Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 июня 2008 г. N КГ-А40/4945-08 Суд отказал в признании незаключенным договора купли-продажи объекта незавершенного строительства, поскольку установлено, что оспариваемый договор содержит все данные, позволяющие определить передаваемое имущество, кроме того, при исполнении договора и регистрации перехода права каких-либо возражений у сторон не возникло (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 июня 2008 г. N КГ-А40/4945-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 9 июня 2008 г.

Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Севергазнефтестрой XXI" (далее - ОАО "Севергазнефтестрой XXI") обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью "МАРТЕКС" (далее - ООО "МАРТЕКС"), Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (далее - УФРС по Москве) о признании договора N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства от 3 февраля 2005 года незаключенным, истребовании незавершенного строительством административного здания, расположенного по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл.27 из чужого незаконного владения, признании произведенной 23 августа 2005 года в УФРС по Москве записи о регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" за номером 77-77-01/004/2005-375 недействительной, а также обязании УФРС по Москве исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним названную запись о регистрации права.

Требования, предъявленные со ссылками на нормы статей 4, 301, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы тем, что в оспариваемом договоре не было определено условие о его предмете, так как в нем не указан кадастровый номер земельного участка, на котором находится проданный объект, его местонахождение, назначение и разрешение на использование, поэтому невозможно определить расположение объекта на земельном участке.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 10 декабря 2007 года в удовлетворении иска отказано.

Суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года содержит все существенные условия, в том числе условие о предмете, в договоре указаны характеристики объекта незавершенного строительства, позволяющие однозначно выделить его из иных объектов. При этом, земельный участок, на котором находится объект недвижимости, на момент заключения оспариваемой сделки принадлежал истцу на праве аренды, а нормы ст. 554 ГК РФ не содержат предписания на обязательное указание в договоре купли-продажи сведений из земельного кадастра.

Постановлением от 5 марта 2008 года N 09АП-1621/2008-ГК Девятый арбитражный апелляционный суд оставил решение без изменения с подержанием выводов суда первой инстанции.

Вместе с тем, апелляционный суд указал на исполнение сторонами договора, ввиду чего сделка не может признаваться судом незаключенной. Кроме того, право собственности на объект недвижимости по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл.27 зарегистрировано за ООО "МАРТЕКС", а правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник имущества.

Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе конкурсного управляющего ОАО "Севергазнефтестрой XXI", который считает, что при принятии обжалуемых судебных актов судами неправильно применены нормы материального права, просит решение и постановление отменить, иск удовлетворить.

По мнению заявителя кассационной жалобы, в договоре купли-продажи недвижимого имущества должны содержаться как данные о самом объекте, так и земельном участке, на котором расположен объект, поскольку у покупателя возникают не только права на объект недвижимости, но и право на земельный участок, занятый таким имуществом и необходимый для его использования. При этом, индивидуализирующие признаки земельного участка приобретаются после кадастрового учета, однако в договоре купли-продажи N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года данные о кадастровом номере, адресе земельного участка, а также расположении недвижимого имущества на земельном участке отсутствуют.

Представитель заявителя кассационной жалобы в судебном заседании поддержал доводы жалобы, просил решение и постановление отменить.

Представитель ООО "МАРТЕКС" в судебном заседании возражал против доводов кассационной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать.

Кассационным судом направлена в адрес УФРС по Москве копия определения о назначении судебного заседания по рассмотрению кассационной жалобы, о получении которой имеется почтовое уведомление, однако его представитель в суд не явился.

С учетом принятых судом мер по надлежащему извещению указанного лица, суд кассационной инстанции, совещаясь на месте, вынес определение о рассмотрении кассационной жалобы в его отсутствие.

Выслушав явившихся представителей лиц, участвующих в деле, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы в связи со следующим.

Как установлено судами обеих инстанций и подтверждается имеющимися в деле документами, 3 февраля 2005 года между ОАО "Севергазнефтестрой XXI" (продавец) и ООО "МАРТЕКС" (покупатель) был заключен договор N 05-С-05 купли-продажи объекта незавершенного строительства, по условиям которого, продавец обязался передать покупателю в собственность, а покупатель принять в соответствии с условиями настоящего договора незавершенное строительством административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл.27.

Ссылаясь на отсутствие в названном договоре сведений о кадастровом номере земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект, местонахождении участка, конкурсный управляющий ОАО "Севергазнефтестрой XXI" считает этот договор незаключенным.

Между тем, выводы судов обеих инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Таким образом, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является указание в нем всех данных продаваемого имущества, которые придают имуществу индивидуальную определенность.

При этом, предметом продажи является имущество, право на которое зарегистрировано в установленном порядке, поэтому в договоре должны фиксироваться сведения о продаваемом имуществе, а именно наименование, вид объекта, место нахождения (адрес), назначение, площадь, этажность, другие параметры.

Вместе с тем, в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации покупателю по договору продажи здания, сооружения одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Согласно статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Между тем, в пунктах 1.2., 1.3. договора N 05-С-05 от 03.02.05 г. указано, что отчуждаемый незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл.27, представляет собой административное здание в виде 14-ти этажной башни с цокольным и подземным этажами. Все этажи объекта достроены до проектной высоты. Общая высота объекта 51,93 м. Общая площадь объекта согласно техническому паспорту 18698,1 кв.м.

Объект расположен на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды в соответствии с договором долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756, заключенным с Московским земельным комитетом.

В пункте 1.4. договора отражено, что объект имеет условный номер 33324 и принадлежит продавцу на праве собственности, подтвержденным Свидетельством о государственной регистрации права 77АА036815 от 10 сентября 2002 года.

Помимо этого, в разделе 2 договора указано на одновременный переход к покупателю с правом собственности на объект без дополнительной оплаты продавцу всех прав продавца на земельный участок площадью 1971 кв.м. на праве долгосрочной аренды, на котором расположен объект и который необходим для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации объекта и, площадью 3400 кв.м. на праве краткосрочной аренды, который необходим для завершения строительства объекта.

В соответствии с актом приема-передачи от 7 февраля 2005 года к договору N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года ОАО "Севергазнефтестрой XXI" передало ООО "МАРТЕКС" в собственность объект незавершенного строительства - административное здание, расположенное по адресу: город Москва, ул. Обручева, вл.27 (т. 1 л.д. 28).

При этом, одновременно с передачей объекта ОАО "Севергазнефтестрой XXI" передало ООО "МАРТЕКС" права на земельные участки по договору долгосрочной аренды земельного участка от 30 июля 2002 года N М-06-018756 и договору краткосрочной аренды земельного участка от 16 июля 2002 года N М-06-505574, заключенным с Московским земельным комитетом (п. 4 акта приема-передачи).

Кроме того, 23 августа 2005 года на основании договора купли-продажи N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года и акта приема передачи к нему от 7 февраля 2005 года за ООО "МАРТЕКС" зарегистрировано право собственности на названный объект незавершенного строительства, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации N 77-77-01/004/2205-375 и выдано Свидетельство о государственной регистрации права 77 АВ 504934 (т. 1 л.д. 93).

Таким образом, в договоре N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года в соответствии с требованиями норм права указано наименование отчуждаемого имущества, конкретный адрес, позволяющий установить место его расположения, площадь, этажность, условный номер объекта, его конфигурация.

При этом, в пункте 2.1. договора N 05-С-05 и пункте 3 акта приема-передачи сторонами согласована площадь земельного участка, необходимого под использование отчуждаемого объекта недвижимости и дальнейшее строительство.

Следовательно, суды пришли к правильному выводу о том, что в договоре N 05-С-05 от 3 февраля 2005 года в соответствии с нормами ст. 554 ГК РФ указаны все данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче по сделке.

Кроме того, как усматривается из материалов дела, при исполнении договора и регистрации перехода права каких либо проблем с определением недвижимого имущества, подлежащего передаче, у сторон не возникло.

При этом, предъявление настоящего иска в 2007 году по договору, заключенному в 2005 году, также свидетельствует об отсутствии у сторон договора вопросов по идентификации объекта купли-продажи.

В связи с этим, а также учитывая, что представитель истца в судебном заседании кассационного суда подтвердил исполнение оспариваемого договора сторонами и наличие регистрации права собственности ООО "МАРТЕКС" на недвижимое имущество, правовых оснований для признания договора N 05-С-05 от 03.02.05 г. незаключенным не имеется.

Таким образом, судами обеих инстанций полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального права. Кассационная жалоба не содержит доводов, опровергающих выводы, указанные в обжалуемых судебных актах.

При таких обстоятельствах, оснований, предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены обжалуемых в кассационном порядке судебных актов, не имеется, поэтому кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 10 декабря 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 5 марта 2008 г. N 09АП-1621/2008-ГК по делу N А40-51563/07-105-439 оставить без изменения, а кассационную жалобу ОАО "Севергазнефтестрой XXI" - без удовлетворения.