Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 июня 2008 г. N КГ-А40/5109-08-П-1, 2 При новом рассмотрении дела о признании доли в праве общей собственности на недвижимое имущество суду необходимо установить наличие принятых распорядительных документов собственника о сносе спорного здания и об исключении его из реестра собственности города, выяснить, принято ли решение о выделении земельного участка для осуществления нового строительства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 16 июня 2008 г. N КГ-А40/5109-08-П-1, 2
(извлечение)

Иск заявлен Закрытым акционерным обществом "НексАдвантаж Центр" (ЗАО "НексАдвантаж Центр") к Правительству Москвы о признании за ЗАО "НексАдвантаж Центр" доли в праве общей собственности на здание по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м. в размере 70/100 (т. 1, л.д. 6-12). К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Общероссийская общественная организация "Союз архитекторов России" (Союз архитекторов России), Управа Пресненского района г. Москвы, Объединение административно-технических инспекций города Москвы (ОАТИ г. Москвы) - т. 1, л.д. 6-12).

Определением Арбитражного суда города Москвы от 10 октября 2006 г. состав третьих лиц, указанных в исковом заявлении, рассмотрен в качестве ходатайства и к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Союз архитекторов России. В привлечении к участию в деле в таком же качестве Управы Пресненского района г. Москвы и ОАТИ г. Москвы отказано (т. 1, л.д. 124).

Определением того же арбитражного суда от 26 октября 2006 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечен Департамент имущества города Москвы (ДИГМ) - т. 1, л.д. 145.

Протокольным определением Арбитражного суда города Москвы от 12 февраля 2007 г. приняты к рассмотрению уточненные требования истца - определение доли ЗАО "НексАдвантаж Центр" в общем имуществе - здании по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м., в размере 70/100 (т. 2, л.д. 122).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2007 г. определена доля ЗАО "НексАдвантаж Центр" в общем имуществе - здании по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12, общей площадью 4678,3 кв.м., в размере 70/100. Возвращена ЗАО "НексАдвантаж Центр" из федерального бюджета 2000 руб. госпошлины. Решение мотивировано тем, что заключенный между Правительством Москвы (Администрация), Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России" (Заказчик-застройщик) и ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" (Инвестор) инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 предусматривает реализацию инвестиционного проекта реконструкции на площадке по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 и возлагает на Инвестора обязанности за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести реконструкцию административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 с целью увеличения площадей и последующей эксплуатацией общей площадью не более 4.000 кв.м. со сроком ввода объекта в эксплуатацию в 2003 г. (п. 2.2), что на момент заключения контракта объект по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 общей площадью 672, 8 кв.м. использовался на праве безвозмездного пользования Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России", что контракт устанавливал базовое соотношение раздела вновь полученной площади здания по реализации контракта в пропорции: 70% общей площади в собственность Инвестора, 30% общей площади в собственность города в лице Департамента государственного и муниципального имущества г. Москвы с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России" (п. 3.1), что конкретное имущество, подлежащее передаче в собственность Инвестору по итогам реализации контракта, определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта (п. 3.2), что если в результате реализации инвестиционного проекта Инвестор обеспечит выход площадей по объекту в размерах больших, чем предполагается контрактом, то дополнительная площадь распределяется в тех же соотношениях, что и основная площадь (п. 3.4). Далее первая инстанция указала, что по взаимному согласию участников контракта и ЗАО "НексАдвантаж Центр" в него были внесены изменения дополнительным соглашением от 9 июня 2005 г. N 1, согласно которому ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" полностью уступило свои права и обязанности по контракту ЗАО "НексАдвантаж Центр", а также был уточнен предмет этого контракта и обязательства его участников, в рамках реализации инвестиционного проекта Новый инвестор (истец) обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести реконструкцию с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, общей площадью 4.910 кв.м., в том числе подземная двухуровневая автостоянка площадью 1.545 кв.м. на 39 машино-мест, с вводом этого объекта в эксплуатацию до 31 декабря 2005 г., соотношение раздела вновь полученного недвижимого имущества по реализации контракта установлено в следующей пропорции: 70% в собственность Инвестора; 30% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России", условие о разделе дополнительных площадей сверх предусмотренных контрактом (п. 3.4) исключено, в дополнительном соглашении отражено, что на момент его заключения здание общей площадью 672,6 кв.м., использовавшееся на праве безвозмездного пользования Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России", снесено на основании разрешения от 4 августа 2003 г. N 16-06-13/469. Первая инстанция указала, что утвержденный проект реконструкции административного здания, в соответствии с которым осуществлялась реализация инвестиционного проекта, предусматривал снос существующего деревянного строения и осуществление строительства 3-5 этажного объекта из долговечных материалов с сохранением функционального назначения здания, увеличением площади застройки с развитием надземного и подземного пространства для размещения офисов, автопаркинга и хоздвора с воссозданием фасадов по Гранатному переулку и с восточной стороны реконструируемого здания. Первая инстанция установила, что созданное по результатам реализации инвестиционного проекта здание принято по акту от 29 декабря 2005 г. и введено в эксплуатацию распоряжением префекта ЦАО г. Москвы от 31 января 2006 г. N 219-р, что по результатам обмеров Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы площадь здания составляет 4.678,3 кв.м. Первая инстанция пришла к выводам, что при внесении изменений в инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 дополнительным соглашением от 9 июня 2005 г. N 1 к нему стороны не предусмотрели, что доля города Москвы в построенном здании будет состоять из площади прежнего здания и 30% от дополнительной площади нового здания, что условия дополнительного соглашения от 9 июня 2005 г. N 1 однозначно определяют, что разделу в пропорции 30% площадей Инвестору и 70% площадей Администрации подлежит все вновь построенное здание без каких-либо исключений (т. 2, л.д. 127-129).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 28 мая 2007 г. N 09АП-4244/2007-ГК решение Арбитражного суда города Москвы от 19 февраля 2007 г. по делу N А40-61137/06-28-252 оставлено без изменения (т. 3, л.д. 77-80).

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 сентября 2007 г. N КГ-А40/8641-07-1,2 решение от 19 февраля 2007 г. по делу N А40-61137/06-28-252 Арбитражного суда города Москвы и постановление от 28 июля 2007 г. N 09АП-4244/2007-ГК Девятого арбитражного апелляционного суда отменены дело передано на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы. Кассационной инстанцией даны указания на основе оценки доказательств в соответствии с требованиями закона установить, имело ли место выполнение инвестором и новым инвестором условий инвестиционного контракта о реконструкции спорного здания способами, предусмотренными контрактом и дополнительным соглашением N 1 к нему, или было осуществлено новое строительство, не предусмотренное инвестиционным контрактом и дополнительным соглашением N 1; исходя из установленных обстоятельств дела, истолковать условия инвестиционного контракта и дополнительного соглашения N 1 к нему о распределении площадей в спорном здании в соответствии с требованиями закона, после чего принять решение по делу (т. 4, л.д. 77-81).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 ноября 2007 г. определена доля ЗАО "НексАдвантаж Центр" в общем имуществе -здании по адресу: г. Москва, Гранатный пер., д. 12 общей площадью 4.678,3 кв.м. в размере 70/100. Взыскано с Правительства Москвы в пользу ЗАО "НексАдвантаж Центр" 2.000 руб. расходов по госпошлине. Решение мотивировано тем, что Инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2, предусматривающий реализацию инвестиционного проекта реконструкции на площадке по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, заключен между Правительством Москвы (Администрация), Общероссийской общественной организацией "Союз архитекторов России" (Заказчик-застройщик) и ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" (Инвестор) на основании распоряжения Правительства Москвы от 19 декабря 2001 г. N 507-РП "О реконструкции здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 (Центральный административный округ)", согласно которому существующее здание по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 подлежит реконструкции с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания для увеличения имеющихся площадей, что инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 возлагает на инвестора обязанности за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести реконструкцию административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 с целью увеличения площадей и последующей эксплуатации общей площадью не более 4.000 кв.м. со сроком ввода объекта в эксплуатацию в 2003 г., что на момент заключения контракта объект по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, общей площадью 672,8 кв.м., использовался на праве безвозмездного пользования Союзом архитекторов России, что контракт устанавливал базовое соотношение раздела вновь полученной площади здания по реализации контракта в пропорции: 70% общей площади в собственность инвестора, 30% общей площади в собственность города в лице ДИГМ с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Союзу архитекторов России. Далее первая инстанция указала, что в соответствии с утвержденным проектом в ходе реализации инвестиционного проекта должен был быть осуществлен снос существующего деревянного строения и осуществлено строительство 3-5 этажного объема из долговечных материалов с сохранением функционального назначения здания, увеличением площади застройки и развитием надземного и подземного пространства для размещения офисов, автопаркинга и хоздвора с воссозданием фасадов прежнего здания по Гранатному переулку и с восточной стороны реконструируемого здания, проект прошел государственную вневедомственную экспертизу и заключение от 3 февраля 2004 г. N 185-П4/03, составленное по результатам этой экспертизы, подтверждает, что в соответствии с проектом должен быть осуществлен снос существующего дома и строительство на его месте нового здания с воссозданием исторических фасадов по Гранатному переулку и с восточной стороны, что проект реконструкции существующего здания был разработан на основании "Задания на проектирование реконструкции здания", утвержденного заказчиком и инвестором и согласованного с Москомархитектурой, Главным управлением охраны памятников г. Москвы, Главой районной управы "Пресненский", что заседание на проектирование предусматривало разработку индивидуального проекта реконструкции со сносом существующего строения и воссозданием по эскизному проекту для осуществления сноса деревянного здания были выданы все необходимые для этого разрешения, что снос деревянного здания был произведен на основании ордера ОАТИ г. Москвы от 26.12.2003 г. N 03442460, после чего ранее существовавшее здание было снято с технического учета, что для строительства нового здания на месте снесенного ИГАСН г. Москвы были выданы соответствующие разрешения. Первая инстанция отметила, что по взаимному согласию участников ЗАО "НексАдвантаж Центр" в него дополнительным соглашением от 9 июня 2005 г. N 1 были внесены изменения, в частности, указанным дополнительным соглашением ООО "Юнайтед Венчерс Менеджмент Групп" полностью уступило свои права и обязанности по контракту ЗАО "НексАдвантаж Центр", а также был уточнен предмет этого контракта и обязательства его участников - в рамках реализации инвестиционного проекта новый инвестор (истец) обязался за счет собственных или привлеченных средств произвести реконструкцию с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22 стр. 1 общей площадью 4.910 кв.м., в том числе подземная двухуровневая автостоянка площадью 1.545 кв.м. на 39 машино-мест, с вводом этого объекта в эксплуатацию до 3 декабря 2005 г., что соотношение раздела вновь полученного недвижимого имущества по реализации контракта установлено в следующей пропорции: 70% собственность Инвестора, 30% в собственность Администрации в лице ДИГМ с последующей передачей ее в безвозмездное пользование Союзу архитекторов России, а условие о разделе дополнительных площадей сверх предусмотренных контрактом исключено, в дополнительном соглашении отражено, что на момент его заключения здание общей площадью 672,6 кв.м., использовавшееся на праве безвозмездного пользования Союзом архитекторов России, снесено. Первая инстанции установила, что созданное по результатам реализации инвестиционного проекта здание принято по акту от 29 декабря 2005 г. и введено в эксплуатацию распоряжением префекта ЦАО г. Москвы от 31 января 2006 г. N 219-р, по результатам обмеров Центрального территориального бюро технической инвентаризации города Москвы площадь здания составляет: 4.678,3 кв.м. Первая инстанция пришла к выводам, о том, что условия инвестиционного контракта от 15 октября 2002 г. N 6-7196/Р-2 ничем не отличаются от условий примерного инвестиционного контракта, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 23 января 2001 Г. N 68-ПП, которым установлены единые условия как для нового строительства, так и для реконструкции недвижимого имущества, в том числе и в отношении раздела имущества по итогам реализации инвестиционного контракта, а измененные, в результате подписания между сторонами дополнительного соглашения от 9 июня 2005 г. N 1 условия контракта - от условий типового инвестиционного контракта, утвержденного постановлением Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП, которым также установлены единые условия как для создания, так и для реконструкции и реставрации объектов недвижимости, в том числе при разделе имущества по результатам реализации контракта, что примерный (типовой) инвестиционные контракты прямо предусматривают необходимость включения в инвестиционные контракты условий об исключении каких-либо площадей из подлежащего разделу недвижимого имущества, созданного по результатам реализации таких контрактов, что инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-7196/P-2 как в первоначальной редакции, так и в редакции по дополнительному соглашению от 9 июня 2002 г. N 1 не предусматривает изъятия каких-либо помещений при разделе заново построенного здания, что исходя из буквального значения употребленного в инвестиционном контракте термина "вновь полученное недвижимое имущество" и принимая во внимание, что предусмотренная контрактом "реконструкция" предусматривала фактический снос существующего деревянного строения и воссоздание при строительстве нового здания только фасадов прежнего здания по Гранатному переулку и с восточной стороны, разделу по результатам реализации заключенного между сторонами контракта в пропорции: 70% - в собственность Инвестора и 30% - в собственность Администрации в лице ДИГМ подлежало все заново построенное здание. Первая инстанция указала также, что обстоятельства сноса (реконструкции) прежнего строения, установленные решением Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-2996/06-82-28, не имеют непосредственного отношения к условиям раздела вновь созданного объекта недвижимого имущества, поэтому решение по этому делу не влияет на результаты рассматриваемого спора, что по результатам реализации инвестиционных проектов создается новое имущество, находящееся в совместной собственности участников инвестиционного процесса, поэтому по отношению к этому имуществу законодательство о приватизации неприменимо (т. 5, л.д. 27-30).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 г. N 09АП-1124/2008-ГК , N 09АП-1126/2008 ГК решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 декабря 2007 г. по делу N А40-61137/06-28-252 оставлено без изменения (т. 5, л.д. 109-112).

В кассационной жалобе третье лицо - Союз архитекторов России просит решение от 17 декабря 2007 г. и постановление от 6 марта 2008 г. отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неправильное применение судом ч. 2 ст. 124, ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации, постановления Правительства Москвы от 27 апреля 2004 г. N 255-ПП, на невыполнение указаний, содержащихся в постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 сентября 2007 г. N КГ-А40/8841-07-1, 2, в связи с чем не были выяснены существенные для дела обстоятельства (т. 5, л.д. 120-124).

В кассационной жалобе Правительство Москвы просит постановление от 17 декабря 2007 г. и постановление от 6 марта 2008 г. отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела, на невыполнение указаний суда кассационной инстанции, содержащихся в постановлении от 3 сентября 2007 г., на неправильное применение судом ст. 7 Закона Российской Федерации "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капительных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ, ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. N 1488-1, на применение судом ст. 218, 244, 245 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежащих применению.

В отзыве на кассационные жалобы истец просит оставить без изменения обжалуемые решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов, содержащихся в кассационных жалобах.

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представители Союза архитекторов России, правительства Москвы и истца привели доводы, аналогичные изложенным соответственно в кассационных жалобах и в отзыве на них.

Представитель ДИГМ поддержал доводы жалоб.

Проверив доводы жалоб, материалы дела, выслушав объяснения представителей участвующих в деле лиц, кассационная инстанция находит решение от 17 декабря 2007 г. и постановление от 6 марта 2008 г. подлежащими отмене в связи со следующим.

В силу п. 2 ст. 7 Закона РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР" от 26 июня 1991 г. N1488-1 условия договора (контракта), заключенного между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок его действия. Аналогичные положения содержатся в п. 2 ст. 8 Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ.

Согласно п. 2.2 контракта в рамках реализации инвестиционного проекта инвестор обязуется за счет собственных или привлеченных инвестиций произвести реконструкцию административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 с целью увеличения площадей и последующей эксплуатацией общей площадью не более 4000 кв.м., а согласно п. 3.1 контракта базовое соотношение раздела вновь полученной площади здания по реализации контракта устанавливается сторонами в пропорции: 70% общей площади в собственность инвестора, 30% общей площади в собственность города Москвы.

Согласно п. 3.2 дополнительного соглашения N 1 п. 2.2 контракта изложен в следующей редакции: "В рамках реализации инвестиционного проекта новый инвестор обязуется за счет собственных либо привлеченных инвестиций произвести реконструкцию с разборкой и воссозданием в соответствии с эскизным проектом реставрации административного здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, общей площадью 4910 кв.м., в том числе подземная двухуровневая стоянка площадью 1545 кв.м. на 39 машино-мест", а согласно п. 3.3 дополнительного соглашения N 1 п. 3.1 контракта изложен в следующей редакции: "Соотношение раздела вновь полученного недвижимого имущества по реализации контракта устанавливается между сторонами в пропорции: 70% в собственность инвестора, 30% в собственность Администрации в лице Департамента имущества города Москвы с последующей передачей в установленном Администрацией города Москвы порядке в безвозмездное пользование Общероссийской общественной организации "Союз архитекторов России".

Инвестиционный контракт и дополнительное соглашение N 1 к нему заключены на основании распоряжений Правительства Москвы от 19 декабря 2001 г. N 507-РП, от 7 февраля 2003 г. N 179-РП, от 31 августа 2004 г. N 1720-РП.

Судом установлено, что инвестиционный контракт от 15 октября 2002 г. N 6-1996/Р-2 и дополнительное соглашение N 1 к нему исполнены.

При этом суд первой инстанции сделал вывод, что объект, подлежавший реконструкции, снесен и осуществлено новое строительство, что действия соответствуют условиям контракта с дополнительным соглашением к нему и распорядительным документам Правительства Москвы.

В постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 3 сентября 2007 г. указано, что вывод суда первой инстанции об осуществлении нового строительства вместо реконструкции здания предусмотренной контрактом (с дополнительным соглашением) и распорядительными документами Правительства Москвы, сделан судом первой инстанции без выяснения необходимых для подобного вывода обстоятельств - наличия принятого в установленном порядке решения собственника о сносе здания для осуществления на освобожденном земельном участке нового строительства и фактического исполнения такого решения; наличия решения уполномоченного органа об отводе земельного участка под новое строительство, наличия документов, подтверждающих ввод в эксплуатацию вновь построенного объекта.

Однако при новом рассмотрении дела первая инстанция не исследовала вопросы о наличии принятых в установленном порядке распорядительных документов собственника здания по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1 площадью 672,8 кв.м., о сносе этого здания и об исключении названного здания из реестра собственности города Москвы, о наличии принятых в установленном законом и иными нормативными правовыми актами порядке решения уполномоченного органа о выделении земельного участка для осуществления нового строительства по адресу: Гранатный пер., д. 22, стр. 1, и решения о новом строительстве на указанном земельном участке.

Выяснение последнего из указанных обстоятельств является существенным для дела также в связи с тем, что согласно п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Недостатки решения апелляционной инстанцией не устранены.

С учетом изложенного кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении от 17 декабря 2007 г., постановлении от 6 марта 2008 г., не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что допущено нарушение норм материального права и норм процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ст. 1 ст. 287, ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 17 декабря 2007 г. и постановление от 6 марта 2008 г. подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, выполнить в полном объеме указания, содержащиеся вы постановлении кассационной инстанции от 3 сентября 2007 г., имея в виду, что новое рассмотрение дела после отмены судебного акта судом кассационной инстанции предполагает рассмотрение дела в полном объеме с учетом указаний кассационной инстанции, и, исходя из установленных обстоятельств, принять решение по делу.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 17 декабря 2007 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 6 марта 2008 г. по делу N А40-61137/06-28-252 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июня 2008 г.