Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 декабря 2012 г. N ВАС-13783/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Борисовой Е.Е., судей Медведевой А.М., Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании

заявление муниципального учреждения "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2012 по делу N А41-26473/11 Арбитражного суда Московской области

по иску общества с ограниченной ответственностью "АшитковоМебель" к муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" о признании недействительным договора в части, взыскании денежных средств.

Третье лицо - Мусагитов В.К.

УСТАНОВИЛ :

общество с ограниченной ответственностью "АшитковоМебель" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к муниципальному учреждению "Администрация Воскресенского муниципального района Московской области" (далее - администрация) с иском о признании недействительным пункта 2.1. договора купли-продажи от 15 июля 2008 года N 721 земельного участка, на котором расположены приобретенные обществом объекты недвижимости; взыскании с администрации 1 694 028 рублей - излишне уплаченной суммы по договору, 447 999 рублей 82 коп. - процентов за пользование чужими денежными средствами.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Мусагитов Виктор Камилович.

Решением Арбитражного суда Московской области от 30.01.2012 года по делу N А41-26473/11 в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.05.2012 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2012 судебные акты по делу отменены, исковые требования удовлетворены.

Администрация подала заявление о пересмотре постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2012 в порядке надзора, ссылаясь на нарушение при его принятии норм материального права.

Рассмотрев доводы администрации и материалы дела, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации считает о наличии оснований, определенных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, между администрацией и обществом 15.07.2008 заключен договор купли-продажи N 721 ( далее - договор) земельного участка общей площадью 13 748 кв. м с кадастровым номером 50:29:0060209:51, расположенного по адресу: Московская область, Воскресенский район, с. Федино, д. 6-а, д. 6-б.

Согласно пункту 1.1 договора продажа земельного участка обусловлена нахождением на нем принадлежащих обществу на праве собственности незавершенных строительством объектов: нежилого здания площадью застройки 1171,2 кв. м, инв. N 1627-127, лит Б и нежилого здания площадью застройки 520,7 кв. м, инв. N 1626-127, лит. В. Право собственности общества на объекты зарегистрировано в установленном законом порядке 06.05.2005 года.

Стоимость земельного участка согласно пункту 2.1. договора составила 2 032 834 рублей, которая по платежному поручению от 23.07.2008 была перечислена в счет оплаты по вышеназванному договору.

Согласно данным, содержащимся в государственном кадастре недвижимости, кадастровая стоимость проданного истцу земельного участка на момент заключения оспариваемого договора составляла 13 552 228 рублей 48 копеек.

Обращаясь в суд с настоящим иском, общество указало на несоответствие пункта 2.1. договора статье 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", считая, что выкупная стоимость земельного участка, приобретенного им на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации ( далее - Земельный кодекс), должна составлять 2,5% кадастровой стоимости земельного участка, то есть 338 806 рублей. В связи с несоответствием определенной по договору стоимости приобретаемого им земельного участка положениям названного закона, общество на основании статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) считало пункт 2.1. договора недействительным, заявляя в связи с этим о возврате излишне уплаченной стоимости участка. По мнению истца, недействительность пункта 2.1. договора в соответствии со статьей 180 кодекса не влечет недействительность всех иных его условий.

Суд первой инстанции, признавая право истца на выкуп земельного участка по льготной цене со ссылкой на то, что принадлежащие ему объекты ранее находились в муниципальной собственности, тем не менее отказал в иске, так как их собственником в настоящий момент является другое лицо - Мусагитов В.К. По мнению суда, поскольку на момент обращения в суд общество продало объекты недвижимости, оно не может являться надлежащим истцом по заявленным требованиям.

Суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения решение, привел иное основание для отказа в иске. Суд со ссылкой на правовую позицию, изложенную в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 указал, что в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса земельные участки под объектами незавершенного строительства могут быть выкуплены в собственность только в случаях, прямо указанных в законе : при приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" и при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Однако общество приобрело объекты недвижимости по сделке купли - продажи от 10.09.2002 у закрытого акционерного общества "Воскресенское", которое стало их собственником в порядке приватизации.

Кроме того, суд апелляционной инстанции не признал наличие у общества права на приобретение земельного участка по льготной цене, поскольку принадлежащие обществу объекты были приватизированы не самим истцом, а другим лицом, на приобретаемом в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса земельном участке находятся объекты, незавершенные строительством, что не соответствует пункту 1 статьи 2 Федерального Закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" ( далее - Закон о введении в действие Земельного кодекса).

Суд кассационной инстанции, отменяя судебные акты, пришел к выводу, что право общества на выкуп земельного участка на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса не является предметом рассматриваемого спора, в связи с чем по делу подлежит разрешению только спор по выкупной стоимости земельного участка.

Поскольку администрация не доказала правомерность установления выкупной цены отчуждаемого по договору земельного участка, определенной в размере 15% от его кадастровой стоимости, суд кассационной инстанции удовлетворил заявленный обществом иск: признал пункт 2.1. договора недействительным, взыскал в пользу общества 1 694 028 рублей - неосновательно завышенную часть стоимости земельного участка, 447 999 рублей 82 копейки - проценты за пользование чужими денежными средствами.

Между тем суд кассационной инстанции не учел следующее.

Удовлетворяя заявленный иск в части признания пункта 2.1. договора недействительным, суд кассационной инстанции в обоснование своего постановления указал лишь на недоказанность правомерности установления такой выкупной стоимости.

Однако суд не указал норму материального права, которой не соответствует пункт 2.1 договора, квалификацию его как ничтожного или оспоримого условия, что противоречит статье 166 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно этой норме права, сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Поскольку ответчик при рассмотрении дела заявлял о применении исковой давности в суде первой инстанции, суд кассационной инстанции, удовлетворивший иск, должен был при рассмотрении дела учесть это заявление, а, соответственно, дать правовую оценку оспариваемому условию (ничтожности или оспоримости).

Отсутствие материально - правового обоснования удовлетворения требования о признании сделки недействительной нарушает также пункт 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ( далее - АПК РФ), предусматривающий обязанность суда указать законы и иные нормативные правовые акты, которыми руководствовался суд при принятии решения. Судебная коллегия оценивает это нарушение также с позиции полномочий суда кассационной инстанции, на которую в соответствии со статьей 286 АПК РФ возложена обязанность проверки законности судебных актов судов первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права.

Оспариваемый пункт договора содержал выкупную цену земельного участка. Признание судом этого пункта недействительным влечет, соответственно, исключение его из договора и отсутствие в нем условия о цене.

Между тем в соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Удовлетворяя иск о взыскании 1 694 028 руб. - разницы между стоимостью земельного участка, определенной от 2,5 % и 15% кадастровой стоимости, суд кассационной инстанции взыскиваемую сумму в резолютивной части постановления указал как неосновательно полученную ответчиком, сославшись в мотивировочной части на статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса.

Однако истец заявлял по делу требование о применении реституции ( на основании статьи 168 Гражданского кодекса), обосновывая оба требования по иску несоответствием оспариваемого условия договора пункту 1 статьи 2 Закона о введении в действие Земельного кодекса, настаивая на признании у него права на льготную цену при выкупе земельного участка.

Размер взыскиваемой судом кассационной инстанции суммы, несмотря на то, что он, как бы уклонился от проверки наличия у общества права на выкуп по льготной цене земельного участка под незавершенными строительством объектами, подтверждает его согласие с позицией истца.

Между тем, как обоснованно указал суд апелляционной инстанции, общество не имеет права на выкуп земельного участка по льготной цене, поскольку на нем расположены объекты незавершенного строительства и общество приобрело их по сделке купли - продажи.

Судебная коллегия, исследовав также все обстоятельства по делу, основания иска и мотивы судов, приведенные ими в обоснование своих судебных актов, кроме того полагает, что несмотря на предмет заявленного иска, касающегося лишь одного условия договора, суды тем не менее должны были проверить законность всей сделки купли - продажи. Несоответствие самого договора требованиям закона в связи с отсутствием у общества права на приобретение земельного участка уже лишает целесообразности разрешения спора о цене выкупа.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации неоднократно по делам от 23.12.2008 N 8985/08, от 01.03.2011 N14880/10, от 10.04.2012 N 15874/11 указывал на неприменение статьи 36 Земельного кодекса при аналогичных обстоятельствах.

Президиумом сформирована правовая позиция о том, что применение порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку общество приобрело объекты незавершенного строительства не в процессе приватизации, а в результате совершения сделки купли-продажи, в связи с чем порядок выкупа земельных участков, предусмотренный пунктом 3 статьи 28 "Закона о приватизации государственного и муниципального имущества", к рассматриваемым отношениям неприменим, судам следовало проверить соответствие договора купли - продажи земельного участка требованиям закона.

При таких обстоятельствах оспариваемое постановление суда кассационной инстанций нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права, что согласно статье 304 Арбитражного процессуального кодекса является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статьей 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Высший Арбитражный Суд Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать дело N А41-26473/11 Арбитражного суда Московской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.08.2012.

2. Лицам, участвующим в деле, предоставить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 24 января 2013 г. отзыв на заявление.

Председательствующий судья

Е.Е. Борисова

Судьи

В.Б. Куликова А.М. Медведева