Аренда - знакомая незнакомка (И.И. Моисеева, "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 3, февраль 2011 г.)

Аренда - знакомая незнакомка

Данная тема многогранна и неисчерпаема. Мы опять обращаемся к ней, потому что аренда - широко распространенное явление, буквально пропитавшее насквозь деловую жизнь общества, - подбрасывает нам все новые вопросы, ответы на которые не так-то просто найти в законе или учебном пособии.

С проблемой, которую освещает данная статья, может столкнуться каждый, кто арендует помещение под офис или магазин.

При заселении арендатор, как правило, рассчитывает на долгосрочную перспективу и обустраивает помещение в соответствии с потребностями своего бизнеса. Договор аренды при этом заключается на длительный срок. А ведь не исключено, что во время действия договора собственник решит продать помещение. Что ждет в таком случае арендатора? Что защищает его и к чему нужно быть готовым - об этом вы прочтете в нашей статье.

Что с договором?

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В соответствии со ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Отношения между арендатором и арендодателем регулируются гражданским законодательством и закрепляются в договоре аренды.

Примечание. По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ).

Однако передача имущества в аренду не влечет для собственника ограничения его прав на это имущество, то есть собственник вправе распоряжаться принадлежащим ему имуществом, по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам (п. 2 ст. 209 ГК РФ). Следовательно, в продаже имущества, обремененного арендой, нет ничего противозаконного.

На страже интересов арендатора стоит ст. 617 ГК РФ, в п. 1 которой установлено, что переход к другому лицу права собственности либо хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения на сданное в аренду имущество не является основанием для изменения или расторжения договора.

При смене собственника помещения происходит замена одной из сторон договора аренды, а именно - арендодателя, иными словами, перемена лиц в обязательстве, основанная на ст. 382, 387 ГК РФ.

В пункте 24 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" рассматривается такая ситуация: акционерное общество (новый собственник имущества) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) о внесении изменений в договор аренды в части наименования арендодателя и срока аренды. Арбитражный суд отказал в иске, сославшись на ст. 617 ГК РФ, согласно которой переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Однако суд апелляционной инстанции счел правомерным изменение в договоре наименования арендодателя (поскольку в силу ст. 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества), а в изменении срока договора аренды отказал.

Другие суды кассационной инстанции придерживаются аналогичной позиции*(1).

Вывод один: новый собственник не может заставить арендатора заключить с ним другой договор аренды или внести изменения в уже действующий, кроме изменений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Кому платить?

Итак, мы уже выяснили, что при смене арендодателя арендатор в течение оставшегося срока действия договора может пользоваться арендованным имуществом на основании и на условиях ранее заключенного договора. При этом все права и обязанности арендодателя, в том числе и право на получение арендной платы, переходят к данному лицу.

Нередки случаи, когда фактическое принятие прав и обязанностей арендодателя наступает раньше, чем регистрация права собственности нового владельца на этот объект. В связи с этим возникает вопрос: кому платить арендную плату до совершения регистрационных действий?

В законе этот момент четко не прописан. Рассмотрим две позиции в судебной практике, сложившейся в настоящее время.

Первая позиция заключается в том, что новый собственник имеет право требования уплаты арендных платежей с момента государственной регистрации перехода права собственности на данное недвижимое имущество. Она является наиболее распространенной и отражена в постановлениях ФАС ПО от 15.06.2009 N А65-16052/2008, ФАС СЗО от 24.03.2006 N А21-2692/2005-С2, ФАС ВВО от 10.02.2010 N А82-5285/2009 *(2), ФАС ЗСО от 16.04.2009 N Ф04-1821/2009(3351-А27-47), ФАС СКО от 26.05.2010 N А32-20449/2009, ФАС УО от 10.08.2010 N Ф09-6284/10-С3, ФАС ЦО от 09.07.2009 N Ф10-2109/09.

В них арбитры указали, что в соответствии со ст. 551 ГК РФ право собственности на объект недвижимости по договору купли-продажи переходит к покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю. До этого момента собственником имущества остается продавец, следовательно, покупатель не может распоряжаться данным имуществом, в том числе заключать в отношении него договоры аренды.

Реже встречается другое суждение арбитров, отражающее вторую позицию по спорному вопросу. Ее сторонники считают, что обязанность арендатора по уплате арендных платежей новому собственнику возникает с момента уведомления арендатора о смене собственника. Вот пример из судебной практики.

В Постановлении ФАС ДВО от 18.09.2009 N Ф03-4701/2009 сделан вывод о том, что если общество-арендатор надлежащим образом извещено о смене собственника земельных участков, то уплата арендных платежей с момента такого уведомления производится новому собственнику.

Нам кажется более логичной первая точка зрения. Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Из вышесказанного можно заключить, что у нового владельца право получать арендную плату возникает только в тот момент, когда он становится стороной договора аренды, а это может произойти не раньше, чем у него появится право собственности на здание. Ведь только владелец вправе получать плату за сданное в аренду имущество.

Также актуален вопрос: кому платить долги по арендной плате, возникшие до даты перехода права собственности?

На наш взгляд, съемщик является должником прежнего собственника в том случае, если новый владелец не предъявил документов, прямо указывающих на то, что он имеет право требовать погашения прежних долгов. Если такие документы не могут быть представлены, то в соответствии с п. 1 ст. 385 ГК РФ должник вправе не исполнять обязательство перед новым кредитором до представления ему доказательств перехода требования к этому лицу.

Что касается налогов, сумму арендной платы можно отнести к расходам на основании договора и документов, подтверждающих перечисление денег.

При осуществлении выплат лицу, которое фактически уже не является арендодателем, возможны проблемы с признанием расходов. Чтобы избежать неприятностей, советуем затребовать у прежнего собственника копию договора купли-продажи помещения. В том случае, если в нем нет указания о передаче права требования задолженности, этот документ будет обосновывать перечисление денег прежнему собственнику.

Неплохо будет, если старый арендодатель выставит вам счет на сумму задолженности. Этот документ также подтвердит обоснованность расходов по арендной плате и будет служить ему определенной гарантией исполнения обязательства.

Что делать, если от вас скрывают правду

Арендодатель обязан известить арендатора о смене собственника и сообщить новые реквизиты для перечисления средств. В соответствии с п. 3 ст. 382 ГК РФ, если должник не был письменно уведомлен о переходе прав кредитора к другому лицу, новый кредитор несет риск неблагоприятных последствий.

На практике встречаются случаи, когда новый собственник пытается искусственно создать задолженность арендатора и умышленно не сообщает ему о смене арендодателя. А через некоторое время, когда сумма долга подрастает, арендатору предъявляется иск о расторжении договора.

Однако исполнение обязательства по отношению к первоначальному кредитору, как сказано в вышеприведенной норме, признается исполнением обязательства перед надлежащим кредитором. То есть перечисление арендной платы в адрес прежнего арендодателя в данном случае не будет являться неисполнением арендатором своих договорных обязательств.

Естественно, дыма без огня не бывает, и арендатор обычно догадывается о происходящих изменениях. В любом случае советуем обезопасить себя путем направления новому арендодателю письменного запроса о том, куда следует перечислять деньги.

Расторгнуть договор аренды из-за неуплаты арендных платежей, если арендатор несвоевременно получил извещение о смене арендодателя и реквизитов для перечисления средств, проблематично. Об этом свидетельствуют постановления ФАС МО от 22.09.2006 N КГ-А40/8590-06, ФАС УО от 06.05.2008 N Ф09-3014/08-С6.

Неотделимые улучшения

Вообще вопрос, на кого должны быть возложены затраты, связанные с неотделимыми улучшениями (которые не могут быть изъяты без вреда для имущества), решается в зависимости от того, проведены они с согласия арендодателя либо без него.

В случае согласования своих действий с арендодателем арендатор имеет право требовать от него возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения договора (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Если же улучшения произведены без такого согласия, то все произведенные затраты относятся на арендатора, поскольку он не вправе был что-либо изменять по своему усмотрению (п. 3 ст. 623 ГК РФ).

Рассмотрим ситуацию, когда капитальный ремонт или иные неотделимые улучшения арендуемого имущества произведены по обоюдному согласию в то время, когда данное имущество принадлежало одному собственнику, а договор аренды прекратился после перехода права собственности к другому собственнику. В законе отсутствует четкая формулировка того, кто именно должен удовлетворить требования арендатора, предусмотренные вышеприведенной нормой.

Посмотрим, как арбитры решают подобные задачи. Так, в Постановлении ФАС ПО от 26.10.2009 N А12-5231/2008*(3) говорится, что если спорное помещение продано новому собственнику с учетом капитального ремонта, произведенного за счет арендатора, то выгодоприобретателем будет являться старый собственник имущества. А в соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Статьей 1105 ГК РФ предусмотрено, что лицо, неосновательно пользующееся чужим имуществом, должно возместить то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Вывод таков: если арендодатель продал арендуемое имущество по цене, включающей в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, последний вправе после расторжения договора с новым собственником взыскать стоимость неотделимых улучшений с прежнего собственника.

Вправе ли арендатор при исчислении налога на прибыль учитывать расходы в виде амортизации по неотделимым улучшениям в случае перерегистрации договора аренды на другое лицо в связи со сменой собственника? На этот вопрос отвечает Минфин в Письме от 20.10.2009 N 03-03-06/1/677.

В целях налогообложения прибыли организаций амортизируемым имуществом признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Порядок амортизации капитальных вложений в арендованные объекты основных средств регламентирует п. 1 ст. 258 НК РФ.

Пунктом 20 ст. 2 Федерального закона от 25.11.2009 N 281-ФЗ внесены изменения в абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ, вступившие в силу с 1 января 2010 года: капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Учитывая изложенное, в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных начиная с 1 января 2010 года, налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельный срок полезного использования, отличный от принятого для арендованных объектов основных средств, в соответствии с Классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы*(4) (Письмо Минфина России от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75).

Таким образом, по неотделимым улучшениям, произведенным до 1 января 2010 года, действует прежний порядок, в соответствии с которым срок полезного использования для произведенных арендатором неотделимых улучшений в арендованное имущество равен сроку полезного использования объекта аренды при расчете амортизации (Письмо УФНС по г. Москве от 25.08.2010 N 16-15/089245@).

Финансисты обращают ваше внимание на то, что амортизируются только те неотделимые улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то они единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям ст. 260 НК РФ.

В соответствии с вышесказанным налоговое законодательство предоставляет арендатору право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды.

Далее чиновники правомерно отсылают нас к п. 1 ст. 617 ГК РФ, указывающему на неизменность договора аренды при смене собственника, и делают объективный вывод о том, что при действующем договоре арендатор продолжает начислять амортизацию по капитальным вложениям в арендованное имущество на тех же условиях.

Заключение

В заключение хочется отметить, что при смене собственника арендуемых помещений нормы гражданского законодательства направлены на защиту прав арендатора. Но все-таки во избежание судебных споров в договоре аренды нужно четко прописать права и обязанности сторон при переходе права собственности на арендуемое помещение к другому лицу.

Следует опасаться часто встречающихся на практике ситуаций, когда стороны или их представители достигают неформальных договоренностей о продлении соглашения или возмещении стоимости ремонта помещения. Ведь новые владельцы имущества могут по-другому видеть ваши с ними отношения, а дождавшись срока истечения договора - просто отказать в его продлении. Закон не обязывает арендодателя продлевать договор с прежним пользователем. Он имеет право использовать свое имущество для собственных нужд, и к такому повороту событий надо быть готовыми.

И.И. Моисеева,

эксперт журнала "Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения"

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 3, февраль 2011 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Постановления ФАС ВВО от 09.08.2010 N А29-10614/2009, от 22.01.2010 N А82-4063/2009, ФАС МО от 12.10.2009 N КГ-А40/10067-09.

*(2) Определением ВАС РФ от 16.06.2010 N ВАС-7608/10 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

*(3) Определением ВАС РФ от 22.12.2009 N 16748/09 отказано в передаче данного дела в Президиум ВАС для пересмотра в порядке надзора.

*(4) Утверждена Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1.