Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 августа 2011 г. N ВАС-4408/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Сарбаша С.В., судей Бабкина А.И. и Дедова Д.И. рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Татьяна" (ул. Кирова, 1, г. Суворов, Тульская область, 301430) (далее - общество "Татьяна") о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Тульской области от 12.11.2010 по делу N А68-6859/10 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.05.2011 по тому же делу.

Суд установил следующее.

Администрация муниципального округа Суворовский район (далее - администрация) и общество "Татьяна" заключили договор от 11.04.2006 N 66/2 аренды недвижимого имущества (далее - договор аренды) - нежилых помещений общей площадью 56 кв. метров, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования Суворовский район и расположенных по адресу: г. Суворов, ул. Кирова, 1.

Администрация постановлением от 01.09.2009 N 904 утвердила условия приватизации арендуемых обществом "Татьяна" нежилых помещений и направила арендатору проект договора купли-продажи от 03.09.2009 N 17/09 (далее - договор купли-продажи).

30.09.2009 общество "Татьяна" подписало этот договор с протоколом разногласий.

Из-за несогласия с ценой продажи нежилых помещений и отказом Администрации от подписания этого протокола разногласий, общество "Татьяна" обратилось в Арбитражный суд Тульской области с заявлением о понуждении Администрации к заключению договора купли-продажи указанных нежилых помещений на условиях, предложенных обществом "Татьяна". Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009 на Администрацию возложена обязанность заключить с обществом "Татьяна" договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, определенной судом.

17.05.2010 Администрация направила обществу "Татьяна" претензию с требованием о необходимости внесения арендной платы за пользование муниципальным имуществом.

Не получив ответа на претензию, Администрация обратилась в Арбитражный суд Тульской области с иском к обществу "Татьяна" о взыскании за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 - 135 735 рублей 84 копеек задолженности по арендной плате и 67 951 рублей 86 копеек пени.

Общество "Татьяна" предъявило встречный иск к Администрации о взыскании 39 480 рублей неосновательного обогащения и 2 158 рублей 79 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 12.11.2010 с общества "Татьяна" взыскано в пользу Администрации муниципального образования Суворовский район 77 114 рублей 32 копейки задолженности по арендной плате за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 и 20 000 рублей пени, в остальной части иска отказано. Встречное исковое требование общества "Татьяна" оставлено без удовлетворения.

В порядке апелляционного производства дело не рассматривалось.

Федеральный арбитражный суд Центрального округа постановлением от 13.05.2011 решение суда первой инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре в порядке надзора оспариваемых судебных актов общество "Татьяна" просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев заявление общества "Татьяна", изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Удовлетворяя заявленное требование Администрации в части взыскания задолженности по арендной плате за период с 21.01.2010 по 23.08.2010 и пени, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации о том, что переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости подлежит государственной регистрации, до тех пор право собственности сохраняется за продавцом, посчитал, что арендная плата должна уплачиваться до даты регистрации права собственности на арендуемое имущество за арендатором и исходил из того, что доказательства государственной регистрации права собственности на арендуемые нежилые помещения обществом "Татьяна" не представлены; договор аренды от 11.04.2006 действует.

Суд кассационной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества.

В соответствии со статьей 425 и пунктами 1, 2 статьи 433 Гражданского кодекса договор купли-продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям, то есть с момента его заключения.

К моменту заключения договора купли-продажи нежилые помещения уже находились во владении у общества "Татьяна" на основании договора аренды, следовательно, недвижимость признается переданной обществу "Татьяна" с этого момента (пункт 2 статьи 224 Гражданского кодекса).

Положениями стати 446 Гражданского кодекса установлено, что в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Таким образом, учитывая, что условия договора купли-продажи были определены решением Арбитражного суда Тульской области от 26.02.2010 по делу N А68-11682/2009, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 15.04.2010, этот договор купли-продажи признается заключенным с даты вступления в законную силу решения суда первой инстанции, то есть c 15.04.2010.

Заключение договора купли-продажи арендованного имущества прекращает на будущее время обязательство общества "Татьяна" по внесению арендной платы. С момента заключения договора купли-продажи арендованного имущества изменяется кауза владения этим имуществом. Основанием владения становится не прежний договор аренды, а договор купли-продажи.

Следовательно, у судов имелись основания, для отказа в удовлетворении требований Администрации о взыскании с общества "Татьяна" задолженности по арендной плате за период с 15.04.2010 по 23.08.2010 и соответствующей суммы неустойки.

Вместе с тем, Администрацией заявлены исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени за период с 21.01.2010, то есть частично за период, предшествующий дате заключения договора купли-продажи спорных помещений в редакции, определенной судом.

Поэтому требования Администрации о взыскании с общества "Татьяна" задолженности по арендной плате за период с 21.01.2010 по 14.04.2010 и пени являются обоснованными.

При таких обстоятельствах, в силу статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А68-6859/10 Арбитражного суда Тульской области для пересмотра в порядке надзора решения от 12.11.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 13.05.2011 по тому же делу.

ГАРАНТ:

См. постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 13 октября 2011 г. N 4408/11

2. Направить копии определения и заявления лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 30 сентября 2011 г..

Председательствующий судья

С.В. Сарбаш

Судьи

А.И. Бабкин Д.И. Дедов