Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 ноября 2012 г. N ВАС-11241/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Хачикяна А.М. судей Вавилина Е.В. и Мифтахутдинова Р.Т., рассмотрела в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" (г. Москва) от 09.08.2012 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2011 по делу N А40-92733/11-82-729, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2012 по тому же делу.

СУД УСТАНОВИЛ:

Департамент имущества города Москвы (далее- Департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" (далее- общество) о выселении из нежилого помещения общей площадью 568,8 кв. м (этаж 1, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение II, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение V, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VI, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, комнаты А, а, б, Б, в, г, этаж 2, комнаты А, Б, этаж 2, помещение III, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение IV, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VIII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижние Поля, д. 23, и передаче данного помещения в освобожденном виде Департаменту.

Обществом предъявлен встречный иск о применении последствий недействительности части ничтожной сделки - пунктов 8.3, 8.4 дополнительного соглашения от 29.05.2008 к договору аренды от 09.11.1994 N 0-1394/94 и о признании договора аренды действующим.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2011 требования Департамента удовлетворены, общество выселено из нежилого помещения, общей площадью 568,8 кв.м, расположенного по адресу: Москва, Нижние Поля, д.23, и обязано передать данные помещения в освобожденном виде Департаменту. Во встречном иске обществу отказано.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2012 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставлено без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора названных судебных актов, общество просит их отменить, ссылаясь на нарушение норм права, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении первоначальных требований и встречного иска.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Департаментом (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества, находящегося в собственности Москвы, от 09.11.1994 N 0-1394/94, предметом которого является нежилое помещение общей площадью 568,8 кв. м, расположенное по адресу: Москва, Нижние Поля, д. 23, а именно: этаж 1, помещение I, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение II, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение V, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VI, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, этаж 1, комнаты А, а, б, Б, в, г, этаж 2, комнаты А, Б, этаж 2, помещение III, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение IV, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6, помещение VIII, комнаты 1, 2, 3, 4, 5, 6 с целевым использованием под склад и сроком аренды с 12.10.1994 по 06.04.2009.

Сторонами 29.05.2008 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, пунктам 8.3 и 8.4 которого предусмотрено досрочное расторжение арендодателем в одностороннем порядке в случаях использования объекта аренды не по целевому назначению, проведения арендатором переоборудования или перепланировки арендуемого помещения либо его части без согласования арендодателя и соответствующего решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.

В случае принятия решения арендодателем о досрочном расторжении договора аренды в одностороннем порядке арендодатель направляет арендатору соответствующее письменное уведомление. Договор аренды считается расторгнутым по истечении одного месяца с даты отправления соответствующего уведомления.

Поскольку ответчик по истечении срока договора продолжал пользоваться нежилым помещением при отсутствии возражений истца (арендодателя), то суды пришли к выводу о возобновлении договора на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Сторонами 14.01.2010 заключено дополнительное соглашение к договору, устанавливающее срок действия договора до 31.12.2014.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

Актом осмотра нежилых помещений города Москвы от 19.05.2011 установлено, что нежилое помещение общей площадью 568,8 кв.м, расположенное по адресу: Москва, Нижние Поля, д. 23, использовалось под гостиницу, имела место перепланировка (переоборудование), нарушены несущие конструкции здания путем обустройства из чердачного помещения третьего этажа. На чердачном помещении ответчиком устроены помещения для проживания людей (гостиничные номера).

В адрес ООО "ИНЖТЕХКОМ" 26.05.2011 направлено уведомление N 05-11/001452 об отказе от исполнения договора аренды, а неисполнение договорных обязательств явилось основанием для обращения с иском в суд.

Ответчик считает дополнительное соглашение от 29.05.2008 недействительным на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку данное соглашение не зарегистрировано в установленном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

При рассмотрении спора суды пришли к выводу о том, что из положений пункта 2 статьи 6, пункта 2 статьи 13, статьи 33 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" следует, что государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды необходима при наличии государственной регистрации самого договора аренды.

В соответствии со ст. 6 Федерального закона от 26.01.1996 N 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" нормы части второй Кодекса о порядке заключения и форме договоров отдельных видов, а также об их государственной регистрации применяются к договорам, предложения заключить которые направлены после введения в действие части второй Кодекса.

Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды, по мнению судов, не подлежало государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Полагая первоначальный иск подлежащим удовлетворению, суды исходили из того, что договор аренды между истцом и ответчиком прекращен в связи с отказом арендодателя (истца) от данного договора по установленным договором основаниям с учетом дополнительного соглашения от 29.05.2008; у ответчика в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации имеется обязанность возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Однако судами не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статьям 131, 609, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В соответствии со ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

В силу пункта 6 статьи 33 Закона о регистрации указанный закон применяется к правоотношениям, возникшим после введения его в действие. В отношении правоотношений, возникших до введения в действие Закона о регистрации, он применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения его в действие.

Следовательно, в связи с тем, что дополнительное соглашение от 29.05.2008 к договору аренды подписано в период действия Закона о регистрации и изменяет права и обязанности сторон, то указанное дополнительное соглашение подлежало обязательной государственной регистрации.

В связи с отсутствием государственной регистрации дополнительных соглашений, у судов не имелось оснований для расторжения договора аренды по основаниям установленным дополнительным соглашением.

Между тем, при разрешении споров, связанных с вопросом о необходимости государственной регистрации дополнительных соглашений к договорам аренды, заключенным до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в практике арбитражных судов сложился и другой подход, согласно которому дополнительные соглашения к договорам аренды, заключенным до введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", не подлежат государственной регистрации.

Суды в данном случае исходят из того, что поскольку договоры аренды заключены сторонами до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не подлежали обязательной государственной регистрации в порядке, предусмотренном Законом о регистрации, то государственная регистрация приложений как изменений указанных договоров также не требуется.

Исходя из изложенного, в целях обеспечения единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации настоящее дело подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-92733/2011-82-729 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 31.10.2011, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 24.01.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 12.05.2012 по указанному делу.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемые к ним документы лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление общества с ограниченной ответственностью "ИНЖТЕХКОМ" до 28 декабря 2012 года.

Председательствующий судья

А.М. Хачикян

Судьи

Е.В. Вавилин Р.Т. Мифтахутдинов