Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 августа 2013 г. N ВАС-8536/13 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: трансформаторная подстанция - проект правил землепользования и застройки - градостроительный регламент - разрешенное использование - объекты капитального строительства)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 20 августа 2013 г. N ВАС-8536/13
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи О.М. Козырь, судей А.А. Маковской, Г.Г. Поповой рассмотрела в судебном заседании заявление Департамента городского имущества города Москвы (ранее - Департамент земельных ресурсов города Москвы) о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 по делу N А40-45759/12-135-444, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.2013 по тому же делу по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Казакова-Центр", г. Москва к Департаменту земельных ресурсов города Москвы о признании недействительным распоряжения об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Третье лицо: Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии".

СУД УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Казакова-центр" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании недействительным распоряжения Департамента земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) от 16.12.2011 N 5536 "Об изменении разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55" (далее - распоряжение от 16.12.2011 N 5536), в соответствии с которым было установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55 - объекты размещения складских предприятий (1.2.9), трансформаторных подстанций (1.2.10).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.10.2012 заявление общества было удовлетворено. Распоряжение от 16.12.2011 N 5536 признано недействительным.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 29.05.2013 оставил решение от 18.10.2012 и постановление от 18.02.2013 без изменения.

Не согласившись с принятыми судебными актами, Департамент городского имущества города Москвы (далее - заявитель) обратился в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре указанных судебных актов в порядке надзора. По мнению заявителя, судами нарушено единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Рассмотрев доводы заявителя, представленные документы и изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Судами установлено, что общество с 04.09.2009 является арендатором земельного участка с кадастровым номером 77:010003007:55 (далее - спорный земельный участок) на основании договора аренды от 19.01.2005, расположенного по адресу: Москва, ул. Казакова, вл. 7, сроком на 49 лет для строительства и дальнейшей эксплуатации семейного спортивно-досугового центра "Изумрудный город".

Общество вступило в указанный договор аренды на основании договора замены стороны в обязательстве, заключенного с прежним арендатором - открытым акционерным обществом "АРЗ-6" от 19.05.2009.

На арендуемом участке расположены здания - складские помещения и трансформаторная подстанция с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Казакова, д. 7, стр. 1, 2, 4, 5, 6. Указанные объекты недвижимости были переданы обществу открытым акционерным обществом "АРЗ-6" на основании решения от 13.08.2007. Право собственности было зарегистрировано 05.08.2008.

20.10.2011 общество обратилось в департамент с заявлением о приобретении в собственность указанного земельного участка.

Письмом от 01.11.2011 N 33-5Т0-2044/11-(0)-1 департамент отказал в оформлении договора купли-продажи спорного земельного участка в связи с необходимостью внесения изменений в сведения государственного кадастрового учета в части разрешенного использования и адресного ориентира земельного участка.

Не согласившись с отказом департамента, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением об обязании департамента заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 03.05.2012 по делу N А40-22179/12-10-206, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 31.07.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 18.10.2012, удовлетворены требования общества к департаменту на основании статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Суд обязал департамент подготовить и направить в адрес общества подписанный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55 по адресу: г.Москва, ул. Казакова, вл. 7.

Распоряжением департамента от 16.12.2011 N 5536 было установлено разрешенное использование земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55 - объекты размещения складских предприятий (1.2.9), трансформаторных подстанций (1.2.10).

Полагая, что изменение разрешенного использования земельного участка распоряжением департамента от 16.12.2011 N 5536 не соответствует действующему законодательству и повлечет за собой невозможность для общества как правообладателя данного земельного участка реализовать право на возведение на данном земельном участке культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании распоряжения департамента от 16.12.2011 N 5536 незаконным.

Удовлетворяя заявленные требования общества, суды исходили из того, что согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

Согласно пункту 6 статьи 85 ЗК РФ земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Законом города Москвы от 05.05.2010 N 17 утвержден Генеральный план города Москвы, в соответствии с которым на земельном участке по ул. Казакова, вл. 7 запланировано строительство спортивного объекта и объекта гостиниц.

Проектом Правил землепользования и застройки города Москвы земельный участок по ул. Казакова, вл. 7 отнесен к многофункциональной общественной зоне. В соответствии с проектом Правил землепользования и застройки города Москвы для земельного участка по адресу: улица Казакова, вл. 7 установлены: предельная плотность застройки - 30 тыс. кв. м на 1 гектар площади земельного участка; предельная высота застройки - 45 метров, предельная застроенность земельного участка - 50 процентов.

Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 77:010003007:55 нормативными актами города Москвы отнесен к многофункциональной общественной зоне для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами.

Возможность использования данного земельного участка в целях размещения складских предприятий, трансформаторных подстанций Генпланом города Москвы, проектом Правил землепользования и застройки города Москвы не предусмотрена.

Полагая, что оспариваемое распоряжение противоречит нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Градостроительного кодекса города Москвы, Закона города Москвы "О Генеральном плане города Москвы", Проекта правил землепользования и застройки города Москвы и нарушает права общества в сфере предпринимательской деятельности, суды признали распоряжение департамента от 16.12.2011 N 5536 незаконным.

Между тем судами не учтено следующее.

В силу статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В соответствии с положениями статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК РФ.

Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий.

По смыслу указанных норм ЗК РФ приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены объекты недвижимости, принадлежащие на праве собственность гражданам и юридическим лицам, имеет целью обеспечение возможности эксплуатации таких объектов недвижимости.

Согласно правовой позиции, содержащейся в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

Как следует из материалов дела, обществу на праве собственности принадлежат здания - складские помещения и трансформаторная подстанция с адресными ориентирами: г. Москва, ул. Казакова, д. 7, стр. 1, 2, 4, 5, 6, расположенные на спорном земельном участке. Указанный земельный участок находится в государственной собственности.

Вместе с тем, в отношении спорного земельного участка между обществом и департаментом был заключен договор аренды, предусматривающий осуществление арендатором (обществом) строительства семейного спортивно-досугового центра "Изумрудный город".

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.03.2013 N 12668/12, выкуп земельного участка не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено.

Доказательства, свидетельствующие о том, что объект, строительство которого предусмотрено договором аренды от 19.01.2005 N М-01-028157, создан, в материалах настоящего дела отсутствуют. Из судебных актов по делу Арбитражного суда города Москвы N А40-22179/12-10-206, подтвердивших право общества на выкуп земельного участка с кадастровым номером 77:01:0003007:55, также не следует, что общество осуществило строительство указанного объекта.

На протяжении всего срока действия договора аренды на спорном земельном участке находились объекты недвижимости, принадлежащие обществу на праве собственности.

Учитывая изложенное, коллегия судей приходит к выводу о том, что общество, приобретая в соответствии с решением суда спорный земельный участок, реализовало права, предоставленные ему статьей 36 ЗК РФ, для целей эксплуатации существующих на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003007:55 объектов (складские помещения и трансформаторная подстанция).

В соответствии со статьей 4 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве", в решении правительства Москвы (уполномоченных им органов) о предоставлении земельного участка в частную собственность, а также в заключаемых указанными органами исполнительной власти города Москвы договорах купли-продажи устанавливается вид использования земельного участка из числа разрешенных градостроительным регламентом, соответствующий фактическому использованию на момент передачи земельного участка в собственность.

В силу положений статьи 36 Градостроительного кодекса Российской Федерации земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, департамент обоснованно установил для спорного земельного участка вид разрешенного использования, соответствующий фактическому использованию указанного участка. Распоряжение департамента от 16.12.2011 N 5536 соответствует положениям указанных нормативных актов, а вывод судов о том, что оспариваемое распоряжение противоречит нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", Градостроительного кодекса города Москвы, Закона города Москвы "О Генеральном плане города Москвы", Проекта правил землепользования и застройки города Москвы, не соответствует установленным по делу обстоятельствам и основан на неправильном применении указанных актов.

Вывод судов о нарушении распоряжением департамента от 16.12.2011 N 5536 прав и законных интересов общества в сфере экономической деятельности, поскольку обжалуемое распоряжение влечет за собой невозможность для общества как правообладателя данного земельного участка реализовать право на возведение на данном земельном участке культурно-бытовых и иных зданий, строений, сооружений, также является необоснованным.

Возможность возведения обществом на земельном участке с кадастровым номером 77:01:0003007:55 каких-либо объектов в результате принятия оспариваемого распоряжения не утрачена. В соответствии с положениями статьи 6 Закона города Москвы от 19.12.2007 N 48 "О землепользовании в городе Москве" (далее - Закон от 19.12.2007 N 48) общество имеет право приобрести земельный участок под сооружениями, находящимися у нее в собственности. В силу статьи 7 Закона от 19.12.2007 N 48, решением правительства Москвы (уполномоченного им органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства, приобретаемых в соответствии со статьей 6 Закона от 19.12.2007 N 48, устанавливается запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Снятие запрета на строительство, реконструкцию осуществляется правительством Москвы (уполномоченным им органом), принявшим решение о передаче соответствующего земельного участка в собственность, по заявлению собственника земельного участка и при условии оплаты им 80 процентов от кадастровой стоимости такого участка, действующей на момент снятия запрета на строительство, реконструкцию.

Таким образом, судами неправильно применены нормы материального права, что повлекло за собой нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права.

С учетом изложенного и в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело N А40-45759/12-135-444 Арбитражного суда города Москвы подлежит передаче в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора оспариваемых судебных актов как нарушающих единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-45759/12-135-444 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения от 18.10.2012, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 18.02.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 29.05.2013 по тому же делу.

2. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отзывы в срок до 25 сентября 2013 года.

Председательствующий судья

О.М. Козырь

Судьи

А.А. Маковская Г.Г. Попова