Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2008 г. N КГ-А40/2690-08-П Признавая незаконным исключение из реестра прав на недвижимое имущество записи об обременении квартиры, суд исходил из того, что регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца заложенного имущества либо по решению суда, однако судебный акт, послуживший основанием для исключения из реестра записи об обременении на квартиру, не содержит выводов о прекращении залога, кроме того, он отменен при рассмотрении дела в порядке надзора (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 июня 2008 г. N КГ-А40/2690-08-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 15 июня 2009 г. N КГ-А40/1279-09

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2008 г.

Компания "Оризн Кампэни Эс.Эй" обратилась в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве), выразившихся в исключении из Единого государственного реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи N 77-77-18/004/2006-272 от 30 мая 2006 года об обременении квартиры N 3, расположенной по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16 залогом со стороны Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" и обязании УФРС по Москве восстановить в ЕГРП данную запись.

В обоснование требований заявитель ссылается на то, что по договору уступки права требования от 7 февраля 2006 года к Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" перешло право залога на квартиру N 3, расположенную по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16, о чем в ЕГРП была внесена запись регистрации N 77-77-18/004/2006-272. На основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85220 УФРС по Москве зарегистрировало право собственности на данную квартиру за ЗАО "Джонбер", при этом исключив из ЕГРП запись о наличии обременения в виде залога на объект недвижимости со стороны Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй", однако по делу N А40-24866/03-85220 вопрос обременения квартиры залогом не рассматривался, решения о снятии залога не принималось.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено закрытое акционерное обществ "Джонбер" (далее - ЗАО "Джонбер").

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18 мая 2007 года в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суд первой инстанции счел оспариваемые действия регистрирующего органа правомерными, совершенными в соответствии со ст. 42 Федерального закона "Об ипотеке", поскольку исключение записи регистрации N 77-77-18/004/2006-272 произведено на основании постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85220, которым право собственности на квартиру признано за ЗАО "Джонбер" и установлено приобретение залогодателем (П.Е.В.) квартиры по договору с лицом, не имеющим прав отчуждать данное недвижимое имущество, в связи с чем, такая сделка признана ничтожной. Также суд указал, что последующая отмена постановления N 09АП-7118/2006-ГК не влияет на существо спора, так как законность оспариваемых действий УФРС по Москве рассматривается судом на момент их совершения.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 июля 2007 года N 09АП-9250/2007-АК решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 29 октября 2007 года N КГ-А40/11008-07 решение и постановление отменено, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Кассационная инстанция указала на отмену постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.05.07 г. N 15184/06 по делу N А40-24866/03-85220 постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК. При этом, вопрос об ограничении права (залоге) на спорную квартиру не был предметом рассмотрения по делу N А40-24866/03-85220, в связи с этим суду необходимо было установить может ли в силу статьи 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" отмененный судебный акт являться основанием для исключения регистрирующим органом из ЕГРП записи о залоге. Кроме того, при рассмотрении вопроса об обременении права собственности на спорную квартиру к участию в деле не был привлечен собственник данного имущества.

В связи с чем, при новом рассмотрении дела суду первой инстанции необходимо было привлечь к участию в деле собственника спорного недвижимого имущества, рассмотреть вопрос о правомерности действий регистрирующего органа, совершенных на основании отмененного судебного акта, установить имеются ли законные основания для исключения записи о залоге из ЕГРП.

При новом рассмотрении дела к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена гражданка П.Е.В.

Решением от 16 января 2008 года Арбитражный суд города Москвы признал незаконными действия УФРС по Москве, выразившиеся в исключении из ЕГРП записи N 77-77-18/004/2006-272 от 30 мая 2006 года об обременении квартиры N 3, расположенной по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16 залогом со стороны Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" и обязал УФРС по Москве восстановить в ЕГРП данную запись.

Суд первой инстанции исходил из того, что исключение из ЕГРП записи о залоге произведено с нарушением норм Федерального закона "Об ипотеке", поскольку регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления владельца заложенного имущества, либо по решению суда. Вместе с тем, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85220, послужившее основанием для исключения из ЕГРП записи об обременении на квартиру, отменено при пересмотре судебного акта в порядке надзора.

В апелляционном порядке дело не пересматривалось.

Законность вынесенного решения проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе УФРС по Москве, которое считает, что при принятии обжалуемого судебного акта судом неправильно применены нормы материального права, просит обжалуемый судебный акт отменить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, оспариваемые Компанией "Оризн Кампэни Эс.Эй" действия, совершены УФРС по Москве в соответствии со статьей 42 Федерального закона "Об ипотеке", поскольку квартира, являющая предметом ипотеки была изъята у залогодателя и сделка по которой П.Е.В. приобрела квартиру N 3, расположенную по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85220 признана ничтожной. При этом на момент совершения оспариваемых действий данный судебный акт вступил в законную силу.

Судебное заседание по рассмотрению кассационной жалобы УФРС по Москве было назначено на 29 апреля 2008 года, однако по причине отсутствия сведений об извещении о времени и месте судебного разбирательства Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй", кассационный суд не приступая к рассмотрению жалобы по существу, отложил ее рассмотрение на 9 июня 2008 года.

После отложения судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы УФРС по Москве в соответствии с частью 2 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с отпуском судьи Т.В.К. в составе суда произведена замена на судью Б.Л.В., вследствие чего рассмотрение дела начато сначала.

В судебном заседании представитель заявителя кассационной жалобы, поддержал доводы, в ней изложенные, просил решение отменить.

Представитель Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, полагая, что обжалуемый судебный акт является законным и обоснованным. Представлен отзыв, содержащий доводы об отсутствии в постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК вывода о необходимости исключить из ЕГРП запись о праве залога Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" на спорную квартиру. Кроме того, право залога в судебном порядке никем не оспорено и не признано недействительным.

Представитель ЗАО "Джонбер" в судебном заседании поддержал доводы кассационной жалобы, просил решение суда отменить. Представлен отзыв, в котором изложены доводы о правомерности действий регистрирующего органа, так как ипотека в отношении имущества, которое изъято у залогодателя в установленном федеральным законом порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, прекращается.

Кассационным судом направлена в адрес П.Е.В. копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которой имеется почтовое уведомление, однако ее представитель в суд не явился.

П.Е.В. представлен отзыв, в котором заявитель не согласен с доводами кассационной жалобы УФРС по Москве, полагая, что при отсутствии судебного акта о прекращении ипотеки регистрирующий орган не имел оснований исключать из ЕГРП запись об обременении квартиры.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, а также учитывая то обстоятельство, что судебное заседание до этого уже откладывалось, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывы на нее, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается имеющимися в материалах дела документами, 29 ноября 2004 года гражданка П.Е.В. (залогодатель) и ООО "ТЕКО Фильмз" (залогодержатель) заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости), по условиям которого залогодатель в обеспечение исполнения обязательств по договору N 4-04/КП купли-продажи векселей от 26 ноября 2004 года, заключенному между П.Е.В. и ООО "ТЕКО Фильмз", обязался передать в залог залогодателю недвижимое имущество, а именно квартиру общей площадью 177,3 кв.м., состоящую из одной жилой комнаты, расположенную по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16, кв.3, принадлежащую залогодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АВ 315695, выданным 16 ноября 2004 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы, о чем в Едином государственном реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-01/18-966/2004-716.

Данный договор об ипотеке (залоге недвижимости) 29 ноября 2004 года удостоверен нотариусом города Москвы К.И.Г. и зарегистрирован в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы.

ООО "ТЕКО Фильмз" выдано свидетельство о государственной регистрации права залога на квартиру N 3 по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16 77 АВ 364537, согласно которому 24 декабря 2004 года в ЕГРП сделана запись регистрации N 77-01/13-1047/2004-130.

В дальнейшем, по договору уступки права требования (цессии) от 7 февраля 2006 года ООО "ТЕКО Фильмз" уступило Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" все права требования к П.Е.В., вытекающие из договора N 4/04КП купли-продажи векселей от 26.11.04 г., обеспеченные залогом (ипотекой) недвижимого имущества - квартиры, по адресу г. Москва, Нащокинский пер., дом 16, кв. 3.

Договор уступки права требования от 7 февраля 2006 года был достоверен нотариусом города Москвы К.И.Г. и зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Москве.

О государственной регистрации права залога Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" на вышеназванную квартиру в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена 30 мая 2006 года запись N 77-77-18/004/2006-272.

Между тем, постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85-220 был удовлетворен иск ЗАО "Джонбер" в части признания за ним права собственности на квартиры N 2, 3, 4, 6, расположенные по адресу: Москва, Нащокинский пер., д. 16.

На основании названного судебного акта УФРС по Москве зарегистрировало за ЗАО "Джонбер" право собственности, в том числе на квартиру N 3, по адресу г. Москва, Нащокинский пер., дом 16 и исключило из ЕГРП запись N 77-77-18/004/2006-272 от 30 мая 2006 года о государственной регистрации права залога Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй".

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 1 сентября 2006 года N 19/050/2006-1317 правообладателем квартиры N 3, по адресу г. Москва, Нащокинский пер., дом 16, является ЗАО "Джонбер". Ограничения (обременения) права не зарегистрированы (л.д.12).

Выводы суда первой инстанции о незаконности исключения из ЕГРП записи об обременении недвижимого имущества залогом со стороны Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй" являются правильными в связи со следующим.

Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16.07.1998 N 102-ФЗ (с изм. и доп.), ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом (п. 3 ст. 11 ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.97 г. N 122-ФЗ (с изм. и доп.) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Вместе с тем, в соответствии со статьей 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" регистрационная запись об ипотеке погашается на основании заявления законного владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя либо на основании решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

Данные положения также закреплены в пункте 4 статьи 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Таким образом, ипотека может прекращаться на основании решения суда о прекращении ипотеки. Такое решение может быть вынесено судом, как по общим основаниям прекращения обязательств, так и по специфическим основаниям прекращения ипотеки. При этом, ипотека, будучи акцессорным (дополнительным) обязательством по отношению к основному обязательству, прекращается в связи с прекращением основного обязательства.

Между тем, соответствующего решения суда регистрирующему органу представлено не было.

При этом, из постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85-220, на основании которого регистрирующим органом исключена запись о регистрации залога, не следует, что вопрос о залоге как ограничении (обременении) права на спорную квартиру был предметом рассмотрения апелляционного суда.

Кроме того, постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 года N 15184/06 постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 16 августа 2006 года N 09АП-7118/2006-ГК по делу N А40-24866/03-85-220 было отменено и оставлено в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 27 апреля 2006 года, которым ЗАО "Джонбер" было отказано в удовлетворении требований и признании права собственности, в том числе и на квартиру N 3, по адресу г. Москва, Нащокинский пер., дом 16.

Таким образом, основанием для исключения из ЕГРП записи N 77-77-18/004/2006-272 от 30 мая 2006 года явился судебный акт, впоследствии отмененный, при этом других законных оснований для исключения этой записи у регистрирующего органа не было.

В связи с этим, суд первой инстанции правильно признал незаконными действия УФРС по Москве, выразившиеся в исключении записи N 77-77-18/004/2006-272 от 30 мая 2006 года об обременении квартиры N 3, расположенной по адресу: г. Москва, Нащокинский пер., дом 16 залогом со стороны Компании "Оризн Кампэни Эс.Эй", как не соответствующие положениям статьи 25 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", и обязал УФРС по Москве восстановить в ЕГРП данную запись.

При таких обстоятельствах, судом первой инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права, в связи с чем, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемого в кассационном порядке судебного акта, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 16 января 2008 г. по делу N А40-64261/06-152-282 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления ФРС по г. Москве - без удовлетворения.