Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 февраля 2004 г. N 58-Г03-40 О признании недействующими в части Правил приёмки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов, утв. постановлением Губернатора Хабаровского края от 23 июля 2003 г. N 226

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 25 февраля 2004 г. N 58-Г03-40

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего - Лаврентьевой М.Н.,

судей - Ерёменко Т.И. и Хаменкова В.Б.

рассмотрела в судебном заседании от 25 февраля 2004 года дело по кассационной жалобе Правительства Хабаровского края на решение Хабаровского краевого суда от 10 ноября 2003 года, которым удовлетворено заявление прокурора Хабаровского края о признании недействующими некоторых положений "Правил приёмки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов", утверждённых постановлением губернатора Хабаровского края от 23 июля 2003 г. N 226.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Хаменкова В.Б., заключение прокурора Генеральной прокуратуры Российской Федерации Засеевой Э.С., полагавшей решение суда оставить без изменения, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила:

Постановлением Губернатора Хабаровского края от 23.07.2003 N 226 утверждены ТСН 12-3 04-03 ХК "Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов".

Прокурор Хабаровского края обратился в суд с заявлением о признании противоречащими и недействующими предложения 3 пункта 4.5, абзацев 1-3 пункта 4.6, предложения 2 пункта 5.15, абзаца 1 пункта 5.16 ТСН 12304-03 ХК "Правила приемки и ввода в эксплуатацию законченных строительством объектов" (далее - Правила), ссылаясь на то, что данные нормы приняты с превышением компетенции субъекта Российской Федерации, поскольку регулируют вопросы возникновения, изменения и осуществления права собственности, порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, которые относятся к институтам гражданского законодательства, находящегося в соответствии со статьёй 71 Конституции Российской Федерации, статьёй 3 Гражданского кодекса Российской Федерации в исключительном ведении Российской Федерации.

Решением суда от 10 ноября 2003 года заявление прокурора удовлетворено.

В кассационной жалобе Правительство Хабаровского края просит об отмене решения суда, считая его незаконным и необоснованным.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации считает решение суда правильным и оснований для его отмены не находит.

Согласно статье 53 Градостроительного кодекса РФ субъекты Российской Федерации в соответствии с федеральными градостроительными нормативами и правилами разрабатывают градостроительные нормативы и правила субъектов Российской Федерации с учетом природно-климатических, социально-демографических, национальных и иных особенностей субъектов Российской Федерации.

Пунктом 4.5 Правил предусмотрено, что государственная регистрация права собственности на вновь созданное недвижимое имущество в случае, если заказчик не является инвестором, осуществляется на субъекта инвестиционной деятельности, указанного в договоре на инвестирование, в порядке, установленном законодательством при регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Удовлетворяя требования прокурора, суд обоснованно посчитал, что в указанной части пункт 4.5 Правил противоречит требованиям федерального законодательства, поскольку в соответствии со статьёй 4 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица. При этом согласно статье 6 названного Федерального закона право на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений принадлежит инвестору.

Кроме того, статьёй 131 Гражданского кодекса РФ определено, что порядок государственной регистрации устанавливается в соответствии с настоящим Кодексом Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Статьёй 3 названного Федерального закона к компетенции субъектов Российской Федерации отнесено принятие нормативных правовых актов о поэтапном создании органов, осуществляющих государственную регистрацию прав. Полномочий же по регулированию порядка осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество субъектам Российской Федерации данным Федеральным законом не предоставлено.

Доводы кассационной жалобы о том, что в пункте 4.5 Правил содержится отсылочная норма, проверялись судом и правильно признаны им несостоятельными, поскольку оспариваемая прокурором норма имеет собственное правовое регулирование, носит неопределенный характер и, как указано судом, противоречит федеральному законодательству.

Абзацами 1-3 пункта 4.6, предложением 2 пункта 5.15, абзацем 1 пункта 5.16 Правил устанавливаются нормы, регулирующие момент и порядок ввода в эксплуатацию законченно строительством объекта недвижимости, связывая его с моментом государственной регистрации учреждениями юстиции объекта недвижимости, а также порядок государственной регистрации учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество многоквартирных жилых домов в целом как объектов недвижимости, обязанность образования объединения инвесторов.

В соответствии с абзацами 1-2 пункта 4.6 Правил устанавливается требование о государственной регистрации объекта недвижимости в учреждениях юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Абзацем 1 пункта 5.16 предусмотрено предоставление заказчиком копии свидетельства о регистрации прав на объект недвижимости в инспекцию госархстройнадзора Правительства Хабаровского края и данных о предоставлении сведений в органы Госкомстата России по введенному в эксплуатацию объекту.

Проанализировав приведённые нормы Правил, суд сделал правильный вывод об их противоречии статье 131 Гражданского кодекса РФ, статьям 2 и 9 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым учреждение юстиции осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество. Регистрация объектов права в их компетенцию не входит.

Кроме этого, установленный Правилами порядок регистрации кондоминиума не соответствует положениям статей 16, 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", статье 14 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", определяющих право и процедуру регистрации единого комплекса недвижимости. Определение же порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество относится к гражданскому законодательству, которое является предметом ведения Российской Федерации.

Статьями 16, 17 и 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определены порядок подачи и состав документов, являющихся основанием для государственной регистрации прав, а также требования, предъявляемые к ним законодателем.

В противоречие названным нормам федерального законодательства пункт 5.15 Правил в предложении 2 предусмотрел направление в учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на государственную регистрацию в порядке, установленном законодательством для регистрации прав на недвижимое имущество не предусмотренного законодателем документа - акта приемки законченного строительством объекта.

Кроме этого, суд правильно отметил, что данная норма также регулирует порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, который, как указывалось выше, относится к гражданскому законодательству, являющемуся предметом ведения Российской Федерации.

Абзацами 1-2 пункта 4.6 Правил определено, что моментом ввода в эксплуатацию является дата государственной регистрации объекта недвижимости и до момента государственной регистрации прав на вновь созданное недвижимое имущество законченный строительством объект считается незавершенным и его использование не допускается.

Вывод суда о том, что названные нормы противоречат положениям пункта 8 постановления Совмина СССР от 23.01.1981 N 105, определяющим, что датой ввода объекта в эксплуатацию считается дата окончательного оформления акта приемки законченного строительством объекта, является правильным.

Согласно положениям статьи 219 Гражданского кодекса РФ до оформления государственной регистрации на недвижимость строительство объекта не считается оконченным и рассматривается как незавершенное. При этом действующее законодательство не содержит запретов на использование таких объектов. Так в соответствии со статьёй 6 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" инвестор вправе и до момента государственной регистрации права на объект владеть, пользоваться и распоряжаться объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

При этом суд обоснованно указал на то, что пункт 1 статьи 165 Гражданского кодекса РФ, на положения которого в своих возражениях ссылалось Правительство края, предусмотрел последствия несоблюдения особых условий формы сделки в случаях установленных законом, и к регистрации права собственности на недвижимое имущество не применим.

Абзацем 3 пункта 4.6 Правил установлено, что заказчик обязан за два месяца до приемки законченного строительством жилого дома обеспечить создание в установленном законом порядке объединения инвесторов.

Признавая данную норму противоречащей действующему законодательству суд правомерно указал на то, что формы управления многоквартирным жилым домом, кондоминиумом или иным общим имуществом определены статьёй 20 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" и основываются на добровольном волеизъявлении домовладельцев. Предусмотренная статьёй 48 упомянутого Федерального закона возможность образования заказчиком товарищества собственников жилья также осуществляется им самостоятельно на основании отношений с субъектами инвестиционной деятельности. Согласно статье 3 названного Федерального закона законодательство о кондоминиумах и товариществах собственников жилья относится к гражданскому законодательству и включает в себя настоящий Федеральный закон, Гражданский кодекс Российской Федерации, регулирующие гражданские правоотношения. Субъекту Российской Федерации предоставлено право нормативного регулирования в этой области в части жилищных правоотношений.

Доводы кассационной жалобы о том, что оспариваемыми прокурором положениями не нарушается право домовладельцев на добровольное волеизъявление при создании объединений инвесторов, поскольку они не обязывают создать объединение инвесторов, а обеспечивают его создание, на правильность вывода суда о противоречии данной нормы упомянутым положениям федерального законодательства не влияют и основанием к отмене такого решения суда не являются. Употреблённое в абзаце 3 пункта 4.6 Правил выражение "обязан обеспечить создание" носит неопределённый характер, допускающий его неоднозначное толкование.

При таких обстоятельствах, решение суда о признании оспоренных прокурором норм недействующими следует признать законным и обоснованным.

Поскольку кассационная жалоба Правительства края оснований для отмены решения суда, установленных статьёй 362 ГПК РФ, не содержит, в её удовлетворении должно быть отказано.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 360 и 361 ГПК РФ, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

решение Хабаровского краевого суда от 10 ноября 2003 года оставить без изменения, а кассационную жалобу Правительства Хабаровского края - без удовлетворения.

Председательствующий

Лаврентьева М.Н.

Судьи

Ерёменко Т.И.

Хаменков В.Б.