Письмо Министерства экономического развития РФ от 22 декабря 2008 г. N Д05-5869 О реализации ряда положений Федерального закона от 22 июля 2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Письмо Министерства экономического развития РФ
от 22 декабря 2008 г. N Д05-5869

Департамент государственного регулирования в экономике Минэкономразвития России рассмотрел Ваше обращение в адрес Председателя Комитета Государственной Думы Российской Федерации по собственности В.С. Плескачевского о реализации ряда положений Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) и сообщает.

Пунктом 5.3.3 Положения о Министерстве экономического развития, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437 (далее - Положение), установлено, что Минэкономразвития России осуществляет, в том числе, подготовку заключений по проектам нормативных актов, регулирующих отношения субъектов предпринимательской деятельности или их отношения с государством, а также оказывающих влияние на макроэкономические показатели развития страны, в которых дается оценка влияния соответствующих решений на макроэкономические показатели и их последствий для субъектов предпринимательской деятельности. При этом в соответствии с Положением Минэкономразвития России не является органом, уполномоченным осуществлять официальное толкование Федеральных законов.

Между тем, по мнению Департамента государственного регулирования в экономике, непрерывное временное владение и (или) временное пользование в течение трех и более лет до дня вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ (п. 1 статьи 3) предполагает, что на момент вступления в силу Федерального закона N 159-ФЗ:

а) помещение находилось на основании договора во временном владении и (или) временном пользовании предпринимателя, общая продолжительность договоров аренды в письменной форме составляет не менее 3-х лет;

б) имеются в наличии договоры о временном владении и (или) временном пользовании на общий срок не менее 3-х лет, предшествующих вступлению в силу Федерального закона N 159-ФЗ;

в) в течение срока, указанного в пункте "б", помещением не находилось во временном владении и (или) временном пользовании иного субъекта хозяйственной деятельности.

Установления факта надлежащего перечисления арендной платы за аренду имущества, в отношении которого субъекты малого и среднего предпринимательства наделены преимущественным правом приобретения в соответствии с условиями и порядком, установленным в Федеральном законе N 159-ФЗ, необходимо руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), регулирующими вопросы исполнения обязательств (в том числе договорных обязательств).

Так, в соответствии с нормами ст. 209 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 401 ГК РФ лицо, исполнившее обязательство ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Таким образом, по мнению Департамента государственного регулирования в экономике, в случае отсутствия факта привлечения предпринимателя - арендатора к гражданско-правовой ответственности при исполнении сторонами договора аренды, такой арендатор признается надлежаще исполняющим договорные обязательства.

При решении вопроса об исчислении продолжительности аренды, обусловленном сменой арендатора, необходимо учитывать, что нормы, установленные Федеральным законом N 159-ФЗ, распространяются исключительно на отношения арендатора, являющегося стороной в данном договоре аренды.

Также, по мнению Департамента, предоставляемое арендатору - субъекту малого предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества распространяется на любое количество арендуемых субъектом малого и среднего предпринимательства помещений (договоров аренды) при соблюдении по отношению к каждому помещению требований пунктов 1, 2 и 4 статьи 3 Закона и одновременном соблюдении по отношению ко всей совокупности помещений норм пункта 3 статьи 3 Закона.

По вопросу о моменте реализации преимущественного права выкупа сообщаем, что в соответствии со статьей 4 Федерального закона N 159-ФЗ воспользоваться преимущественным правом арендатор может в течение 30 дней со дня направления ему проекта договора купли-продажи арендуемого имущества, в отношении которого уполномоченными органами государственной власти (органами местного самоуправления) принято решение об условиях приватизации или дано согласие на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственному (муниципальному) унитарному предприятию.

Нормы о "заявительном" порядке реализации преимущественного права, установленные частью 2 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, вступают в силу с 1 января 2009 года и распространяются на государственное и муниципальное имущество, не включенное в перечни имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Обращаем внимание, что в связи с отсутствием у Минэкономразвития России полномочий по осуществлению официального толкования федеральных законов, данное разъяснение не является обязательным для правоприменителей.

Директор Департамента государственного регулирования в экономике

А.В. Шаров