Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 июня 2008 г. N КГ-А40/5652-08 В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 июня 2008 г. N КГ-А40/5652-08
(извлечение)

Индивидуальный предприниматель А. (далее - ИП А. или истец) обратилась в Арбитражный суд города Москвы с иском к Товариществу собственников жилья "Консул-15" (далее - ТСЖ "Консул-15" или ответчик) о рассмотрении в соответствии со статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации разногласий, возникших при заключении договора от 29 мая 2007 года между ТСЖ и собственником нежилого помещения - не членом ТСЖ.

Иск мотивирован тем, что стороны не пришли к соглашению по пунктам 1.1, 1.5, 3.1.1, 3.3.4, 4.2, 4.4, Приложению к договору от 29 мая 2007 года.

Истец полагает, что ответчик необоснованно ссылается на положения Жилищного кодекса Российской Федерации, поскольку отношения сторон по данному договору не являются жилищными отношениями, а предлагаемый договор является договором возмездного оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества, в связи с чем истец считает, что определение доли в праве общей совместной собственности должно регулироваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно - равные доли (по пункту 1.1 договора).

По мнению истца, пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации нежилого помещения, установленные только законодательством РФ, а не решениями Правления и Общего собрания ТСЖ (по пункту 1.5 договора).

Также истец полагает, что в отношении собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, ответчик может осуществлять контроль только в части своевременности оплаты предоставляемых коммунальных услуг, а также платы за содержание и ремонт общего имущества, соразмерной доле собственника в праве общей собственности (по абзацу 7 пункта 3.1.1 договора).

В отношении заключения договора аренды нежилого помещения, принадлежащего истцу, ИП А. считает, что может уведомлять ТСЖ о заключении договора аренды, а не согласовывать с ТСЖ данный договор (по пункту 3.3.4 договора).

Истец не согласен с пунктом 4.2 договора, поскольку считает, что собственник нежилых помещений, не член ТСЖ, оплачивает расходы по содержанию и ремонту помещения на основании заключаемых прямых договоров с организациями, оказывающими соответствующие услуги, а не по решению Общего собрания членов ТСЖ.

По пункту 4.4 договора, истец предложил, что размер платы за коммунальные услуги может быть изменен на основании нормативно-правовых актов государственной власти и местного самоуправления.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 1 февраля 2008 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2008 года, спорные пункты договора согласованы следующим образом:

Пункт 1.1 договора суд изложить в следующей редакции: "Собственник - лицо, владеющее на праве собственности нежилым помещением по адресу: ул. Улофа Пальме, д. 1, находящемся в многоквартирном жилом доме. Собственник помещения несет бремя содержания данного помещения, а также бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество. Собственник владеет, пользуется и распоряжается общим имуществом в многоквартирном доме. Собственник обязан выполнять решения общих собраний ТСЖ, принятые в соответствии с ЖК РФ по вопросам, отнесенным к компетенции таких собраний.

В соответствии с частью 1 статьи 245 ГК РФ и статьи 15 ФЗ РФ от 29.12.2004 N 189-ФЗ доля Собственника в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме".

Пункт 1.5 договора - в следующей редакции: "Лицо, пользующееся нежилыми помещениями на основании разрешения Собственника данного помещения (договора аренды), имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого разрешения. Пользователь нежилого помещения обязан соблюдать нормы и правила эксплуатации арендуемого им помещения, установленные законодательством РФ".

Абзац 7 пункта 3.1.1 договора - исключен.

Пункт 3.3.4 договора: "С целью соблюдения прав и интересов других собственников и использования помещения в соответствии с установленным функциональным назначением, уведомлять исполнительный орган ТСЖ - Правление ТСЖ о заключении договоров аренды принадлежащего собственнику нежилого помещения".

По пункту 4.2 договора: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями Общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями Общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок и указан в Приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".

Пункт 4.4 договора: "Размер платы за коммунальные услуги, указанный в п.п. 4.3 договора может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и местного самоуправления".

Приложение N 1 к договору принято в редакции Товарищества собственников жилья "Консул-15".

Не согласившись с принятыми по делу решением и постановлением, ИП А. обратилась в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой содержится просьба об отмене постановления и изменении решения в части редакции пункта 4.2 договора в связи с нарушением норм материального права.

Заявитель кассационной жалобы указал, что суды правильно определили и установили фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, но неверно применили действующие нормы права, что привело к принятию неправильных судебных актов.

Истец полагает возможным изложить пункт 4.2 договора в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется органами управления ТСЖ на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год".

При этом ИП А., руководствуясь статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 3 Федерального закона от 12 января 1996 года N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях", пунктом 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утверждены постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 года N 491), указала, что установление тарифных ставок без учета сметы доходов и расходов на содержание общего имущества, фактически приводит к тому, что собственник нежилого помещения - не член ТСЖ, обязан нести расходы, не предусмотренные законом, как то - расходы за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, расходы по внесению денежных средств на целевые расходы, связанные с содержанием товарищества собственников жилья, и взносов в накопительный фонд товарищества.

В судебном заседании кассационной инстанции ИП А. и ее представители поддержали доводы кассационной жалобы, представитель ТСЖ "Консул-15" возражал против удовлетворения кассационной жалобы, просил обжалуемые судебные акты оставить без изменения.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены в связи со следующим.

Судом установлено, что в соответствии со Свидетельством о государственной регистрации права собственности от 25 ноября 2004 года ИП А. является собственником нежилого помещения общей площадью 468,8 кв.м., расположенного по адресу: город Москва, улица Улофа Пальме, дом 1.

Между сторонами не было достигнуто соглашения по спорным пунктам договора, изложенным в Протоколе разногласий от 19 августа 2007 года к договору от 29 мая 2007 года.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, с учетом мотивировки принятого пункта 1.1 договора принял пункт 4.2 в следующей редакции: "Размер платы на содержание и ремонт общего имущества для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, определяется в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями Общего собрания ТСЖ на текущий период и решениями Общего собрания ТСЖ по изменению указанных тарифных ставок, и указан в Приложении N 1, являющимся неотъемлемой частью договора".

При этом суд пришел к правильному выводу, что право органов управления ТСЖ - общего собрания членов ТСЖ, определять размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для собственников помещений, не являющихся членами ТСЖ, не противоречит положениям статей 39, 137, 145 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Поскольку все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, судами установлены верно, правильно применены нормы материального права, то принятые судебные акты следует признать правильными.

Нарушения норм процессуального права, являющегося в соответствии с частью 3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для изменения или отмены решения и постановления по делу, не установлено.

В связи с изложенным оснований для удовлетворения кассационной жалобы ИП А. не имеется.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 1 февраля 2008 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 4 апреля 2008 года по делу N А40-53994/07-54-313 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Постановление в полном объеме изготовлено 7 июля 2008 года.