Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 27 июня 2012 г. N ВАС-1283/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б. и судей Борисовой Е.Е., Медведевой А.М. рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Залукаевой О.А., г. Рыбинск о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2011 по делу N А82-9374/2010-18, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2011 по тому же делу по уточнённому заявлению индивидуального предпринимателя Залукаевой О.А. (далее - предприниматель Залукаева О.А.; предприниматель) к Администрации городского округа г. Рыбинск Ярославской области (далее - Администрация) о признании незаконными действий Администрации, выраженных в письме от 15.10.2010 N 1266-26 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального недвижимого имущества; о реализации предпринимателем Залукаевой О.А. преимущественного права на приобретение нежилого помещения общей площадью 36 кв.м, расположенного по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, пр. Ленина, д. 184, арендуемого по договору аренды от 01.08.2003 N 2838.

СУД УСТАНОВИЛ:

заявленные требования мотивированы тем, что предприниматель Залукаева О.А. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, и до вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ) занимала указанное помещение первоначально на основании договора аренды от 28.04.2003 N 201ф (со сроком действия с 01.05.2003 по 30.04.2004), заключённого с федеральным государственным унитарным предприятием "Рыбинский завод приборостроения" и с участием правомочного органа собственника федерального имущества. В последующем, в связи с тем, что здание Дворца культуры "Радуга", в котором находится арендуемое помещение, было передано в муниципальную собственность, Департамент недвижимости Администрации (арендодатель; далее - Департамент) заключил с предпринимателем другой договор аренды от 01.08.2003 N 2838 (со сроком действия по 30.04.2004), и по этому договору, а также по переоформленному в последующем договору аренды от 01.05.2004 N 2838 арендатор использовал арендуемое помещение, и к нему претензий по уплате арендных платежей не предъявлялось.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 19.04.2011, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2011, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Обжалуя принятые по делу судебные акты, заявитель - предприниматель Залукаева О.А. считает, что судами нарушены нормы материального и процессуального права. Заявитель не согласен с выводами судов, в том числе по вопросу о том, что договор аренды от 01.08.2003 N 2838 является ничтожной сделкой, приводит доводы и просит в порядке надзора отменить оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении норм права и нарушающие права и законные интересы предпринимателя на выкуп арендуемого имущества.

Изучив материалы дела, в том числе оспариваемые судебные акты, и доводы, изложенные в поданном заявлении, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к заключению о том, что дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами в процессе рассмотрения возникшего спора, по первоначальному договору аренды от 28.04.2003 N 201ф, заключённому между предпринимателем Залукаевой О.А. (арендатором) и уполномоченными организациями собственника федерального имущества, предпринимателю по акту приёма-передачи, являющемуся приложением N 1 к этому договору, было предоставлено в аренду определённое нежилое помещение площадью 36 кв. м, находящееся на первом этаже здания, расположенного по названному выше адресу.

В дальнейшем, 13.08.2003, указанное здание - Дворец культуры "Радуга", в котором находилось арендуемое предпринимателем нежилое помещение, используемое для медицинских целей, было передано в муниципальную собственность.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

При таких условиях между уполномоченным органом муниципального образования - Департаментом и предпринимателем Залукаевой О.А. (арендатором) был заключён новый договор от 01.08.2003 N 2838 (со сроком его действия по 30.04.2004) на аренду того же нежилого помещения площадью 36 кв.м, находящегося в здании Дворца культуры "Радуга", расположенном по указанному адресу, и оформление передачи арендатору этого нежилого помещения, которое было отмечено на поэтажном плане упомянутого здания и не выбывало из его арендного пользования, было осуществлено по подписанному между сторонами акту от 13.08.2003, так как фактически передача здания Дворца культуры "Радуга" из федеральной собственности в муниципальную собственность Рыбинского муниципального округа состоялась 13.08.2003.

В последующем между названными сторонами был подписан договор от 01.05.2004 N 2838 на аренду того же нежилого помещения со сроком действия с 01.05.2004 по 29.04.2005, и в последующем соглашениями сторон срок действие этого договора продлевался.

При рассмотрении судом другого дела N А82-12915/2009-45, возбуждённого по иску предпринимателя Залукаевой О.А. о признании за ней преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 01.05.2004 N 2838 и о понуждении Департамента заключить с арендатором соответствующий договор купли-продажи, в удовлетворении требований предпринимателя судом было отказано в связи с тем, что договор аренды от 01.05.2004 N 2838 был оценён судом как незаключённый со ссылкой на то, что к указанному договору аренды не приложен акт приёма-передачи арендуемого имущества, и в этом договоре не содержится сведений, идентифицирующих имущество, сданное в аренду.

Отказывая в удовлетворении требований, заявленных по настоящему делу, суды исходили из того, что отсутствует действующий договор аренды указанного нежилого помещения, в связи с тем, что договор аренды от 01.05.2004 N 2838 является незаключённым, а договор аренды от 01.08.2003 N 2838 является ничтожным, так как объект передан в муниципальную собственность и арендатору 13.08.2003, то есть после заключения этого договора.

С учётом названных обстоятельств судами признано, что отсутствует предусмотренное статьёй 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ необходимое условие, согласно которому недвижимое имущество должно находиться во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу названного Федерального закона в соответствии с договором (или договорами) аренды такого имущества. При этом судами был признан обоснованным оспариваемый отказ Администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения, мотивированный ссылкой на вступившее в законную силу решение суда по другому делу N А82-12915/2009-45, которым последний договор аренды от 01.05.2004 N 2838 оценён как незаключённый.

Вместе с тем в процессе рассмотрения настоящего дела судами не было учтено то, что в случае признания судом незаключённым последнего договора от 01.05.2004 N 2838 на аренду нежилого помещения не считается прекратившим действие ранее подписанный между Департаментом и предпринимателем на аренду того же помещения договор от 01.08.2003 N 2838, который фактически вступил в действие с 13.08.2003 - даты составления акта приёма-передачи арендуемого имущества, заключался на срок по 30.04.2004 и содержал в пункте 7.3 условие, предусматривающее то, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия этого договора, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тех же условиях на неопределённый срок. Согласно пунктам 1.1, 1.3 этого договора аренды к нему прилагался план помещения, соответствующий акт приёма-передачи нежилого помещения, и указывалось на то, что при переоформлении договора аренды на новый срок акт приёма-передачи не подлежит составлению. Выводы судов о ничтожности этого договора аренды не могут быть признаны обоснованными.

Поскольку действительная воля арендодателя была направлена на сохранение договорных арендных отношений с предпринимателем и предприниматель по заключаемым с ним договорам аренды пользовался арендуемым имуществом, выводы судов о признании законным отказа Администрации в реализации предпринимателем преимущественного права на приобретение арендуемого помещения не могут быть признаны соответствующими положениям статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ и разъяснениям, содержащимся в пунктах 5, 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 о некоторых вопросах применения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

Так как принятые по настоящему делу судебные акты нарушают единообразие в толковании и применении норм материального права, дело подлежит передаче на рассмотрение в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А82-9374/2010-18 Арбитражного суда Ярославской области для пересмотра в порядке надзора решения суда от 19.04.2011, постановления Второго арбитражного апелляционного суда от 28.07.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 25.10.2011.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации до 28.07.2012 г.

Председательствующий

В.Б. Куликова

Судьи

Е.Е. Борисова А.М. Медведева