Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 октября 2012 г. N ВАС-9785/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление закрытого акционерного общества "Стоматология" (г. Омск) о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2012 по делу N А46-764/2011 Арбитражного суда Омской области по уточненному в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иску закрытого акционерного общества "Стоматология" (далее - общество) к Департаменту имущественных отношений администрации города Омска (далее - департамент) об урегулировании возникших при заключении договора разногласий и признании договора купли-продажи заключенным на условиях, определенных в редакции истца.

СУД УСТАНОВИЛ:

решением суда первой инстанции от 21.09.2011 исковые требования удовлетворены частично, на департамент возложена обязанность заключить с обществом договор купли-продажи нежилого помещения N 7П, изложив его пункт 4.1 в следующей редакции: "Цена за приобретаемый "Объект" составляет сумму в размере 2 034 860 (два миллиона тридцать четыре тысячи восемьсот шестьдесят) руб., в том числе налог на добавленную стоимость 310 402 (триста десять тысяч четыреста два) руб.". В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 решение суда оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2012 указанные судебные акты отменены в части удовлетворения исковых требований, в этой части принят новый судебный акт об отказе в удовлетворении требования общества о возложении обязанности заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения в редакции истца. В остальной части судебные акты оставлены без изменения.

В заявлении о пересмотре оспариваемого судебного акта в порядке надзора общество ссылается на неправильное применение и толкование судом кассационной инстанции положений части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).

Рассмотрев материалы дела N А46-764/2011 Арбитражного суда Омской области, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, основанием для обращения общества в арбитражный суд явилось наличие разногласий между обществом и департаментом в рамках реализации обществом в порядке статьи 3 Закона N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения N 7П, общей площадью 161,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Омск, ул. Серова, д. 32 (далее - спорное помещение) - в части определения стоимости выкупаемого объекта недвижимости, порядка расчетов и установления дополнительной ответственности ответчика.

В обоснование заявленных требований истец ссылается на положения Закона N 159-ФЗ, указывая, что департаментом при подготовке проекта договора купли-продажи спорного помещения цена установлена выше рыночной, без учета того, что общество с согласия ответчика осуществило капитальный ремонт спорного имущества на сумму 1 031 740 рублей, а потому цена спорного помещения подлежит уменьшению на стоимость произведенных неотделимых улучшений.

Частично удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции исходил из результатов назначенной им экспертизы, которой было определено, что рыночная стоимость спорного объекта составляет 3 066 600 рублей. При этом судом было принято во внимание то, что общество с согласия арендодателя осуществило капитальный ремонт здания на сумму 1 031 740 рублей. С учетом этого, и руководствуясь нормой части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, предусматривающей, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей, суд определил, что выкупная стоимость имущества составляет 2 034 860 рублей (3 066 600 - 1 031 740 руб.). В удовлетворении остальной части требований о разрешении разногласий относительно иного порядка расчетов и установления дополнительной ответственности департамента отказано в виду отсутствия в действующем законодательстве норм, обязывающих установление соответствующих условий (в редакции истца) в договоре купли-продажи.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал на правильность назначения и принятия во внимание судом экспертизы при наличии разных вариантов оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества, поскольку представленное ответчиком заключение по экспертизе отчета N 863-10 от 08.12.2010, на основании которого ответчик настаивает на рыночной стоимости спорного имущества в размере 4 940 000 рублей, имеет недостатки, которые ставят под сомнение правильность определения данной стоимости.

Суд кассационной инстанции, отменяя ранее принятые судебные акты в части удовлетворения исковых требований, указал, что, несмотря на установленные обстоятельства дела, в том числе заключение судебной экспертизы по оценке итоговой стоимости спорного имущества и согласие ответчика на проведение капитального ремонта арендуемого имущества, судами не могла быть признана обоснованной стоимость имущества, указанная в пункте 4.1 проекта договора (в редакции истца) с учетом расходов истца на капитальный ремонт, поскольку выводы судов основаны на неправильном применении положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ.

Между тем, отсутствует единообразие в толковании и применении судами указанного положения Закона N 159-ФЗ.

Из материалов дела следует, что пунктом 1.5 договора аренды спорного помещения от 30.05.2005 N 30563/5 (далее - договор аренды), на основании которого обществу (арендатору) передано спорное помещение, предусмотрено, что неотделимые улучшения арендуемых помещений производятся арендатором только с разрешения арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без разрешения арендодателя возмещению не подлежит. Пункт 2.2.15 указанного договора аренды дополнительно устанавливает обязанность арендатора "в срок до 01.08.2005 провести капитальный ремонт и (или) реконструкцию арендуемых помещений на сумму 1 031 740.00 рублей с учетом НДС, в соответствии с проектно-сметной документацией, согласованной в установленном порядке. При этом арендатор производит капитальный ремонт и (или) реконструкцию помещений за счет собственных средств, без возмещения затрат в счет арендной платы". Данное условие договора не противоречит пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, судами установлено и ответчиком не оспаривается, что капитальный ремонт спорного нежилого помещения произведен истцом с согласия арендодателя. При этом в письме арендодателя от 23.01.2008, в котором выражается согласие на проведение арендатором ремонта, такое согласие дается при условии, что арендатор проводит работы за счет собственных средств без компенсации затрат, а все произведенные неотделимые улучшения помещения, здания будут считаться муниципальной собственностью. Проведение арендатором капитального ремонта, в ходе которого были созданы неотделимые улучшения арендованного объекта, подтверждено документально.

При этих обстоятельствах, суды первой и апелляционной инстанций, пришли к выводу, что положение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ является основанием для уменьшения выкупной цены арендуемого имущества на стоимость соответствующих неотделимых улучшений. Применяя часть 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену арендуемого имущества на стоимость соответствующих неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суды первой и апелляционной инстанции по существу исходили из императивного характера данной нормы и не принимали во внимание наличие в договоре аренды условий о производстве арендатором капитального ремонта за счет собственных средств и без возмещения затрат в счет арендной платы (пункт 2.2.15) и иных доказательств о согласии департамента на капремонт при условии проведения работ за счет собственных средств без компенсации затрат.

Суд кассационной инстанции, отменил судебные акты, сославшись на неправильное применение судами положений части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ. Суд кассационной инстанции исходил из того, что согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности имеют право на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, определяемой на основании статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и норма части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не может рассматриваться как устанавливающая условия, влияющие на определение цены выкупаемого имущества.

Аналогичная позиция отражена в постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22.07.2011, принятого по делу N А10-4186/2009 Арбитражного суда Ульяновской области.

При таких обстоятельствах дело N А46-764/2011 Арбитражного суда Омской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на основании пункта 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А46-764/2011 Арбитражного суда Омской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Омской области от 21.09.2011, постановления Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 28.03.2012.

ГАРАНТ:

См. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 декабря 2012 г. N 9785/12

2. Направить копии настоящего определения, заявления о пересмотре судебных актов в порядке надзора и прилагаемых к нему документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "12" ноября 2012 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

Е.М. Моисеева Г.Г. Попова