Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 30 августа 2011 г. N ВАС-8472/11 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Моисеевой Е.М. рассмотрела в судебном заседании заявление Департамента земельных ресурсов города Москвы о пересмотре в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.03.2011 по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-70298/10-135-265 по иску Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) к открытому акционерному обществу "АРЗ-3" (далее - общество) о взыскании 31 386 965 рублей 42 копеек, из которых 16 958 344 рубля 61 копейка задолженность по арендным платежам за период с 4 квартала 2008 года по 2 квартал 2010 года (включительно) по договору аренды земельного участка от 17.04.1995 N М-01-002081 и 14 428 620 рублей 81 копейка - неустойка за просрочку оплаты арендных платежей.

Суд установил: решением Арбитражного суда города Москвы от 23.09.2010 заявленные требования удовлетворены в части взыскания с общества задолженности в размере 16 958 344 рублей 61 копейки и пени в размере 1 502 981 рубля 33 копеек. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010, оставленным без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.03.2011, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявленных требований отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, департамент просит постановления судов апелляционной и кассационной инстанций отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении норм права.

По мнению департамента, обязательства общества по внесению платежей по договору аренды земельного участка не прекращаются заключением договора купли-продажи этого земельного участка, и общество обязано вносить арендные платежи до момента регистрации перехода права собственности на земельный участок.

Рассмотрев материалы дела Арбитражного суда города Москвы N А40-70298/10-135-265, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, общество в порядке приватизации приобрело здание площадью 12 004 кв.метра, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Б.Декабрьская, д. 3 стр. 1.

Московским земельным комитетом (правопредшественником департамента, арендодатель) и акционерным обществом открытого типа "АРЗ-3" (правопредшественник общества, арендатор) заключен договор аренды N М-01-002081 от 17.04.1995, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в долгосрочное пользование на условиях аренды земельный участок площадью 19 078 кв.метров, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Декабрьская, вл. 3, стр. 1-15, 38 (далее - спорный земельный участок) для эксплуатации существующих административных зданий. Дополнительными соглашениями к указанному договору стороны вносили изменения в части расчета арендной платы.

18.11.2008 департаментом (продавцом) и обществом (покупателем) заключен договор N М-01-С00064 купли-продажи спорного земельного участка. Стороны согласовали покупную цену участка в размере 144 473 649 рублей 46 копеек и условие о том, что полная оплата цены должна быть произведена в течение 30 дней с момента заключения договора купли-продажи до государственной регистрации права собственности на указанный участок.

Как установлено судами, государственная регистрация права собственности общества на спорный земельный участок до настоящего времени не произведена.

Полагая, что общество обязано вносить арендную плату до государственной регистрации права собственности на спорный земельный участок, департамент обратился в Арбитражный суд города Москвы с требованиями о взыскании задолженности согласно расчету, представленному суду.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что поскольку общество не исполнило своей обязанности по внесению выкупной цены в полном объеме, его обязательства по договору аренды подписанием договора купли-продажи спорного земельного участка не прекращены, при этом до государственной регистрации права собственности договор купли-продажи является незаключенным. Суд, взыскав сумму основного долга в полном объеме, уменьшил на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму подлежащей уплате неустойке.

Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, поддержанный судом кассационной инстанции, указал на то, что несмотря на отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок от продавца к покупателю и сохранении в реестре записи о договоре аренды спорного земельного участка, договор купли-продажи земельного участка в соответствии со статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным, а обязательства сторон из договора аренды прекратились.

При этом, отказывая во взыскании задолженности по арендной плате, суды исходили из того, что общество частично исполнило обязательства по оплате выкупной стоимости спорного земельного участка, перечислив ее департаменту, остальная сумма, а также неустойка за просрочку оплаты взыскана с общества в пользу департамента решением суда, вступившим в законную силу. Спорный земельный участок находится в фактическом владении и пользовании общества, в связи с чем при заключении договора купли-продажи не требовалось составление акта приема-передачи.

Суды апелляционной и кассационной инстанций также сослались на разъяснения, содержащиеся в пунктах 60, 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", указав на то, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец не вправе им распоряжаться, так как указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что с момента заключения между арендодателем и арендатором в отношении арендованного земельного участка договора купли-продажи, обязательства из договора аренды, включая обязательство по внесению арендной платы, прекращаются.

Позиция, согласно которой с момента заключения договора купли-продажи земельного участка обязательство по перечислению арендной платы по договору аренды прекращается, следовательно, правовые основания взыскания арендной платы отсутствуют, занимается и другими арбитражными судами (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 06.06.2011 по делу N А26-5971/2010) .

Вместе с тем, в судебной практике существуют и иные подходы к разрешению вопроса о моменте прекращения уплаты арендатором, выкупившим земельный участок, платежей по договору аренды.

Так, суды считают, что обязательство по перечислению арендной платы прекращается с момента уплаты выкупной цены по договору купли-продажи (например, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.12.2010 по делу N А56-32535/2010, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 29.09.2010 по делу N А79-50/2010)

Также суды занимают позицию, согласно которой обязательство общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю (например, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 28.06.2011 по делу N А19-16413/10, постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 07.06.2011 по делу N А19-20873/10).

Такой подход основан прежде всего на принципе платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, то в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 Земельного кодекса до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

При таких обстоятельствах в целях формирования единообразной практики применения норм права дело Арбитражного суда города Москвы N А40-70298/10-135-265 подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.03.2011 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело Арбитражного суда города Москвы N А40-70298/10-135-265 для пересмотра в порядке надзора постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 24.03.2011.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "19" сентября 2011 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

Е.Е. Борисова Е.М. Моисеева