Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 августа 2012 г. N ВАС-8718/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Пауля Г.Д. рассмотрела в судебном заседании заявление Правительства Москвы от 24.07.2012 N 4-14-610/2 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 по делу N А40-75578/10-105-656 Арбитражного суда города Москвы по иску, уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, общества с ограниченной ответственностью "Диаретстрой" (далее - общество) к Правительству Москвы, Департаменту жилищной политики и жилищного фонда города Москвы (далее - департамент), Департаменту имущества города Москвы об определении доли общества жилой площади в реконструированном объекте, расположенном по адресу: г. Москва, 3-й Кадашевский пер., д. 5, стр. 1 в размере 83,74% жилой площади здания; выделении в натуре доли и признании права собственности на перечисленные в заявлении общества помещения; выделении в натуре и признании права собственности общества на 138,24 кв.м. или 60% нежилой площади надземной части здания реконструированного объекта, а также по встречному иску департамента о выделении в натуре доли города Москвы в реконструированном объекте и признании права собственности на помещения, указанные в заявлении департамента.

Другие лица, участвующие в деле: Префектура Центрального административного округа города Москвы, Межгосударственный авиационный комитет, Управление Росреестра по городу Москве, Бабасов А.К.

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда города Москвы от 11.01.2011 в удовлетворении иска общества отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.03.2011 решение от 11.01.2011 отменено, исковые требования общества удовлетворены частично.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.07.2010 указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.07.2011

При новом рассмотрении к производству суда принят встречный иск.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2011 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично.

Судом выделена в натуре доля общества в общей жилой площади в объекте по адресу: г. Москва 3-ый Кадашевский переулок, д. 5, стр. 1 в виде квартир N 1, N 2, N 3, N 7.

В удовлетворении остальной части иска обществу отказано.

Также судом выделена в натуре доля города Москвы в общей жилой площади в объекте по указанному адресу в виде квартир N 4, N 5, N 6.

В удовлетворении остальной части иска департамента отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 решение от 15.12.2011 изменено. Исковые требования общества удовлетворены частично. Выделена в натуре доля общества в общей жилой площади в объекте по адресу г. Москва 3-ый Кадашевский переулок, д. 5, стр. 1 в виде квартир N 1, N 2, N 3, N 4, N 5, N 7.

В удовлетворении требования о признании права собственности на указанные помещения обществу отказано.

В удовлетворении требований о выделении в натуре доли в общей жилой площади в объекте по адресу г. Москва 3-ый Кадашевский переулок, д. 5, стр. 1, в виде квартиры N 6 и о признании права собственности на указанное помещение, а также о выделении в натуре и признании права собственности на 20 машиномест и площадей общего пользования в подземной части здания, а также на 100% сервисных служб в соответствии с МГСН 5.01-01 "Стоянки легковых автомобилей" в реконструированном объекте, находящемся по адресу: г. Москва, 3-й Кадашевский переулок, дом 5, строение 1, обществу отказано.

Выделена в натуре доля общества в виде полезной нежилой площади надземной части здания реконструированного объекта, находящегося по адресу г. Москва, 3-ый Кадашевский пер., д. 5, стр. 1: 1-ый этаж, пом. III, ком. 1, 2 об. пл. 64,1 кв.м., пом. VIII, ком. 1 об. пл. 6,2 кв.м., пом. VIII, ком. 2, об. пл. 8,2 кв.м., пом. VIII, ком. 4, об. пл. 9,1 кв.м.

В удовлетворении требования о признании права собственности на указанные помещения обществу отказано.

В удовлетворении требования о выделении в натуре и признании права собственности на часть комн. 3 (доля 35,46% в праве) об. пл. 50,64 кв.м. в нежилом помещении VIII на 1-ом этаже надземной части здания реконструированного объекта, находящегося по адресу г. Москва, 3-ый Кадашевский пер., д. 5, стр. 1 обществу отказано.

Встречный иск департамента удовлетворен частично.

Выделена в натуре доля города Москвы в общей жилой площади в объекте по адресу г. Москва 3-ый Кадашевский переулок, д. 5, стр. 1, а именно в виде квартиры N 6.

В удовлетворении части встречного иска о выделении в натуре доли города Москвы и признании права собственности в общей жилой площади в объекте по адресу г. Москва 3-ый Кадашевский переулок, д. 5, стр. 1 в виде квартиры N 4, N 5, а также о признании права собственности на квартиру N 6 департаменту отказано.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 постановление от 20.03.2012 оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, Правительство Москвы просит оспариваемые судебные акты отменить, направить дело на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение единообразия в толковании и применении норм права.

Рассмотрев материалы дела N А40-75578/10-105-656 Арбитражного суда города Москвы, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в части касающейся определения жилых помещений в здании по адресу: г. Москва, 3-й Кадашевский пер., д. 5 стр. 1 (далее - спорное здание), которые подлежат передачи обществу из жилых помещений города Москвы в этом здании в порядке компенсации затрат общества, возникших в связи с приобретением им и передачей городу Москве жилых помещений, необходимых для отселения граждан из этого здания до его реконструкции.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, между Правительством Москвы и ТОО "НПО "Полимет" заключен контракт от 14.02.1996 N 10-683/р-1 (далее - инвестиционный контракт), предметом которого явилась реализация инвестиционного проекта по реконструкции зданий в квартале N 402 с целью осуществления программы комплексной реконструкции в центральной части города Москвы. Согласно пункту 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за свой счет произвести проектные, строительно-монтажные и пусконаладочные работы по следующим объектам: - объект N 1 здание, расположенное по адресу 3-ый Кадашевский пер., д. 3, стр. 1, объект N 2 здание по адресу 3-ый Кадашевский пер., д. 3, стр. 7, объект N 3 здание по адресу 3-ый Кадашевский пер., д. 5, стр. 1.

В результате последующих соглашений права и обязанности ТОО "НПО "Полимет" по указанному инвестиционному контракту перешли к обществу.

Также рядом дополнительных соглашений в инвестиционный контракт были внесены изменения и дополнения (дополнительное соглашение N 10-683/р-1-1471 от 15.10.1996, дополнительное соглашение N 2 от 23.07.2004, дополнительное соглашение N 4 от 12.08.2005).

Условия инвестиционного контракта предусмотрено, что после завершения проекта реконструкции здания жилая и нежилая площади будут распределены в определенных пропорциях между сторонами контракта.

Кроме того, в соответствии с условиями инвестиционного контракта общество приобрело и передало городу Москве (Управлению муниципального жилья ЦАО города Москвы) для отселения граждан из подлежащего реконструкции здания квартиры общей площадью 905,5 кв.метра по следующим адресам: ул. Нежинская, д. 9 (13 квартир, общей площадью 856 кв. метров) и ул. Кировоградская, д. 44 к. 1, кв. 300 (49,5 кв. метра).

При этом п. 3.8 инвестиционного контракта (в ред. дополнительного соглашения N 4 от 12.08.2005) предусмотрено обязательство города Москвы компенсировать затраты общества на отселение граждан, подтвержденные в установленном порядке путем передачи инвестору равноценной жилой площади из доли города в инвестируемом проекте на основании распорядительного документа Правительства Москвы. Указанный пункт также устанавливает, что равноценность утверждается решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищного фонда.

21.12.2007 между сторонами подписан протокол предварительного распределения площадей. 19.11.2008 выдано разрешение на ввод спорного здания в эксплуатации. Однако акт реализации инвестиционного проекта сторонами подписан не был, в связи с чем возник спор о распределении площадей между обществом и городом Москвой, переданный на рассмотрение Арбитражного суда города Москвы.

Рассматривая и разрешая требование в части определения жилых помещений, которые в соответствии с условиями инвестиционного контракта подлежат передаче обществу из жилых помещений города Москвы в спорном здании в порядке компенсации затрат общества, возникших в связи с приобретением им и передачей городу Москве жилых помещений, необходимых для отселения граждан из здания перед его реконструкцией, суд первой инстанции исходил из того, что порядок определения равноценности квартир, установлен условиями инвестиционного контракта.

Судом установлено, что согласно решениям Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом в городе Москве от 08.07.2009, 17.06.2009 стоимость квартир, которые были предоставлены инвестором в счет отселения жителей, составляет 139 879 500 рублей согласно отчету оценщика, а стоимость 4-х квартир, расположенных в спорном здании N 1, 4, 5, 6) составляет 470 325 760 рублей согласно отчету оценщика.

С учетом этого, суд первой инстанции в решении от 15.12.2011 признал, что затраты общества на приобретение указанных квартир компенсируются стоимостью квартиры N 1 (2-ой этаж, об. пл. 270,2 кв. м) в спорном здании из доли города Москвы в этом объекте.

При этом суд первой инстанции отклонил доводы общества о том, что равноценность квартир, о которой сказано в п. 3.8 инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 4 от 12.08.2005, должна определяться по иному критерию: не по стоимости сравниваемых квартир, а по их площади.

Суд апелляционной инстанции, и поддержавший его суд кассационной инстанции, в указанной части требования пришли к выводу, что поскольку ни инвестиционной контракт, ни правовые нормы не содержат определения понятия "равноценные жилые помещения", равноценность жилых помещений должна определяться не только путем сопоставления рыночной стоимости сравниваемых жилых помещений, но и с учетом совокупности иных факторов. Определяя эти факторы, суд апелляционной инстанции сослался на Закон г. Москвы от 31.05.2006 N 21 "Об обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве" (далее - Закон г. Москвы N 21), использующий понятие "равнозначное жилое помещение", каковым признается жилое помещение, площадь которого не меньше площади освобождаемого, а количество комнат соответствует количеству комнат в освобождаемом жилом помещении (п. 4 ст. 6 Закона N 21).

Как указал суд апелляционной инстанции, сама по себе стоимость квартиры не является достаточным доказательством ее равноценности, жилые помещения предназначены для проживания в них граждан, поэтому имеет значение сравнение потребительских качеств квартиры (размер, планировка, степень благоустройства и т.д.).

Однако суды апелляционной и кассационной инстанций не учли следующего.

Свои требования о передаче жилых помещений в спорном здании, равноценных жилым помещениям, приобретенным для отселения граждан, общество основывает на пункте 3.8. инвестиционного контракта в редакции дополнительного соглашения N 4 от 12.08.2005.

Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если эти правила, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон (часть 2 статьи 431 Кодекса).

Правило пункта 3.8 прямо предусматривает, что передаваемые из доли города Москвы в спорном здании равноценные жилые помещения предоставляются для компенсации затрат общества, понесенных им при приобретении квартир для отселения граждан. Ни из инвестиционного контракта, ни из каких-либо правовых актов не вытекает обязательство города Москвы предоставить обществу жилые помещения в целях обеспечения жилищных прав каких-либо лиц. В силу этого в данном деле у судов апелляционной и кассационной инстанций отсутствовали основания для применения при определении равноценности помещений критериев, которые используются в Законе г. Москвы N 21, как это следует из его названия и содержания, в целях обеспечении жилищных прав граждан при переселении и освобождении жилых помещений (жилых домов) в городе Москве.

Следовательно, предоставляемое обществу жилое помещение в спорном здании из доли города Москвы, независимо от его площади и других критериев, должно быть по своей стоимости равно тем затратам, которые общество понесло в связи с приобретением других помещений.

Стороны в п. 3.8 инвестиционного контракта указали, что равноценность соответствующих помещений должна определяться решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищного фонда.

Городская комиссия по приватизации и управлению жилищного фонда на основании заключений независимого оценщика Карпюкова С.И., выполненными одним лицом на одну дату на основании одинаковых методов, двумя протоколами N 600 от 17.06.2009 и N 602 от 08.07.2009 определила стоимость следующих жилых помещений:

- стоимость 4-х квартир общей площадью 896,2 кв. м, расположенных по адресу: г. Москва, 3-й Кадашевский пер., д. 5, стр. 1, кв. 1, кв. 4, кв. 5, кв. 6, определена в размере 470 325 760 рублей;

- стоимость 14-ти квартир, расположенных по адресам: ул. Кировоградская, д. 44, корп. 1, кв. 300, ул. Нежинская, д. 9, кв. 4, 6, 9, 23, 35, 44, 56, 96, 103, 105, 107, 119, 139 в размере 139 879 500 рублей

Оценивая данные протоколы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что они не определяют, какие равноценные жилые площади в спорном здании должны быть переданы г. Москвой обществу в порядке компенсации затрат последнего на приобретение квартир, переданных городу.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Условие о порядке определении равноценности квартир было ясно и недвусмысленно согласовано сторонами в п. 3.8 инвестиционного контракта.

Из материалов дела и судебных актов следует, что ни условие п. 3.8 инвестиционного контракта об определении равноценности нежилых помещений решением Городской комиссии по приватизации и управлению жилищного фонда, ни сами решения комиссии обществом не оспаривались и недействительными судами не признавались, в том числе по мотиву недостоверности положенных в основу решений заключений независимого оценщика Карпюкова С.И. о стоимости помещений. Равно рассматриваемое условие п. 3.8 инвестиционного контракта не изменялось и не отменялось ни в судебном, ни в ином, предусмотренном законом и условиями контракта, порядке.

Однако указанные протоколы были фактически отвергнуты апелляционной инстанцией, несмотря на то, что они позволяют исходя из площадей каждой из 4-х квартир, расположенных в спорном здании, и их общей стоимости определить, какие из этих квартир по своей стоимости равноценны 14-ти квартирам, ранее переданным обществом г. Москве.

Формальный подход к оценке протоколам Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом об определении стоимости соответствующих жилых помещений не согласуется с правилами статьей 309, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, отклонив указанные протоколы, суд апелляционной и кассационной инстанции, сопоставляя стоимость сравниваемых квартир, при оценке 14-ти квартир, переданных обществом городу Москве, использовал стоимость, определенную независимым оценщиком Карпюкова С.И. по состоянию на 07.07.2009 (отчеты N 256.09 и 257.09 от 07.07.2009 и 08.07.2009) и указанную в протоколе N 602 от 08.07.2009 Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом, а при оценке 4-х квартир общей площадью 896,2 кв. метра, расположенных по адресу: г. Москва, 3-й Кадашевский пер., д. 5, стр. 1, кв. 1, кв. 4, кв. 5, кв. 6 отклонил оценку, определенную независимым оценщиком Карпюкова С.И. по состоянию на 12.05.2009 (отчет N 185.09 от 19.05.2009) и указанную в протоколе N 600 от 17.06.2009. Городской комиссии по приватизации и управлению жилищным фондом, и использовал оценку этих квартир, указанную в отчете общества с ограниченной ответственностью "Энтерпрайз аудит" от 07.07.2010 (дата оценки 02. 07.2010), составленному по заказу общества "Диаретстрой", которой и представил его суду.

Таким образом, суды апелляционной и кассационной инстанций, несмотря на согласованное сторонами условие п. 3.8 инвестиционного договора, сравнивали стоимости жилых помещений на основании отчетов разных оценщиков, производивших оценку объектов на разные даты (с разницей год и более) и с использованием разных данных, критериев, корректировочных коэффициентов и т.д.

Однако, принимая во внимание, что в соответствии с условиями инвестиционного договора должна быть определенна именно равноценность, при таком сравнении судами не могла быть установлена объективная равноценность сравниваемых жилых помещений.

Таким образом, дело N А40-75578/2010-105-656 Арбитражного суда города Москвы подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012 на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-75578/2010-105-656 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 15.12.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 09.06.2012.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 ноября 2012 г. N 8718/12

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "30" сентября 2012 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

Е.М. Моисеева Г.Д. Пауль