Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 19 июля 2012 г. N ВАС-7240/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Куликовой В.Б., судей Медведевой А.М., Попова В.В. рассмотрела в судебном заседании заявление индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г., г. Энгельс о пересмотре в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 по делу N А57-9149/2010 Арбитражного суда Саратовской области и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012 по тому же делу по уточненному иску индивидуального предпринимателя Бурмистрова В.Г., г. Энгельс (далее - предприниматель Бурмистров В.Г.; предприниматель) к ответчику - Комитету по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района, г. Энгельс (далее - комитет) об обязании комитета заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, 1 этаж, общей площадью 43,7 кв. м, с предпринимателем Бурмистровым В.Г. с изменением (с учётом протокола разногласий) пункта 1.3 договора, установив рыночную цену, определённую в ходе рассмотрения дела, пункт 3.1.2 принять в редакции: "соблюдать государственные, технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории, производить капитальный ремонт имущества с момента государственной регистрации перехода права собственности на имущество", пункты 4.1, 4.1.1, 4.1.2 раздела 4 - исключить; и о взыскании причиненных убытков за семь месяцев текущего года в размере 38 812 руб.62 коп.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное общество "Галактика".

СУД УСТАНОВИЛ:

определением Арбитражного суда Саратовской области от 24.01.2011 производство по делу в части требования к комитету о взыскании причиненных убытков в размере 38 812 руб. 62 коп. прекращено в связи с отказом истца от этого требования.

Заявленные требования мотивированы тем, что спорное нежилое помещение в здании, расположенном по указанном адресу, было предоставлено комитетом предпринимателю Бурмистрову В.Г. по договору аренды от 01.12.2005 сроком с 01.12.2005 по 01.12.2010, он является субъектом малого и среднего предпринимательства, и его преимущественное право на приобретение и заключение договора купли-продажи арендуемого помещения предусмотрено положениями статей 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ; Закон) и подтверждено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2009 по другому делу N А57-3737/2009.

Принятым по настоящему делу решением Арбитражного суда Саратовской области от 24.06.2011 спорные пункты договора купли- продажи нежилого помещения общей площадью 43,7 кв. м, расположенного по адресу: Саратовская область, г. Энгельс, ул. Тельмана, д. 1, изложены в следующих редакциях: пункт 1.3 "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 662 500 руб. без НДС"; пункт 3.1.2 "соблюдать государственные технические, противопожарные и санитарные правила содержания имущества и прилегающей территории; производить капитальный ремонт имущества; не осуществлять сделок без согласия с "Продавцом" в отношении имущества до перехода права собственности на имущество и окончания расчетов по настоящему договору и регистрации"; пункты 4.1, 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3 из договора исключены.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 решение суда от 24.06.2011 частично изменено. Пункт 1.3 указанного договора изложен в следующей редакции: "Выкупная цена передаваемого в собственность имущества, указанного в п. 1.1 настоящего договора, составляет 1 156 779 руб. 66 коп. (без учёта НДС)".

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 13.02.2012 решение суда первой инстанции от 24.06.2011 и постановление суда апелляционной инстанции от 10.10.2011 оставил без изменения.

В заявлении о пересмотре в порядке надзора постановлений судов апелляционной и кассационной инстанций предприниматель Бурмистров В.Г. приводит доводы по вопросу применения норм законодательства, регулирующего отношения, возникающие при реализации положений Федерального закона N 159-ФЗ в отношении порядка определения рыночной цены выкупаемого имущества, как это предусмотрено статьёй 3 этого Закона. Заявитель не согласен с выводами суда апелляционной инстанции и просит в порядке надзора отменить оспариваемые судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Изучив доводы заявителя и материалы дела, коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что настоящее дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по следующим основаниям.

Согласно статье 3 Федерального закона N 159-ФЗ указанные в этой законодательной норме субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие установленным требованиям, при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В процессе рассмотрения спора, возникшего по цене выкупаемого имущества, суд первой инстанции назначил две экспертизы для определения рыночной стоимости нежилого помещения, приобретаемого предпринимателем, в связи с тем, что комитет возражал против рыночной цены объекта в сумме 400 000 руб., предложенной предпринимателем.

Из экспертного отчёта от 19.11.2010 N 3612, составленного ООО "Центр независимой технической экспертизы", следует, что размер рыночной стоимости указанного нежилого помещения составляет 736 969 руб.

В связи с возражениями комитета суд назначил проведение повторной экспертизы по вопросу рыночной стоимости выкупаемого объекта, и согласно полученному от экспертной организации - ГУ "Саратовская лаборатория судебной экспертизы" заключению от 23.03.2011 рыночная стоимость указанного помещения составляет 781 750 руб. (с НДС).

Суд, исходя из экспертного заключения, установил в договоре купли-продажи рыночную цену в размере 662 500 руб. без НДС.

Изменяя решение суда первой инстанции в части условия о рыночной цене выкупаемого помещения, суд апелляционной инстанции признал, что основанием для определения в договоре данного условия может служить отчёт, составленный оценщиком - закрытым акционерным обществом "Галактика" от 01.12.2009 N 2517, о рыночной стоимости оцениваемого объекта в сумме 1 365 000 руб. (с НДС), так как содержащиеся в нём сведения не признаны недостоверными и предложение о заключении договора было направлено комитетом 11.12.2009 с приложением копии решения от 04.12.2009 N 636 и проекта договора.

Согласно пункту 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Направленная предпринимателю Бурмистрову В.Г. комитетом оферта от 11.12.2009 не могла признаваться надлежаще оформленной (проект договора купли-продажи не был подписан комитетом).

Письмом от 30.12.2009 комитет предложил предпринимателю Бурмистрову В.Г. в течение 30 дней явиться к нему для подписания договора или направить письменный отказ от реализации преимущественного права на выкуп.

Предпринимателем Бурмистровым В.Г. был направлен 14.01.2010 комитету протокол разногласий к договору, который последним не принят с предложением согласовать разногласия, что следует из письма комитета от 12.02.2010 N 01-09/514.

В соответствии с положениями пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В феврале 2010 предпринимателем Бурмистровым В.Г. был направлен комитету проект договора с указанием цены в размере 400 000 руб.

Как указывает комитет в письме от 07.07.2010 N 01-09/1934, в целях завершения процедуры согласования разногласий оригиналы договора купли-продажи и протокола разногласий им были направлены истцу 08.06.2010.

Между тем обязанность заключения договора купли-продажи помещения, арендуемого предпринимателем, была возложена на комитет решением Арбитражного суда Саратовской области от 29.07.2009 по другому делу N А57-3737/2009, на основании которого был выдан исполнительный лист от 16.03.2010, и 18.03.2010 возбуждено исполнительное производство.

В ответ на письмо предпринимателя Бурмистрова В.Г. от 09.06.2010 о наличии документов, необходимых для оформления договорных отношений с комитетом, Энгельсским районным отделом Федеральной службы судебных приставов России сообщено, что в эту организацию только 07.06.2010 представлены такие документы, с которыми заявитель может ознакомиться.

Поскольку разногласия по договору купли-продажи предпринимателем были переданы на рассмотрение суда в июле 2010 года, исковое производство возбуждено 22.07.2010, в качестве надлежащего доказательства рыночной цены имущества не мог быть признан представленный комитетом отчёт независимого оценщика - закрытого акционерного общества "Галактика" от 01.12.2009, который на предмет его достоверности судом не проверялся.

Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" (ФСО N 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.

При таких обстоятельствах постановления судов апелляционной и кассационной инстанций об изменении решения суда в части пункта 1.3 договора купли-продажи, касающегося рыночной стоимости отчуждаемого объекта, не могут быть признаны обоснованными и законными.

Поскольку постановления судов апелляционной и кассационной инстанции в указанной части нарушают единообразие в толковании и применении норм материального права, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело подлежит передаче на рассмотрение в порядке надзора в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А57-9149/2010 Арбитражного суда Саратовской области для пересмотра в порядке надзора постановления Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.10.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 13.02.2012.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, до 20.08.2012 г.

Председательствующий

В.Б. Куликова

Судьи

А.М. Медведева В.В. Попов