Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 августа 2008 г. N КГ-А40/7258-08 При новом рассмотрении дела о признании недействительными договоров купли-продажи недвижимого имущества суду необходимо полно, всесторонне и объективно исследовать все представленные в дело доказательства (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 августа 2008 г. N КГ-А40/7258-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 7 августа 2008 г.

ООО "Образование и Культура XXI век" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Хендл Кэпитал", ООО "Техрешение", ООО "Фортресс" о признании недействительными в силу ничтожности следующих сделок:

- договора купли-продажи здания, площадью 2888,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Алексея Дикого, д. 18Б, заключенного 26 июля 2004 г. между ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" и ООО "Техрешение";

- договора купли-продажи указанного здания, заключенного 12 августа 2004 г. между ООО "Техрешение" и ООО "ЭКСЭС М";

- договора купли-продажи указанного здания, заключенного 14 сентября 2004 г. между ООО "ЭКСЭС М" и ООО "Фортресс";

- сделки по внесению ООО "Фортресс" указанного здания в качестве вклада в уставной капитал ООО "Хендл Кепитал" 10 ноября 2004 г., а также соответствующих изменений в учредительном договоре и уставе ООО "Хендл Кепитал", утвержденных протоколом общего собрания участников общества от 15 ноября 2004 г. N 2;

о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права собственности ООО "Хендл Кепитал" на спорное здание от 7 декабря 2004 г. серии 77 АВ N 031051;

а также признании права собственности ООО "Образоваие и Культура XXI век" на спорное здание и истребовании его из чужого незаконного владения ООО "Хендл Кепитал".

В обоснование иска ООО "Образование и Культура XXI" указало на договор купли-продажи от 27 июля 2000 г. с изменениями от 14 августа 2000 г., заключенный в отношении спорного здания между ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" и истцом; а также на свидетельство государственной регистрации права истца на здание серии 77 НН N 151086.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2008 г. по делу N А40-16212/06-43-127, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2008 г. N 09АП-3611/2008-ГК, в иске отказано.

Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" не обладало правом собственности на спорное здание, в связи с чем не вправе было отчуждать его в пользу как истца, так и ответчиков.

На этом основании суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о ничтожности сделки купли-продажи здания от 27 июля 2000 г., заключенной между ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" и ООО "Образование и Культура XXI век", что, по их мнению, свидетельствует об отсутствии у истца заинтересованности в отношении спорного недвижимого имущества и, как следствие, права на иск.

В кассационной жалобе истец просит суд отменить принятые по делу судебные акты и удовлетворить его иск.

В обоснование своих доводов истец указывает на действительность своего права на здание на момент совершения сделки его купли-продажи от 26 июля 2004 г. с ООО "Техрешение", поскольку данное право не было оспорено в судебном порядке, а имущество не было истребовано у истца. Решения третейского суда "СЕМТЭК" от 7 июня 2004 г. N ТСС-01/04 и от 25 июня 2004 г. N ТСС-02/04 о признании сделки купли-продажи здания от 27 июля 2000 г. недействительной и признании права собственности ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на спорное здание, на основании которых в ЕГРП была внесена запись о прекращении права собственности ООО "Образование Культура XXI век", были отменены Арбитражным судом г. Москвы. Кроме того, по состоянию на момент совершения сделки купли-продажи здания от 26 июля 2004 г. с ООО "Техрешение" в ЕГРЮЛ была внесена запись о ликвидации ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П", следовательно, последнее не могло заключить данную сделку.

Суд, с учетом мнения участников процесса, определил рассмотреть кассационную жалобу в отсутствие неявившихся представителей ООО "Техрешение", ООО "Фортресс", УФРС по Москве, ДИгМ, РФФИ, СГУП по продаже имущества г. Москвы.

Представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ООО "Хендл Кепитал" и ЗАО "Виза-Клуб" поддержали доводы, приведенные в представленном ответчиком отзыве на кассационную жалобу и вместе с представителем ФАУГИ (ФАУФИ), поддержавшем доводы, приведенные в его отзыве на кассационную жалобу, просили суд отказать в удовлетворении жалобы ввиду необоснованности.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, отзывов на нее, выслушав участников процесса, и проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что обжалованные судебные акты подлежат отмене в связи со следующим.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно записи регистрации в ЕГРП от 14 августа 2000 г. N 77-01/04-153/2000-402 право собственности на здание по адресу: г. Москва, ул. Алексея Дикого, д. 18 Б, перешло от ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" к ООО "Образование и Культура XXI век" на основании договора купли-продажи от 27 июля 2000 г. и дополнительного соглашения к нему от 14 августа 2000 г.

Между тем, 21 июля 2004 г. в ЕГРП была сделана запись N 77-01/25-504/2004-593 о возвращении права собственности на спорное здание к ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на основании решения третейского суда "СЕМТЭК" от 25 июня 2004 г. N ТСС-02/04, которым в связи с недействительностью сделки от 27 июля 2000 г. было признано право собственности ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на спорное здание.

В настоящее время право собственности на спорное здание зарегистрировано за ООО "Хендл Кепитал", о чем выдано свидетельство от 7 декабря 2004 г. серии 77 АВ N 031051.

Данной регистрации предшествовала регистрация перехода права собственности на имущество от 12 августа 2004 г. N 77-01/30-857/2004-400 к ООО "Техрешение", от 27 августа 2004 г. N 77-01/30-937/2004-524 к ООО "ЭКСЭС-М", от 14 октября 2004 г. N 77-01/30-1022/2004-722 к ООО "Фортресс".

При этом фактически здание находилось во владении ООО "Образование и Культура XXI век" с момента его приобретения истцом и до января 2005 г., когда истец был без законных оснований выселен из него силами ООО "Хендл Кепитал".

Суды первой и апелляционной инстанций, установив изложенные обстоятельства, отказали ООО "Образование и Культура XXI век" в иске по основанию отсутствия у ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" права собственности на спорное здание и соответственно права его отчуждать в пользу третьих лиц. Учитывая, что спорное здание было приобретено ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" в порядке приватизации, суды, таким образом, фактически высказались о наличии права государственной собственности на него без установления соответствующих обстоятельств и без предъявления компетентными государственными органами соответствующих притязаний. Поскольку вышеперечисленные записи о государственной регистрации права собственности на здание не аннулированы и соответствующие права юридических лиц не признаны недействительными, принятые судами первой и апелляционной инстанций судебные акты породили неопределенность правового статуса спорного здания.

Отказываясь признавать истца собственником спорного здания, суды первой и апелляционной инстанций исходили из недействительности основания такого права - договора купли-продажи от 27 июля 2000 г. и дополнительного соглашения к нему от 14 августа 2000 г., заключенных истцом с ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П", не обладавшим правом собственности на спорное здание.

Между тем, на момент совершения указанной сделки право собственности ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на здание было надлежащим образом зарегистрировано, в связи с чем осведомленность ООО "Образование и Культура XXI век" об отсутствии у общества права на отчуждение здания, по мнению суда кассационной инстанции, является весьма сомнительной. Право собственности ООО "Образование и Культура XXI век" на здание также было надлежащим образом зарегистрировано.

Право собственности ООО "Образование и Культура XXI век" на спорное здание не было признано недействительным, как и основание его возникновения (решение третейского суда "СЕМТЭК" от 7 июня 2004 г. N ТСС-01/04 о признании недействительным договора купли-продажи от 27 июля 2000 г. отменено определением Арбитражного суда г. Москвы).

Несмотря на это, 21 июля 2004 г. в ЕГРП была восстановлена запись о праве собственности ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на здание, однако на тот момент общество было уже ликвидировано (запись о ликвидации внесена в ЕГРЮЛ 14 марта 2003 г.).

Данное обстоятельство не получило оценки судов первой и апелляционной инстанций. Между тем оно подлежало исследованию судами первой и апелляционной инстанций с целью установления действительности записей о государственной регистрации перехода права собственности на спорное здание от ООО "Образование и Культура XXI век" и законности их совершения.

Учитывая обстоятельства дела, при его разрешении, следовало руководствоваться положениями ст. 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и, исходить из того, что право собственности ООО "СПЕЦМОНТАЖ-П" на здание является действительным до тех пор, пока оно не оспорено в судебном порядке. Иная позиция, принятая судами первой и апелляционной инстанций, будет препятствовать разрешению заявленного спора по существу.

При разрешении искового требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения ООО "Хендл Кепитал", судам следует установить обстоятельства, связанные с добросовестностью приобретения спорного здания как истцом, так и ответчиком ООО "Хендл Кепитал".

При этом суд кассационной инстанции обращает внимание на необходимость учета обстоятельств, установленных приговором Симоновского районного суда г. Москвы от 6 декабря 2007 г. по делу 1-15/2007.

Кроме того, при исследовании вопроса о добросовестности приобретения спорного здания ответчиками подлежат оценке обстоятельства, связанные с последовательным переходом права собственности на здание к четырем лицам за короткий период времени (с 26 июля 2004 г. по 10 ноября 2004 г.), динамику изменения фактического владения зданием в соответствующий период времени, а также отсутствие притязаний на владение имуществом у всех собственников, кроме последнего - ООО "Хендл Кепитал".

На основании изложенного суд кассационной инстанции приходит к выводу о необходимости отмены обжалуемых судебных актов по ч. 1 ст. 288 АПК РФ в связи с неполным установлением обстоятельств дела, и, в соответствии с п. 3 ч. 1 ст. 287 АПК РФ, считает необходимым направить дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.

При новом рассмотрении дела суду необходимо устранить допущенные нарушения, исходя из совокупного анализа всех имеющихся в материалах дела доказательств, достоверно установить необходимые для разрешения спора по существу обстоятельства и принять законный и обоснованный судебный акт.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 14 февраля 2008 г. по делу N А40-16212/06-43-127 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 12 мая 2008 г. N 09АП-3611/2008-ГК отменить, дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.