Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 июля 2012 г. N ВАС-5361/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Борисовой Е.Е. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление заявления негосударственной некоммерческой организации "Омская областная коллегия адвокатов" (г. Омск) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 16.06.2011 по делу N А46-3074/2011, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по тому же делу по уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иску негосударственной некоммерческой организации "Омская областная коллегия адвокатов" (далее - коллегия) к Главному управлению по земельным ресурсам Омской области (далее - ГУЗР Омской области) к обществу с ограниченной ответственностью "АВИОР" (далее - общество) о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007, применении последствия недействительности этой сделки, об обязании ГУЗР Омской области возвратить обществу 16 466 рублей 55 копеек, полученные по ничтожной сделке, об обязании общества возвратить ГУЗР Омской области указанный земельный участок, полученный по ничтожной сделке.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее - управление).

Суд установил: решением суда первой инстанции от 16.06.2011 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 указанные судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора судебных актов коллегия указывает, что является собственником здания, расположенного на спорном земельном участке, поэтому продажа земельного участка на основании оспариваемого договора купли-продажи лишает истца преимущественного права на приобретение земельного участка в порядке приватизации, предусмотренного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.. Заявитель полагает, что судами неправильно определено начало течения срока исковой давности.

Судами установлено, что за коллегией вступившим в законную силу решением от 03.03.2008 (с учетом дополнительного решения от 06.03.2008 по делу N А46-15495/2007) было признано право собственности на объект недвижимости - административное здание общей площадью 123,1 кв. м литера А, расположенное по адресу: город Омск, улица Слободская угол Омская, дом N 6/9. Государственная регистрация права собственности на названное здание произведена 25.07.2008 (свидетельство серии 55 АВ N 707368 о государственной регистрации права собственности на указанное одноэтажное здание с инвентарным номером 437855).

Суды указали, что коллегией при подготовке документов для реализации права, предоставленного статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в отношении земельного участка с кадастровым номером 55:36:090104:2098, на котором расположено принадлежащее ей строение, выяснилось, что земельный участок находится в собственности у общества, как собственника части объектов недвижимого имущества, расположенных на данном земельном участке, в качестве правового основания приобретения права собственности обществом на данные объекты указаны: распоряжение ГУЗР Омской области от 20.07.2007 N 1976-р, договор купли-продажи от 11.09.2007 N 1219/2007, свидетельство о государственной регистрации права от 20.10.2007.

Как следует из соответствующих документов, обществом был приобретен в собственность земельный участок площадью 739 кв.м, с кадастровым номером 55:36:09 01 04:2037, в результате раздела которого впоследствии был образован земельный участок с кадастровым номером 55:36:090104:2098 (согласно кадастровому паспорту земельного участка (выписке из государственного кадастра недвижимости) от 02.11.2010 N 5536/226/10-1590).

Полагая, что указанный договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 препятствует реализации права на приобретение в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ей здание, коллегия обратилась в суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска, суды исходили из отсутствия оснований для признания сделки - договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 недействительной (ничтожной), поскольку на момент приобретения спорного земельного участка общество являлось собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном участке, а право собственности истца на принадлежащее ему здание признано судом только 13.03.2008.

Довод заявителя о том, что он с 1973 года является собственником принадлежащего ему здания и пользователем земельного участка, на котором расположено это здание, суд апелляционной инстанции отклонил, указав, что данное обстоятельство не влияет на законность договора купли-продажи от 11.09.2007, так как право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за коллегией 25.07.2008 по решению суда, признавшего право собственности в силу приобретательской давности. При этом государственная регистрация коллегии в качестве юридического лица при создании была осуществлена 15.03.2003.

Кроме того, суды пришли к выводу о пропуске истцом срока исковой давности по заявленному требованию о применении последствий недействительной сделки в силу пункта 1 статьи 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исчисляемого со дня, когда началось исполнение этой сделки (с 13.09.2007), с момента передачи спорного земельного участка по акту приема-передачи земельного участка и осуществления оплаты по договору купли-продажи от 11.09.2007, между тем с иском коллегия обратилась в арбитражный суд 22.03.2011.

Суды признали несостоятельной ссылку коллегии на пункт 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", с которым истец связывает течение срока исковой давности со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре юридических лиц, указав, что в рассматриваемой ситуации следует исходить из вида заявленного коллегией требования - об оспаривании сделки и применения последствий недействительности сделки, для которого частью 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации установлен специальный срок исковой давности.

Рассмотрев материалы дела N А46-3074/2011 Арбитражного суда Омской области, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, мотивированных тем, что договор купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 лишает истца возможности реализовать право на приобретение в собственность земельный участок, на котором расположено принадлежащее ему здание, суды исходили из отсутствия оснований для признания названного договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 ничтожным, так как на момент приобретения спорного земельного участка общество являлось собственником объектов недвижимого имущества, расположенных на спорном участке, а право собственности истца на принадлежащее ему здание признано судом только 13.03.2008 по делу N А46-15495/2007, а право собственности на указанный объект недвижимости было зарегистрировано за коллегией 25.07.2008.

Между тем такой вывод судов основан на неправильном применении действующего законодательства и без учета правовых позиций, определенных в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11.

Подпунктом 5 пункта 1 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс) определен правовой принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Исключительный характер права на приватизацию земельного участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка, занятого этим зданием, строением, сооружением (пункт 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства"). Приватизация земельного участка одним лицом в той его части, которая необходима для использования этого участка другим лицом, являющимся собственником объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. Соответственно, исключительность закрепленного в статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации права на приватизацию земельного участка собственником здания, строения, сооружения, на нем расположенного, означает также, что такой собственник вправе приватизировать исключительно земельный участок, занятый таким объектом и необходимый для его использования.

Как следует из судебных актов и материалов дела, при приобретении обществом в собственность соответствующего земельного участка на данном земельном участке уже находились объекты недвижимого имущества, собственником которых общество не являлось. Так из пункта 1.2 договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 следует, что общество является собственником лишь части объектов, расположенных на участке:

- части жилого дома (1Ч) общей площадью 36 кв. м с инвентарным номером 437814, принадлежащей покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 31.01.2007 серии 55 АВ N 411551;

- части жилого дома (2Ч) общей площадью 20,2 кв. м с инвентарным номером 437814, принадлежащей покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.03.2007 серии 55 АВ N 434833;

- части жилого дома (3Ч) общей площадью 63,6 кв. м с инвентарным номером 437814, принадлежащей покупателю на основании свидетельства о государственной регистрации права от 27.03.2007 серии 55 АВ N 434819.

На этом же земельном участке расположено нежилое строение, которое с 23.02.1973 находилось на балансе Омской областной коллегии адвокатов, которая с указанного времени владела им и пользовалась, Согласно пункту 3.10 Устава Негосударственной некоммерческой организации "Омская областная коллегия адвокатов" (в редакции 2010 года) коллегия является правопреемником Омской областной общественной организации "Омская областная коллегия адвокатов", зарегистрированной 27.06.1996 Управлением юстиции при администрации Омской области в соответствии с Положением об адвокатуре РСФСР, утвержденным Законом РСФСР от 20.11.1980.

Таким образом, на момент заключения обществом договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 на этом участке находился объект недвижимости, в отношении которого стороны договора не могли не знать, что он не принадлежит обществу на праве собственности, следовательно, заключенный договор не соответствует статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации. При этом, то обстоятельство, что на момент заключения обществом договора купли-продажи земельного участка от 11.09.2007 N 1219/2007 коллегия не являлась собственником этого объекта и существовала неопределенность в том, кто является его собственником, не могло служить основанием для нарушения при заключении договора правил статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, статья 36 Земельного кодекса не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда, когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости"). Из чего следует, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

В случае, если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового.

В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 Земельным кодексом право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности.

Кроме того, исходя из содержания и оснований возникновения права, предусмотренного статьей 36 ЗК РФ, указанное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется (статьи 208, 304 ГК РФ). Исходя из этого, не является верным вывод судов о применении срока исковой давности к заявленному требованию.

При таких обстоятельствах дело N А46-3074/2011 Арбитражного суда Омской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А46-3074/2011 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 16.06.2011, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 13.01.2012 по тому же делу.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 2 октября 2012 г. N 5361/12

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "27" июля 2012 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

Е.Е. Борисова Г.Г. Попова