Письмо УФНС России по г. Москве от 13 января 2011 г. N 20-14/4/001321 О порядке налогообложения НДФЛ дохода, полученного от продажи квартиры, находившейся в равнодолевой собственности трех владельцев менее трех лет

Письмо УФНС России по г. Москве от 13 января 2011 г. N 20-14/4/001321

Вопрос: В 2008 году в соответствии с договором передачи квартиры в собственность в порядке компенсации за снесенное жилое помещение физическому лицу была передана квартира, оформленная в общую равнодолевую собственность по 1/3 доли каждому из владельцев, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.05.2008. Квартира продана в декабре 2009 года. Период владения квартирой составляет менее трех лет. Облагается ли НДФЛ доход, полученный от продажи квартиры, и в каком порядке?

Ответ: Налогообложение доходов физических лиц осуществляется в соответствии с положениями главы 23 НК РФ.

Согласно статье 210 НК РФ при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и в натуральной формах, или право на распоряжение которыми у него возникло.

Пунктом 3 статьи 210 НК РФ предусмотрено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена ставка 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных, в частности, на сумму имущественных налоговых вычетов, предусмотренных статьей 220 НК РФ.

В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на имущественный вычет в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 млн. руб.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Указанный имущественный налоговый вычет предоставляется при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода.

В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.

Вместе с тем на основании пункта 3 статьи 228 и пункта 1 статьи 229 НК РФ физические лица, получившие в налоговом периоде доходы от продажи имущества, принадлежащего им на праве собственности, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 НК РФ, когда доходы не облагаются налогом, такие лица обязаны самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ, подлежащий уплате (доплате) по итогам налогового периода, а также представить в налоговый орган по месту жительства декларацию по НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом. При этом общая сумма налога на доходы, подлежащая уплате (доплате) по итогам налогового периода, определяется налогоплательщиком самостоятельно исходя из налоговой декларации и уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В 2008 году в соответствии с договором передачи квартиры в собственность в порядке компенсации за снесенное жилое помещение физическому лицу была передана квартира, оформленная в общую равнодолевую собственность по 1/3 доли каждому из владельцев, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 23.05.2008.

В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса РФ жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Согласно распоряжению префекта ЦАО г. Москвы от 07.09.2006 собственникам отселяемого жилого помещения в порядке натурального возмещения за освобождаемое жилое помещение предоставлена отдельная трехкомнатная квартира. Установлено, что собственники передают, а г. Москва принимает принадлежащее им на праве собственности жилое помещение путем заключения договора мены.

Положениями статьи 567 ГК РФ установлено, что к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит правилам главы 31 ГК РФ и существу мены. При этом каждая сторона признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Права на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом (ст. 8 ГК РФ).

В силу статьи 14 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав.

В соответствии со свидетельствами о государственной регистрации права на квартиру дата регистрации прав на данное имущество - 23 мая 2008 года. Таким образом, период владения указанной квартирой, проданной 24 декабря 2009 года, составляет менее трех лет.

Следовательно, доход, полученный от продажи жилого помещения, подлежит налогообложению НДФЛ. При этом каждый из продавцов, получивший доход от реализации 1/3 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, вправе воспользоваться имущественным налоговым вычетом, предусмотренным подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в размере, не превышающем 333333,33 руб. (1000000 руб.: 3).

Заместитель руководителя Управления ФНС России по г. Москве государственный советник РФ 3-го класса

Е.А. Останина