Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 декабря 2010 г. N ВАС-14974/10 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Ю.Ю. Горячевой, судей А.И. Бабкина, С.В. Сарбаша рассмотрела в судебном заседании заявление Департамента управления имуществом городского округа Самара (ул. Льва Толстого, д. 20, г. Самара, 443010) от 07.10.2010 о пересмотре в порядке надзора решения от 02.12.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2010 по делу Арбитражного суда Самарской области N А55-22713/2009.

СУД УСТАНОВИЛ:

Департамент управления имуществом городского округа Самара (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Самарской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области (в настоящее время - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области) от 04.08.2009 N 01/157/2009-744 об отказе в государственной регистрации договора мены квартир и обязании зарегистрировать этот договор.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена гражданка Исайкина А.А.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 02.12.2009 в удовлетворении требований отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 10.08.2010 оставил упомянутые судебные акты в силе.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора департамент просит их отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, нарушающее единообразие в их толковании и применении арбитражными судами, а также нарушение гарантированных прав и законных интересов неопределенного круга лиц - жителей города Самары.

Рассмотрев заявление департамента, изучив материалы указанного дела, коллегия судей усматривает наличие оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Муниципальное образование городской округ Самара (далее - муниципальное образование) в лице департамента и гражданка Исайкина А.А. заключили договор мены жилыми помещениями от 23.06.2009 (далее - договор мены), по условиям которого принадлежащая муниципальному образованию на праве собственности однокомнатная квартира N 159 общей площадью 37,2 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, Ташкентский пер., д. 43, рыночной стоимостью 2 125 500 рублей согласно отчету об оценке, передается в собственность гражданке Исайкиной А.А., а принадлежащая ей на праве собственности однокомнатная квартира N 12 общей площадью 21,8 кв. метра, расположенная по адресу: г. Самара, ул. Льва Толстого, д. 83, передается в собственность муниципального образования (т.1, л. 86).

В договоре мены указано, что он заключен во исполнение постановления Самарской городской Думы от 24.04.2003 N 232 "Об утверждении целевой программы городского округа Самара "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Самара на 2003-2010 годы" и постановления Главы городского округа Самара от 20.12.2007 N 1175 "О предоставлении гражданке Исайкиной Анне Александровне жилого помещения (квартиры) на условиях договора мены".

Договором мены предусмотрено, что принадлежащие сторонам жилые помещения признаются равноценными.

Стороны договора мены обратились с совместным заявлением о его государственной регистрации в Управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области (далее - регистрационная служба). Однако регистрационная служба сообщением от 04.08.2009 N 01/157/2009-744 в регистрации договора мены отказала со ссылкой на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Отказ мотивирован отсутствием необходимых документов: решения об изъятии жилого помещения у гражданки Исайкиной А.А., прошедшего государственную регистрацию, как того требует статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также отчета об оценке рыночной стоимости квартиры названной гражданки согласно статье 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценке).

Данный отказ регистрационной службы оспорен департаментом в Арбитражный суд Самарской области.

При рассмотрении дела установлено, что ранее между теми же лицами уже заключался аналогичный договор мены от 01.02.2008 в отношении тех же жилых помещений, и в его государственной регистрации 18.02.2008 было отказано по тождественным основаниям: за отсутствием зарегистрированного решения об изъятии у гражданки Исайкиной А.А. жилого помещения и отчета об оценке рыночной стоимости ее квартиры.

Гражданка Исайкина А.А. оспорила этот отказ регистрационной службы в Самарский районный суд г. Самары, который рассмотрел дело с участием Главы городского округа Самары и департамента и решением от 30.12.2008 в удовлетворении требования отказал, признав правильным оба основания отказа регистрационной службы (т.1, л. 74). При этом суд отметил, что правильность позиции регистрационной службы подтверждается дополнительно также выводами прокуратуры Самарского района города Самара, изложенными в письме от 28.04.2008 N 431 (т. 1, л. 79).

После этого стороны договора мены 23.06.2009 заключили его повторно и вновь обратились в регистрационную службу с совместным заявлением от 23.06.2009 о государственной регистрации договора (т. 1, л. 83).

Повторный отказ регистрационной службы был оспорен уже другой стороной договора мены - муниципальным образованием в Арбитражный суд Самарской области, который признал возможным рассмотрение заявленного требования по существу, сославшись на нарушение этим отказом интересов в сфере имущественных отношений непосредственно муниципального образования, которое являлось стороной в сделке.

Однако по результатам рассмотрения дела все три инстанции арбитражного суда согласились с правильностью отказа регистрационной службы, признав обязательными для регистрации названного договора мены документами как зарегистрированное решение муниципального органа об изъятии квартиры у гражданки Исайкиной А.А., так и отчет об оценке рыночной стоимости ее квартиры.

Между тем судами не учтено следующее.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 N 33 в рамках Федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 годы была утверждена подпрограмма "Переселение граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилищного фонда" и рекомендовано органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации и органам местного самоуправления, заинтересованным в реализации указанной подпрограммы, принять участие в ее финансировании за счет их бюджетов и внебюджетных средств.

При признании этого постановления утратившим силу Правительство Российской Федерации в постановлении от 31.12.2005 N 865 указало, что реализация названной подпрограммы на втором этапе (2006-2010 годы) должна осуществляться за счет средств, предусмотренных на реализацию подпрограммы "Модернизация объектов коммунальной инфраструктуры".

Для названной подпрограммы, осуществляемой согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 17.09.2001 N 675 с последующими изменениями и дополнениями, на 2006-2010 годы определены конкретные размеры финансирования, включая средства федерального, региональных, местных бюджетов и внебюджетных источников.

В соответствии с положениями Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ) выполнение региональной адресной программы по переселению граждан из аварийного жилищного фонда производится посредством приобретения жилых помещений субъектами Российской Федерации и муниципальными образованиями за счет средств их бюджетов при финансовой поддержке фонда, предоставляемой при соблюдений определенных условий.

Как следует из материалов дела, целевая программа городского округа Самара "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в городском округе Самара на 2003-2010 годы" была утверждена постановлением Самарской городской Думы от 24.04.2003 N 232 во исполнение постановления Правительства Российской Федерации от 22.01.2002 N 33 и Закона Самарской области от 26.11.2002 N 95-ГД "Об утверждении областной целевой программы "Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда в Самарской области на 2003-2010 годы".

Дом в г. Самаре по ул. Льва Толстого, 83, в котором находится квартира гражданки Исайкиной А.А., построен в 1900 году, внесен в список объектов культурного наследия регионального значения как памятник архитектуры - дом купца Юрина (т. 2, л.108).

Решением межведомственной комиссии от 17.10.2006 N 20 указанный дом признан аварийным и непригодным для проживания (т. 2, л. 148), в связи с чем распоряжением Главы городского округа Самара от 13.12.2006 N 637-р проживающие в нем граждане включены в список на предоставление жилых помещений во исполнение городской целевой программы переселения граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда (т.1, л. 12).

Постановлением Главы городского округа города Самара от 20.12.2007 N 1175 в рамках выполнения названной городской программы гражданке Исайкиной А.А. предоставлена в собственность квартира N 159 по адресу: г. Самара, Ташкентский пер., д. 43 взамен принадлежащей ей квартиры N 12 по адресу: г. Самара, ул. Льва Толстого, д. 83. Департаменту предписано заключить с гражданкой Исайкиной А.А. договор мены, учесть ее квартиру N 12 по адресу: г. Самара, ул. Льва Толстого, д. 83 в реестре муниципальной собственности и зарегистрировать переход права собственности (т. 1, л. 11).

Таким образом, при предоставлении квартиры гражданке Исайкиной А.А. муниципальное образование действовало во исполнение Федеральной целевой программы, принятых в ее развитие региональных и муниципальных актов.

Как следует из федеральных нормативных актов, принятых по вопросам переселения граждан Российской Федерации из ветхого и аварийного жилья, оно должно осуществляться не за счет средств граждан, а за счет бюджетов и специальных внебюджетных источников.

Так, пунктом 4 статьи 14 Закона N 185-ФЗ закреплено правило о том, что при приобретении субъектами Российской Федерации или муниципальными образованиями жилых помещений для переселения граждан из аварийного жилья по цене, превышающей установленные этим Законом пределы, финансирование расходов на оплату стоимости такого превышения осуществляется не за счет средств фонда, а за счет бюджета соответствующего публичного образования.

Такое регулирование связано со специальным характером этой подпрограммы, принимающей во внимание исключительно состояние жилищного фонда, в котором проживают переселяемые граждане, и учитывающей, что их квартиры в аварийных домах могут не иметь потребительской ценности и какой-либо рыночной стоимости, тем более сопоставимой со стоимостью предоставляемого им взамен жилья.

Использование в этих отношениях гражданско-правовой конструкции договора мены, предполагающего обмен равноценного имущества, и указание на равноценность квартир в самом договоре не означает их одинаковую рыночную стоимость и не требует оценки аварийного жилья граждан по правилам Закона об оценке.

Равноценность обмениваемых квартир определяется в данном случае сопоставлением их физических и экономических характеристик (местоположение дома, этаж, площадь, количество комнат и т.п.) с тем, чтобы предоставляемое жилое помещение не ухудшало жилищные условия переселяемых граждан с учетом их разумных потребностей.

Переселение граждан из аварийного жилья посредством заключения договора мены, по существу, выступает лишь способом оформления внерыночных отношений социального характера, позволяющим урегулировать вопросы передачи и регистрации прав на нежилые помещения по общим правилам гражданского оборота.

Поэтому положения Закона об оценке не подлежат применению к таким договорам мены квартир в части оценки рыночной стоимости аварийного жилья граждан исходя из приоритетов, закрепленных частью 1 статьи 7, статьей 16 и частью 3 статьи 40 Конституции Российской Федерации, существа данных отношений, а также в силу специальных правил их регулирования.

Оценка рыночной стоимости квартиры, принадлежащей муниципальному образованию и выделяемой гражданке Исайкиной А.А., была проведена, отчет об оценке в регистрационную службу представлен.

Следовательно, регистрационная служба неверно отказала в регистрации договора мены квартир по мотиву несоблюдения правил статьи 8 Закона об оценке.

Статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая послужила вторым основанием к отказу в государственной регистрации договора мены квартир, принята в целях обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных и муниципальных нужд, что указано в названии самой статьи. Как неоднократно отмечал в своих определениях Конституционный Суд Российской Федерации, положения этой статьи служат гарантией обеспечения прав таких собственников и направлены на полное возмещение им затрат и убытков.

Той же цели служит правило пункта 3 данной статьи о необходимости принятия и регистрации соответствующими органами решения об изъятии жилого помещения у собственника, поскольку после этого момента собственник несет риск отнесения на него вложений в жилое помещение при определении его выкупной цены.

Однако в данном случае стороны договора мены действовали по взаимному согласию, выкуп помещения у гражданки Исайкиной А.А. не осуществлялся, вопрос об изъятии у нее аварийной квартиры в муниципальную собственность после регистрации договора мены был решен в постановлении Главы городского округа Самары от 20.12.2007 N 1175, которым ей предоставлялась взамен иная конкретная благоустроенная квартира.

При таких обстоятельствах у регистрационной службы не было оснований требовать представления при регистрации договора мены документа в виде отдельного решения об изъятии (передаче в собственность муниципального образования) той же квартиры.

Учитывая направленность статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации на защиту жилищных прав граждан, ее нормы не подлежат истолкованию государственными органами и судами как препятствующие этим гражданам в реализации указанных прав.

Между тем гражданка Исайкина А.А. против своего отселения из аварийного дома не возражала и не считала свои права нарушенными предоставлением ей благоустроенной квартиры, о чем свидетельствовали неоднократное заключение ею договора мены и подача на его регистрацию заявления и документов. Поэтому отсутствие отдельного, ранее зарегистрированного регистрационной службой решения об изъятии у нее квартиры также не могло служить основанием для отказа ей в улучшении жилищных условий со ссылкой на норму, предназначенную обеспечивать ее жилищные права.

Как полагает коллегия судей, при рассмотрении данного дела статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации истолкована и применена судами неправильно, вне системной связи с основаниями и целями ее принятия, а также в противоречии с интересами, на защиту которых она направлена.

Сходный с рассматриваемым делом спор между департаментом по имуществу другого муниципального образования и соответствующей регистрационной службой по поводу равноценности изъятого у гражданина и предоставленного ему взамен жилого помещения разрешен арбитражными судами Северо-Кавказского округа с противоположным настоящему делу результатом (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.09.2009 по делу N А32-14894/2008).

Более того, анализ доступной практики судов общей юрисдикции свидетельствует о том, что статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации применяется по общему правилу в тех случаях, когда имеется спор между переселяемыми гражданами и органами, принимавшими такое решение, по вопросам обязательности переселения, равноценности предоставляемого жилья или размера денежной компенсации. Споров между регистрационными службами и консолидировано выступающими на другой стороне публичным образованием и гражданином при изучении практики судов общей юрисдикции не установлено.

Судебная коллегия также учитывает, что аварийность дома, где расположена квартира гражданки Исайкиной А.А., вновь подтверждена заключением межведомственной комиссии от 28.07.2009 N 99, составленным с учетом требований Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47.

Аварийный дом является памятником архитектуры регионального значения, требует реконструкции как здание и восстановления как памятник, что не может быть обеспечено силами и средствами проживающих в нем лиц.

Квартира в аварийном доме, принадлежащая гражданке Исайкиной А.А. на праве собственности, по своим размерам не отвечает необходимым для нормальных условий проживания требованиям;

Квартира, предоставляемая гражданке Исайкиной А.А. муниципальным образованием взамен ее аварийного жилья, по своим характеристикам не превышает стандартных показателей, и ни один документ в деле не указывает на наличие у гражданки Исайкиной А.А. возражений против ее переселения в эту квартиру.

Муниципальное образование с 2007 года фактически лишено возможности исполнять обязанности по переселению проживающих на его территории граждан - собственников аварийного жилья ввиду отказов регистрационной службы в регистрации договоров мены.

Правовая позиция о необходимости рыночной оценки аварийных квартир граждан с целью уравнивания стоимости встречного предоставления по договорам мены таких квартир на нормальное жилье может создать препятствия для выполнения требований Закона N 185-ФЗ.

При таких обстоятельствах коллегия судей полагает, что имеются основания, предусмотренные пунктами 1 и 3 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в целях проверки законности принятых по делу судебных актов.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А55-22713/2009 Арбитражного суда Самарской области для пересмотра в порядке надзора решения от 02.12.2009, постановления Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.05.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 10.08.2010.

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 15.02.2010.

Председательствующий судья

Ю.Ю. Горячева

Судья

А.И. Бабкин

Судья

С.В. Сарбаш