Бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК и ТСЖ (Ю.Я. Билык, "Консультант бухгалтера", N 12, декабрь 2010 г.)

Бухгалтерский и налоговый учет в ЖСК и ТСЖ

Жилищно-строительные кооперативы и товарищества собственников жилья (далее - ЖСК и ТСЖ) являются некоммерческими организациями в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ), Гражданским кодексом РФ (далее - ГК РФ) и Федеральными законами от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", от 07.08.2001 г. N 117-ФЗ "О кредитных потребительских кооперативах граждан" и от 30.12.2003 г. N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

ЖСК - это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. ЖСК является потребительским кооперативом, члены которого своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

ТСЖ признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Вопросы организации бухгалтерского и налогового учета ЖСК и ТСЖ во многом аналогичны.

Источники финансирования

Источниками финансирования ЖСК и ТСЖ являются следующие основные виды поступлений:

- паевые взносы - это денежные средства, которые вносятся членом ЖСК в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений. В ТСЖ паевые взносы отсутствуют, так как к моменту создания товарищества его члены уже являются собственниками своего жилья;

- членские взносы - подразделяются на следующие виды взносов:

1) вступительные - денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование товарищества (кооператива) и прием гражданина в члены товарищества (кооператива);

2) текущие - денежные средства, периодически вносимые членом товарищества (кооператива) на покрытие расходов, связанных с осуществлением организацией предусмотренной ее уставом деятельности;

3) дополнительные - вносимые домовладельцами на покрытие убытков;

- коммунальные платежи - текущие платежи на покрытие индивидуальных расходов домовладельцев по коммунальным услугам, услугам радиосвязи, телевидения и пр.;

- бюджетные поступления - денежные средства, ассигнуемые из бюджета в виде жилищных субсидий, дотаций на содержание, обслуживание и ремонт общего имущества ЖСК и ТСЖ, компенсаций льгот на оплату коммунальных услуг и на другие цели;

- прочие целевые поступления - взносы инвесторов, благотворительные и другие взносы физических и (или) юридических лиц, а также доходы по депозитам, ценным бумагам и пени по просроченным платежам в пользу ЖСК И ТСЖ.

ЖСК и ТСЖ на основании решения общего собрания могут направлять доходы от хозяйственной деятельности на оплату общих расходов товарищества (кооператива) или иные цели предусмотренные уставом организации. К хозяйственной деятельности ЖСК и ТСЖ, которой они вправе заниматься, согласно п. 2 ст. 152 ЖК РФ относятся:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Отдельное внимание стоит уделить поступлениям из бюджета. К таким поступлениям относятся:

- средства бюджетов (в том числе местных), выделяемых на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства";

- льготы на оплату коммунальных услуг, которые предоставляются на основании федеральных, региональных и местных законов и финансируются из соответствующих бюджетов. В этом случае жители уплачивают коммунальные платежи по льготным тарифам, а остальную сумму ЖСК и ТСЖ получают из бюджетов;

- субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг гражданам с низким уровнем доходов;

- компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг (ст. 160 ЖК РФ) отдельным категориям граждан в порядке и на условиях, которые установлены федеральными законами, законами субъектов РФ и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, за счет средств соответствующих бюджетов.

Смета ЖСК и ТСЖ

Как уже было сказано ранее, ЖСК и ТСЖ являются некоммерческими организациями и согласно п. 1 ст. 3 Федерального закона от 12.01.1996 г. N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях" должны в обязательном порядке иметь смету доходов и расходов. Согласно п. 3 ст. 148 ЖК РФ смета разрабатывается правлением товарищества (кооператива) и утверждается общим собранием в качестве годового плана финансовой деятельности.

Пунктом 3 ст. 29 Федерального закона N 7-ФЗ общим собранием товарищества (кооператива) в финансовый план-смету могут вноситься изменения.

Рассмотрим более подробно основные статьи доходов и расходов в сметах ЖСК и ТСЖ.

Доходная часть сметы складывается из следующих видов поступлений:

- взносы домовладельцев на эксплуатационные расходы, содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, коммунальные услуги и т.д.;

- бюджетные поступления, в том числе дотации на содержание и ремонт, компенсация льгот и субсидии по оплате жилья;

- прочие целевые поступления (спонсорские, благотворительные);

- доходы от внереализационных операций (арендная плата, доходы по депозитам, ценным бумагам и т.д.);

- доходы от прочей хозяйственной деятельности.

Расходная часть сметы ЖСК и ТСЖ состоит из следующих видов расходов:

- административно-управленческие расходы (заработная плата административно-управленческого персонала с начислениями, накладные и прочие расходы):

- техническое обслуживание, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Следует отметить, что эти работы могут выполняться на основании договоров подряда, комплексных договоров или хозяйственным способом;

- прочие расходы, связанные с содержанием комплекса недвижимого имущества (оплата услуг банка, проценты по займам и кредитам, консультационные и прочие услуги).

Контроль за исполнением сметы возлагается на ревизионную комиссию (ревизора). Согласно ст. 150 ЖК РФ ревизионная комиссия (ревизор) избирается общим собранием членов товарищества (кооператива) на срок не более чем два года. В состав ревизионной комиссии ТСЖ и ЖСК не могут входить члены правления товарищества (кооператива). Ревизия финансовой деятельности проводится не реже чем один раз в год. Перерасход сметы покрывается за счет целевых взносов членов ЖСК и ТСЖ либо виновных лиц, если таковые будут выявлены.

Бухгалтерский учет в ЖСК и ТСЖ

При организации бухгалтерского учета в ЖСК, ТСЖ необходимо учитывать, что членские взносы - паевые, вступительные, пожертвования, а также отчисления на формирование резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся товариществу собственников жилья, жилищно-строительному кооперативу их членами, относятся к целевым поступлениям и не являются доходами ЖСК и ТСЖ. Такие поступления необходимо отражать с использованием бухгалтерского счета 86 "Целевое финансирование".

При учете таких средств на счете 86 "Целевое финансирование" следует помнить, что в п. 2 ст. 251 НК РФ содержится исчерпывающий перечень целевых поступлений, которые не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций. Применительно к ЖСК и ТСЖ поименованы только поступления из бюджета, вступительные, членские взносы и паевые вклады.

По мнению Минфина России, обязательные платежи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома, а также на оплату коммунальных услуг должны учитываться в качестве выручки от оказания соответствующих работ, услуг. Таким образом, коммунальные платежи не могут быть отнесены к целевым поступлениям и их нельзя отражать с использованием бухгалтерского счета 86 "Целевое финансирование".

Для более полного и достоверного отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете следует разработать и внести в Рабочий план счетов субсчета к таким счетам, как 62 "Расчеты с покупателями и заказчиками", 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", 86 "Целевое финансирование".

Особое внимание в учете ЖСК и ТСЖ необходимо уделить основным средствам. Следует учесть, что ЖСК и ТСЖ не вправе учитывать на своем балансе жилищный фонд, а также общее имущество многоквартирного дома, поскольку жилищный фонд принадлежит жильцам на праве собственности, а общее имущество многоквартирного дома - на праве долевой собственности. Данное положение подтверждается многочисленными разъяснениями Минфина России. Поэтому квартиры, принадлежащие жильцам, и общее имущество многоквартирного дома подлежат отражению ЖСК и ТСЖ на предварительно выбранном в учетной политике забалансовом счете.

Прочие основные средства ЖСК и ТСЖ, используемые для ведения уставной деятельности, отражаются по дебету счета 01 "Основные средства" и кредиту счета 08 "Незавершенное строительство" и одновременно - по дебету счета 86 "Целевое финансирование" и кредиту счета 83 "Добавочный капитал".

Согласно п. 17 ПБУ 6/01 "Учет основных средств" по объектам основных средств некоммерческих организаций амортизация не начисляется. По ним на забалансовом счете 010 "Износ основных средств" производится обобщение информации о суммах износа, начисляемого линейным способом в соответствии с порядком, приведенным в п. 19 ПБУ 6/01.

Учет основных средств, используемых ЖСК и ТСЖ для ведения предпринимательской деятельности, ведется в соответствии с положениями ПБУ 6/01 "Учет основных средств".

Пример 1

Расходы на создание ТСЖ "Комета" покрываются частично за счет вступительных взносов членов ТСЖ, частично за счет целевых средств, поступивших из бюджета. Председатель ТСЖ "Комета" при создании товарищества обращался к услугам консультационных организаций, а также к нотариусу. Вступительные взносы членов ТСЖ составляют в общей сумме 20 000 руб., целевые средства из бюджета составляют 10 000 руб. Оплачено консультационной организации за юридические услуги 25 000 руб. Оплачено нотариусу за заверение копий документов 5000 руб.

Вступительные взносы членов ТСЖ в соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ относятся к целевым поступлениям некоммерческих организаций, в связи с чем освобождаются от обложения НДС и налогом на прибыль.

Денежные средства, полученные в рамках целевого финансирования из бюджета, не учитываются при определении налоговой базы по НДС и налогу на прибыль, что следует из подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ.

N п/п	Хозяйственные операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
1	Начислены вступительные взносы	76	86-1	20 000
2	Вступительные взносы поступили на расчетный счет ТСЖ	51	76	20 000
3	Поступили на расчетный счет бюджетные средства	51	86-2	10 000
4	Отражены расходы, связанные с созданием ТСЖ	26	71	30 000
5	Отражено финансирование организационных расходов за счет вступительных взносов	86-1	26	20 000
6	Отражено использование бюджетной субсидии	86-2	26	10 000
7	Возмещены израсходованные подотчетные суммы	71	51	30 000

Пример 2

ТСЖ "Комета" осуществляет обслуживание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме собственными силами. За данную услугу населению многоквартирного дома начислено 100 000 руб. (в т.ч. НДС). Для осуществления обслуживания и текущего ремонта общего имущества в многоквартирном доме, приобретено материалов на 40 000 руб. (в т.ч. НДС). Начислена заработная плата обслуживающему персоналу (мастера, дворники, уборщицы и т.д.) в размере 20 000 руб.

Нормами НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения НДС работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) собственными силами ТСЖ (ЖСК), следовательно, НДС начисляется в общеустановленном порядке. Налог на прибыль начисляется в общеустановленном порядке. Для упрощения примера расчеты произведены в рублях, без копеек.

N п/п	Хозяйственные операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
1	Начислены платежи за обслуживание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	62	90-1	100 000
2	Начислен НДС (18%)	90-3	68-2	15 254
3	Приобретены материалы на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме	10	60	33 898
4	Учтен НДС при приобретении материалов (18%)	19	60	6 102
5	Оплачены материалы поставщику	60	51	40 000
6	НДС предъявлен к вычету	68-2	19	6 102
7	Материалы списаны на производственные затраты	20	10	33 898
8	Начислена заработная плата обслуживающего персонала	20	70	20 000
9	Начислены страховые взносы на заработную плату (26%)	20	69	5 200
10	Списаны затраты на приобретение материалов, уплату заработной платы и страховых взносов	90-2	20	59 098
11	Отражена прибыль	90	99	25 648
12	Начислен налог на прибыль (20%)	99-2	68-4	5 130

В соответствии с Федеральным законом N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" ЖСК и ТСЖ обязаны составлять на основе данных синтетического и аналитического учета годовую и промежуточную бухгалтерскую отчетность. В состав годовой бухгалтерской отчетности, помимо основных отчетных форм, им рекомендуется включать "Отчет о целевом использовании полученных средств" (форма N 6).

Организации, находящиеся на упрощенном режиме налогообложения, бухгалтерскую отчетность не представляют.

Налоговый учет в ЖСК и ТСЖ

ТСЖ и ЖСК имеют право применять как общий режим налогообложения, так и упрощенный, если соблюдены критерии, изложенные в ст. 346.12 НК РФ.

К основным налогам, которые уплачивают ЖСК и ТСЖ, применяющие общий режим налогообложения, относятся:

- налог на доходы физических лиц. В силу п. 1 ст. 226 НК РФ ЖСК и ТСЖ являются налоговыми агентами, если они производят выплаты физическим лицам по трудовым и гражданско-правовым договорам, соответственно они обязаны исчислить, удержать и уплатить суммы НДФЛ, исчисленные в соответствии со ст. 224 НК РФ;

- транспортный налог. ЖСК и ТСЖ являются плательщиками транспортного налога, в случае если на них числятся зарегистрированные транспортные средства, признаваемые объектом налогообложения в соответствии со ст. 358 НК РФ;

- налог на имущество. ЖСК и ТСЖ являются плательщиками налога на имущество, если на их балансе учитывается имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 НК РФ. Следует помнить, что ЖСК и ТСЖ не являются собственниками жилого фонда многоквартирного дома - квартиры принадлежат их собственникам, поэтому данное имущество ЖСК и ТСЖ не имеют права учитывать на своем балансе, а следовательно, не начисляют на данные объекты налог на имущество;

- налог на прибыль;

- налог на добавленную стоимость;

- прочие налоги и взносы, установленные законодательством РФ.

Кроме того, ТСЖ и ЖСК уплачивают страховые взносы в ПФР, ФСС, ТФОМС, ФФОМС и взносы на страхование от несчастных случаев на производстве и профзаболеваний. Выплаты и иные вознаграждения, начисляемые в пользу физических лиц по трудовым и гражданско-правовым договорам, подлежат обложению страховыми взносами.

Хотелось бы более подробно остановиться на налоге на прибыль и налоге на добавленную стоимость, так как именно начисление и уплата этих налогов являются наиболее спорными и законодательно неурегулированными вопросами для ЖСК и ТСЖ.

Налог на прибыль

В соответствии со ст. 247 НК РФ объектом налогообложения налогом на прибыль организаций для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном гл. 25 "Налог на прибыль организаций" НК РФ.

При определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитываются целевые поступления, поименованные в ст. 251 НК РФ, их перечень является исчерпывающим.

В соответствии с подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ к целевым поступлениям некоммерческих организаций относятся вступительные взносы, членские взносы, паевые взносы, пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с ГК РФ, а также отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ и ЖСК.

Именно перечисленные выше доходы освобождаются от обложения налогом на прибыль, а средства, поступившие от членов ТСЖ и ЖСК в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта жилого фонда, а также в оплату коммунальных услуг, целевыми поступлениями, по мнению Минфина России, не являются, так как обязанность внесения таких платежей возникает не в связи с членством в ТСЖ и ЖСК, а в связи с владением и пользованием имуществом в многоквартирном доме. Минфин России уже не раз давал разъяснение по данному вопросу в письмах от 26.02.2007 N 03-07-15/24, 12.02.2008 N 03-03-06/4/7 и т.д., а 09.08.2010 ФНС России в своем письме N ШС-37-3/8663@ поддержала мнение Минфина.

Учитывая изложенное, плата членов ТСЖ и ЖСК за услуги (работы) по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, а также плата за коммунальные услуги являются выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитываются ТСЖ и ЖСК при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ и ЖСК учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Коммунальные платежи, например плата за электроэнергию, горячее и холодное водоснабжение, вывоз ТБО и т.д., одновременно с отражением в доходной части ТСЖ (ЖСК) принимаются к вычету в составе расходов, поскольку должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.

ТСЖ и ЖСК, согласно ЖК РФ, вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ и ЖСК, выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги.

Если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ (ЖСК), на ТСЖ (ЖСК) возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома, и ТСЖ (ЖСК) от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя при этом от имени и за счет членов ТСЖ (ЖСК), то есть является, исходя из договорных обязательств, посредником, закупающим услуги по поручению членов ТСЖ (ЖСК), - то налогообложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ (ЖСК) от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, т.е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения.

Данная позиция изложена в письме ФНС России от 09.08.2010 N ШС-37-3/8663@, аналогичных выводов придерживается и Минфин России в своих письмах.

Также при расчете налога на прибыль следует учесть, что при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества, полученного налогоплательщиками в рамках целевого финансирования, что следует из подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. При этом налогоплательщики должны вести раздельный учет доходов и расходов, полученных и произведенных в рамках целевого финансирования. При отсутствии раздельного учета полученные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения.

К средствам целевого финансирования относится имущество, полученное налогоплательщиком и использованное им по назначению, определенному источником финансирования или федеральными законами, в том числе в виде средств бюджетов, выделяемых, в частности, ТСЖ и ЖСК на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства".

Выделенные в соответствии с Законом N 185-ФЗ на проведение капитального ремонта многоквартирных домов, которые включены в адресную программу по капитальному ремонту и управление которыми осуществляется ТСЖ (ЖСК), субсидии, отвечающие требованиям подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ, не облагаются налогом на прибыль (письмо Минфина России от 03.03.2009 N 03-03-06/4/11).

Пример 3

ТСЖ "Комета" сдает в аренду часть общего имущества в многоквартирном доме (подвальное помещение) под фитнес-клуб. Арендная плата составляет 50 000 руб. (в т.ч. НДС). ТСЖ ведется раздельный учет доходов и расходов по коммерческой деятельности. Расходы, связанные с коммерческой деятельностью ТСЖ (например, оплата электроэнергии, водоснабжение, водоотведение и т.д.), составляют 35 000 руб. (в т.ч. НДС). Для упрощения примера расчеты произведены в рублях, без копеек.

Коммерческая деятельность ТСЖ облагается НДС и налогом на прибыль в общеустановленном порядке.

N п/п	Хозяйственные операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
1	Начислена арендная плата	76	91-1	50 000
2	Поступила арендная плата на расчетный счет организации	51	76	50 000
3	Начислен НДС по арендной плате (18%)	91-2	68-2	7 627
4	Отражены расходы по аренде	91-2	60	29 661
5	Выделен НДС по аренде (18%)	19	60	5 339
6	Предъявлен к вычету НДС по аренде	68-2	19	5 339
7	Отражена прибыль	91	99	12 712
8	Начислен налог на прибыль (20%)	99-2	68-4	2 542
9	Уплачен НДС	68-2	51	2 288
10	Уплачен налог на прибыль	68-4	51	2 542

Налог на добавленную стоимость

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признается реализация товаров, работ, услуг на территории РФ. Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признается возмездное оказание услуг одним лицом другому.

Федеральным законом от 28.11.2009 N 287-ФЗ "О внесении изменений в ст. 149 и 162 части второй Налогового кодекса Российской Федерации" введены налоговые льготы по НДС для предприятий ЖКХ. В результате принятия данного закона п. 3 ст. 149 НК РФ дополнен пп. 29 и 30, также ст. 162 НК РФ дополнена п. 3, но вопреки ожиданиям данные изменения внесли больше неясности по вопросу исчисления и уплаты НДС, чем прояснения ситуации для ЖСК и ТСЖ.

Налогообложению НДС на территории РФ с 01.01.2010 не подлежат коммунальные услуги, предоставляемые управляющими организациями, ТСЖ, жилищно-строительными, жилищными и иными специализированными потребительскими кооперативами, созданными в целях удовлетворения потребности граждан в жилье и отвечающими за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги, при условии приобретения коммунальных услуг указанными налогоплательщиками у организаций коммунального комплекса, поставщиков электрической энергии и газоснабжающих организаций. Такая норма установлена подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ.

Возникшие вопросы по применению данной нормы попытался разъяснить Минфин России в своем письме от 23.12.2009 N 03-07-15/169: в нем сказано, что в соответствии с подп. 29 п. 3 ст. 149 НК РФ освобождение от налогообложения НДС коммунальных услуг, реализуемых ТСЖ организациями коммунального комплекса, а также поставщиками электроэнергии и газоснабжающими организациями, НК РФ не предусмотрено.

Пунктом 4 ст. 154 ЖК РФ установлено, что плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Пунктом 1 ст. 2 Закона N 210-ФЗ "Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса" установлено, что организацией коммунального комплекса признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, осуществляющее эксплуатацию системы (систем) коммунальной инфраструктуры, используемой (используемых) для производства товаров (оказания услуг) в целях обеспечения тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод, и (или) осуществляющее эксплуатацию объектов, используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов.

Таким образом, услуги, указанные в п. 4 ст. 154 ЖК РФ, предоставляемые ТСЖ и ЖСК, освобождаются от налогообложения НДС при условии, если данные коммунальные услуги приобретаются ими у юридических лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Закона N 210-ФЗ, а также поставщиков электроэнергии и газоснабжающих организаций.

Суммы НДС по коммунальным услугам, предъявленные ТСЖ (ЖСК) организациями коммунального комплекса, поставщиками электроэнергии и организациями газоснабжения, включаются ТСЖ и ЖСК в стоимость коммунальных услуг и вычетам не подлежат, что следует из подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ.

Таким образом, от налогообложения НДС освобождается предоставление коммунальных услуг ТСЖ (ЖСК) по стоимости, соответствующей стоимости приобретения этих коммунальных услуг, в том числе с учетом НДС, у организаций коммунального комплекса, поставщиков электроэнергии и газа.

Таков же порядок применения норм подп. 30 п. 3 ст. 149 НК РФ. Освобождению от налогообложения НДС на территории РФ подлежит реализация работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, выполняемых (оказываемых) ТСЖ (ЖСК), при условии приобретения работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме у организаций и индивидуальных предпринимателей, непосредственно выполняющих (оказывающих) данные работы (услуги).

При этом работы (услуги) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, реализуемые ТСЖ (ЖСК) организациями и предпринимателями, непосредственно выполняющими (оказывающими) данные работы (услуги), от налогообложения НДС не освобождены (письмо Минфина России от 23.12.2009 N 03-07-15/169).

В письме Минфина России также отмечено, что нормами НК РФ не предусмотрено освобождение от налогообложения коммунальных услуг, работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в доме, работ (услуг) по управлению многоквартирными домами и других работ (услуг), выполняемых (оказываемых) собственными силами ТСЖ (ЖСК).

Согласно п. 3 ст. 162 НК РФ в налоговую базу по НДС с 01.01.2010 не включаются денежные средства, полученные ТСЖ (ЖСК) на формирование резерва на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, при этом освобождение от налогообложения НДС ремонтных работ, оплачиваемых за счет средств данного резерва, НК РФ не предусмотрено.

Пример 4

Поставщики коммунальных услуг выставили счета на оплату коммунальных услуг ТСЖ "Комета" в размере 60 000 руб. включая НДС по ставке 18% - 9152 руб. 54 коп. (в т.ч. за электроэнергию - 25 000 руб., за горячее водоснабжение - 20 000 руб., за холодное водоснабжение - 5000 руб., за водоотведение - 10 000 руб.).

ТСЖ "Комета" произвело начисление коммунальных платежей населению многоквартирного дома в размере 60 000 руб. без НДС (в т.ч. за электроэнергию - 25 000 руб., за горячее водоснабжение - 20 000 руб., за холодное водоснабжение - 5000 руб., за водоотведение - 10 000 руб.).

Суммы НДС по коммунальным услугам, предъявленные ТСЖ организациями коммунального комплекса, поставщиками электроэнергии и организациями газоснабжения, включаются ТСЖ в стоимость коммунальных услуг и вычетам не подлежат, что следует из подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ.

Коммунальные платежи не относятся к целевым поступлениям, поименованным в подп. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ. Соответственно, плата членов ТСЖ за коммунальные услуги является выручкой от реализации работ, услуг и, соответственно, учитывается ТСЖ при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации. При этом для целей налогообложения ТСЖ учитываются расходы, отвечающие требованиям, предусмотренным п. 1 ст. 252 НК РФ.

Коммунальные платежи одновременно с отражением в доходной части ТСЖ принимаются к вычету в составе расходов, поскольку должны быть перечислены соответствующим организациям, оказывающим эти услуги, и тем самым под налогообложение не подпадают.

N п/п	Хозяйственные операции	Дт	Кт	Сумма, руб.
1	Начислены коммунальные услуги жильцам без субсидий и льгот (электроснабжение, водоснабжение и т.д.)	62	90-1	60 000
2	Получены денежные средства от жильцов за коммунальные услуги	51	62	60 000
3	Учтены полученные от поставщиков коммунальные услуги с НДС	20	60	60 000
4	Списаны затраты на приобретение коммунальных услуг	90-2	20	60 000

Упрощенная система налогообложения

Критерии, которым должна соответствовать организация для перехода на упрощенную систему налогообложения (УСН), изложены в ст. 346.12 НК РФ. Выбор объекта налогообложения ("доходы" либо "доходы минус расходы") осуществляется налогоплательщиком до начала налогового периода, в котором впервые применена УСН.

Порядок определения доходов установлен ст. 346.15 НК РФ, в соответствии с которой ЖСК и ТСЖ учитывают доходы от реализации, перечисленные в ст. 249 и 250 НК РФ, - это доходы от реализации и внереализационные доходы. Доходы, не учитываемые в целях налогообложения единым налогом, принимаются в соответствии со ст. 251 НК РФ.

Для ЖСК и ТСЖ не являются доходами:

- средства бюджета, выделяемые ЖСК, ТСЖ на долевое финансирование проведения капитального ремонта многоквартирных домов в соответствии с Федеральным законом "О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (подп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ);

- целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров) на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, к которым относятся:

- целевые поступления из бюджета на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности;

- средства, поступившие безвозмездно от других организаций, физических лиц и использованные получателями по назначению.

При этом налогоплательщики - получатели указанных целевых поступлений обязаны вести отдельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевых поступлений.

Порядок определения расходов соблюдают только те налогоплательщики, которые установили в качестве объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов", перечень которых установлен в ст. 346.16 НК РФ.

Учет расходов при УСН осуществляется на основании общих правил, установленных гл. 26.2 "Упрощенная система налогообложения", в частности установленный перечень расходов является исчерпывающим и расширению не подлежит.

Расходы на коммунальные платежи, которые обеспечиваются за счет поступлений от жильцов за коммунальные услуги, принимаются к вычету в составе расходов одновременно с отражением их в доходной части ЖСК и ТСЖ. Таким образом, плата за коммунальные услуги не подпадает под обложение единым налогом при выборе организациями объекта налогообложения "доходы, уменьшенные на величину расходов" (письмо Минфина России от 20.03.2008 N 03-11-02/28).

Ю.Я. Билык,

эксперт журнала "КБ"

"Консультант бухгалтера", N 12, декабрь 2010 г.