Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 августа 2011 г. N ВАС-7088/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М.Козырь, судей А.А.Маковской, Г.Г.Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "Арен" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2011 по делу Арбитражного суда Пензенской области N А49-2689/2010 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Арен" (далее - общество) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление) о признании недействительным решения Управления от 16.01.2010 N 35/018/2009-995, выразившегося в отказе в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006001:262 общей площадью 4020 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, 7, и обязании Управления произвести регистрацию права собственности общества на указанный земельный участок.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: открытое акционерное общество "Пензхиммаш", Администрация города Пензы, Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации города Пензы, открытое акционерное общество "Прио-Внешторгбанк".

Суд установил:

решением Арбитражного суда Пензенской области от 30.09.2010 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2011 вышеназванные судебные акты отменены, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с постановлением суда кассационной инстанции, общество обратилось в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре данного судебного акта в порядке надзора. Общество указывает на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права. По мнению общества судом кассационной инстанции неправильно применены нормы материального права и нарушены процессуальные нормы.

Рассмотрев доводы заявителя и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, по акту приема-передачи от 02.07.2007 ОАО "Пензхиммаш" передало в уставный капитал общества объект недвижимости общей площадью 1956,4 кв. м литера Б, Б1 по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, 7. 30.08.2007 общество зарегистрировало право собственности на объект недвижимости в установленном порядке.

Указанный объект недвижимости располагался на земельном участке с кадастровым номером 58:29:01006001:175, находящемся по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, 5, общей площадью 491 780 кв. м. ОАО "Пензхиммаш" владело данным земельным участком на основании договора аренды, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы во исполнение Постановления Администрации города Пензы от 08.09.2006 N 1050/1.

Как следует из материалов дела, 17.08.2009 между ОАО "Пензхиммаш" и ОАО "Прио-Внешторгбанк" заключен договор ипотеки нежилых зданий, находящихся по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, 5, В и Б, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:175.

Постановлением администрации г. Пензы от 15.12.2008 N 2119 из земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:175 образованы земельные участки площадью 4020 кв. м и 1324 кв. м, площадь оставшегося у ОАО "Пензхиммаш" в аренде земельного участка, составляет 486 436 кв. м.

Земельные участки площадью 4020 кв. м и 1324 кв. м поставлены на кадастровый учет с присвоением номеров 58:29:01006001:262, 58:29:01006001:263, соответственно. Приказом первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 30.04.2009 N 97п данные земельные участки были предоставлены обществу в собственность за плату с указанием обязанности общества оформить регистрацию права собственности на земельные участки в Управлении. На обоих участках расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные обществом в собственность.

Между Управлением по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы и обществом был заключен договор купли-продажи земельного участка от 13.07.2009 N 6808 с кадастровым номером 58:29:01006001:262, платежным поручением от 13.07.2009 N 406 обществом перечислена в бюджет стоимость земельного участка.

Общество обратилось в Управление с заявлением от 24.07.2009 N 35/018/2009-995 о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006001:262, находящийся по адресу: установлено относительно ориентира - нежилое здание, расположенное в границах участка: адрес ориентира: г. Пенза, ул. Германа Титова, 7.

Сообщением от 16.01.2010 N 35/018/2009-996 Управление отказало в государственной регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 58:29:0100601:262 общей площадью 4020 кв. м, расположенный по адресу: г. Пенза, ул. Германа Титова, 7 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в связи с непредставлением документов, предусмотренных статьей 22.2 Закона о регистрации, а именно, по причине непредставления решения о разделе земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:175 и согласия ОАО "Пензхиммаш" как арендатора данного участка на разделение указанного выше участка.

Полагая, что отказ Управления от 16.01.2010 N 35/018/2009-996 является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суды первой и апелляционной инстанции исходили из положений статей 6, 11, 11.2, 11.3, 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 271, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 16, 17, 18, 22.2 Закона о регистрации, пунктов 27, 36 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219. Суды пришли к выводу, что заявителем представлены все необходимые для регистрации права собственности документы.

Отменяя принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции исходил из следующего.

Пункт 4 статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации требует письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки. Подпункт 3 пункта 3 статьи 22.2 Закона о регистрации предусматривает, что обязательным приложением к документам, представленным в регистрирующий орган, является согласие в письменной форме на образование земельных участков в случае, если необходимость такого согласия предусмотрена законом.

Суд кассационной инстанции пришел к выводу о непредставлении в регистрационную службу письменного согласия ОАО "Пензхиммаш" - арендатора земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:175, а также ОАО "Прио-Внешторгбанк" как залогодержателя указанного участка на образование земельного участка площадью 4020 кв. м.

Между тем судом кассационной инстанции не учтено следующее.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 13 Закона о регистрации регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов и проверить законность сделки.

При проверке законности сделки регистратором определяется ее соответствие действующему законодательству. Таким образом, регистратор должен установить, что форма, содержание и результат сделки являются законными.

Как следует из материалов дела, договор купли-продажи земельного участка от 13.07.2009 N 6808 соответствует действующему законодательству.

Приказ первого заместителя главы администрации города Пензы по земельным и градостроительным вопросам от 30.04.2009 N 97п, на основании которого заключен договор купли-продажи, никем не оспорен и является действующим.

Пункты 13 и 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" дает следующее разъяснение положений пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

При этом покупатель здания, строения, сооружения, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость, приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Статья 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Следовательно, право аренды общества на спорный земельный участок возникло в силу закона.

Суд не учел реальное намерение сторон, направленное на прекращение договора аренды земельного участка ОАО "Пензхиммаш" в отношении соответствующей его части, необходимой для эксплуатации здания, переданного обществу. Данный вывод подтверждается и материалами дела, а именно, Постановлением администрации г. Пензы от 15.12.2008 N 2119, которым установлен конкретный размер земельного участка, перешедшего к обществу.

Следовательно, Управление не имело право требовать предоставления согласия арендатора на разделение земельного участка с кадастровым номером 58:29:01006001:175.

В отношении указания суда кассационной инстанции на необходимость представления согласия залогодержателя на разделение спорного земельного участка коллегия судей обращает внимание на следующее.

Отказ Управления от 16.01.2010 N 35/018/2009-996 не содержит такого основания, как отсутствие согласия залогодержателя на разделение участка. Более того, из материалов дела следует, что ОАО "Пензхиммаш" исполнило свои обязательства по кредитному соглашению с ОАО "Прио-Внешторбанк", обеспеченному ипотекой.

Таким образом, указанный вывод суда кассационной инстанции не соответствует установленным обстоятельствам дела.

Как следует из материалов дела, документы, необходимые в соответствии со статьями 16-18 Закона о регистрации для государственной регистрации права собственности общества, в Управление представлены.

Выводы суда кассационной инстанции о непредставлении всех необходимых документов для государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок противоречат указанным положениям законодательства и не соответствуют доказательствам, имеющимся в материалах дела.

Кроме того, коллегия судей обращает внимание на то, что в параллельном деле с участием общества, ОАО "Пензхиммаш" и Управления (N А49-2690/2010), в котором общество оспаривает отказ Управления в регистрации права собственности общества на земельный участок с кадастровым номером 58:29:01006001:263 по тем же самым основаниям, суды пришли к выводу о незаконности такого отказа.

С учетом изложенного в целях формирования единообразия практики толкования и применения норм материального права и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А49-2689/2010 Арбитражного суда Пензенской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А49-2689/2010 Арбитражного суда Пензенской области для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 07.04.2011.

2. Направить копии определения и заявления лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы в срок до 20 сентября 2011 года.

Председательствующий судья

О.М. Козырь

Судьи

А.А. Маковская Г.Г. Попова