Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2013 г. N ВАС-18221/12 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: недвижимое имущество - 10 процентов - условия договора - результаты аукциона - арендная плата)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 4 марта 2013 г. N ВАС-18221/12
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Маковской А.А., судей Моисеевой Е.М. и Поповой Г.Г. рассмотрела в судебном заседании заявление администрации муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области (далее - администрация) и Комитета имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства администрации (далее - комитет) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2012 по делу N А68-2003/12 Арбитражного суда Тульской области по иску администрации и комитета к обществу с ограниченной ответственностью "РОСТ" (далее - общество) о взыскании убытков, причиненных неисполнением обязательства по передаче в собственность муниципального образования "Ясногорский район" Тульской области 491,36 кв. м жилых помещений в жилом доме N 10 по ул. Стародомского в городе Ясногорске Тульской области в сумме 10 318 560 рублей (с учетом уточнения требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012, оставленным без изменения постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2012, в удовлетворении заявленного требования отказано.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, администрация и комитет просят оспариваемые судебные акты отменить, ссылаясь на нарушение норм материального права, единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, и направить дело на новое рассмотрение.

Рассмотрев материалы дела А68-2003/2012 Арбитражного суда Тульской области, коллегия судей приходит к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, 19.06.2007 главой администрации принято решение о проведении аукциона "по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного жилого дома". При этом указано на то, что существенным условием договора аренды земельного участка, заключенного по результатам аукциона, является передача в собственность муниципального образования 10% общей площади 96-квартирного жилого дома после его ввода в эксплуатацию, с целью обеспечения жильем граждан, нуждающихся в жилых помещениях. Данное условие указано и в информационном сообщении о проведении аукциона.

По результатам аукциона на основании протокола от 27.07.2007 N 31 Комитет имущественных и земельных отношений, архитектуры и градостроительства (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды земельного участка от 02.08.2007 N 34.

Согласно условиям этого договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 6 704 кв. метра с кадастровым номером 71:23:01 01 01:0157, расположенный примерно в 40 метрах по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за переделами участка, имеющего адрес: Тульская обл., г. Ясногорск, ул. Л. Толстого, д. 9, в целях строительства многоквартирного жилого дома.

Пунктом 4.7 данного договора также определено, что арендатор обязуется передать в собственность муниципального образования "Ясногорский район" 10% общей площади 96-квартирного жилого дома после ввода его в эксплуатацию.

На основании разрешения от 29.12.2008 N 30/2008, выданному обществу, многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию.

Ссылаясь на то, что в нарушение принятого на себя обязательства по договору обществом не исполнена обязанность по передаче в собственность муниципального образования 10% общей площади жилого дома, причинение вследствие этого убытков, администрация и комитет (правопреемник арендодателя) обратились в Арбитражный суд Тульской области с требованием о взыскании убытков.

При этом размер убытков был рассчитан истцами на основании данных о средней стоимости одного квадратного метра квартир по Тульской области в IV квартале 2011 года.

Отказывая в удовлетворении заявленного требования, суды пришли к выводу о том, что стороны не согласовали предмет договора в части определения объекта недвижимого имущества, подлежащего передаче обществом муниципальному образованию, обозначенного как 10% общей площади жилого дома, отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на переданном в аренду земельном участке, не определено местонахождение недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания, в связи с чем, признали спорный договор в указанной части незаключенным.

При этом в данной части отношения между сторонами были квалифицированы как отношения по купле-продаже недвижимой вещи, которая будет создана в будущем.

Кроме того, суды пришли к выводу о том, что истцами в нарушение пункта 1 статьи 393 Гражданского кодекса Российской Федерации не доказан факт причинения убытков, поскольку обществом было принято на себя обязательство по передаче в муниципальную собственность 10% общей площади 96-квартирного жилого дома в отсутствие какого-либо встречного предоставления со стороны муниципального образования.

Между тем судами не учтено следующее.

В постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" (далее - постановление N 54) сформулированы следующие разъяснения относительно решения вопроса об индивидуализации недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи.

Так, в пункте 2 данного постановления указано на достаточность указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). Индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания и иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией). В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным.

Исходя из указанного требование об индивидуализации недвижимой вещи, которая будет создана в будущем, нельзя признать невыполненным в той ситуации, когда сторонами согласованы условия, на основании которых эта вещь может быть определена на момент исполнения обязательства.

Учитывая правовую позицию, изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, условие договора, не указанное в договоре, может быть также восполнено фактическими действиями стороны договора, связанными с исполнением условий этого договора, совершенные в разумный срок. В случае принятия такого исполнения другой стороной условие договора должно считаться согласованным, а договор - заключенным.

Как следует из материалов дела, характеристики земельного участка, предоставленного по договору аренды, были сторонами согласованы, участок был поставлен на кадастровый учет. Договор аренды в части передачи участка был исполнен. Из материалов дела не усматривается, что между сторонами возникли разногласия в отношении передаваемого в аренду земельного участка. Условиями договора предусмотрено, что участок предоставляется в целях строительства 96-ти квартирного жилого дома. Объект недвижимости был построен и введен в эксплуатацию. Все его характеристики, в том числе и общая площадь и соответственно 10% от такой площади известны. Из материалов дела также не следует, что на арендованном земельном участке был построен не один жилой многоквартирный дом.

Кроме того, между теми же лицами был рассмотрен спор об обязании общества передать в собственность муниципального образования 10% общей площади жилого дома. И в данном деле (N А68-7928/2011) суды пришли к выводу о наличии между сторонами обязательственных правоотношений, возникших в части передачи, однако отказали в удовлетворении требований, так как спорные жилые помещения на момент спора находились во владении у иных лиц, и за иными лицами, а не за обществом было зарегистрировано право собственности на все помещения в жилом доме.

Согласно пункту 3 постановления N 54 в случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 ГК РФ устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Исходя из указанного, при возникновения соответствующего спора, установив волю сторон договора, суд может самостоятельно определить ту недвижимую вещь, которая должна быть передана исходя из критериев и условий для такого определения, согласованных в договоре, иных документах, или следующих из поведения сторон.

Таким образом, правовая позиция, сформулированная в постановлении N 54, а также в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.05.2010 N 1404/10, следует принципам, закрепленным в статьях 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, и основывается на необходимости сохранения договоров и исполнения их условий, а также применения установленных законом и договором мер ответственности за их нарушение.

То обстоятельство, что в данном случае стороны определили, что передаче подлежит 10% процентов общей площади жилого дома, само по себе не свидетельствует ни о несогласованности предмета, ни о невозможности его согласовать и невозможности исполнить условия договора.

Так, например, статья 252 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что имущество, находящееся в общей долевой собственности может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними, а при недостижении такого соглашения предоставляет право участнику долевой собственности требовать выдела своей доли из общего имущества в судебном порядке. В этом случае суд определяет, какое имущество в натуре в качестве выделенной доли причитается истцу.

В отношении вывода судов об отсутствии встречного предоставления необходимо отметить следующее.

Спорное условие являлось частью договора аренды, о его включении в договор было заявлено на стадии размещении информации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельного участка. Общество подписало договор без каких-либо возражений в отношении этого условия.

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

При этом пункт 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации допускает различные возможности согласования сторонами условий об арендной плате. В частности путем передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность. Стороны также могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы.

При таких обстоятельствах вывод об отсутствии встречного предоставления со стороны муниципального образования, передавшего во владение и пользование обществу земельный участок под строительство, необоснован.

Статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации требуют надлежащего исполнения обязательств и не допускают односторонний отказ от исполнения обязательства.

Практика Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации также исходит из обязательности соблюдения условий договора, заключенного сторонами и не признанного недействительным в установленном порядке.

Муниципальным образованием в лице комитета обязанности по договору были исполнены, однако общество свою обязанность в части передачи 10% общей площади жилого дома, возведенного на арендованном земельном участке, не исполнило.

Поскольку судебными актами по другому делу установлено, что общество не может передать индивидуально-определенную вещь, муниципальное образование вправе потребовать возмещения убытков (статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, N А68-2003/2012 Арбитражного суда Тульской области подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора судебных актов на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в целях формирования единообразного подхода к толкованию и применению арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А68-2003/2012 Арбитражного суда Тульской области для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Тульской области от 03.05.2012, постановления Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.07.2012 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2012.

2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзывы в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебного акта в порядке надзора до "08" апреля 2013 года.

Председательствующий судья

А.А. Маковская

Судьи

Е.М. Моисеева Г.Г. Попова