Государственная регистрация прав должника на объект недвижимости в рамках исполнительного производства (Е.Б. Козлова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 7, июль 2008 г.)

Государственная регистрация прав должника на объект
недвижимости в рамках исполнительного производства

Исполнение судебных решений представляет собой важнейший участок правовой практики, который отражает эффективность всего механизма правового регулирования. Бездействие правового механизма нарушает права взыскателей, снижает авторитет и эффективность работы органов судебной власти, поскольку судебное решение, которое не может быть реализовано, не имеет реальной юридической силы, что побуждает взыскателей к использованию неправовых способов возвращения долгов*(1).

В последние годы много говорилось о том, что исполнительное производство является важным и в то же время слабым звеном механизма защиты прав*(2) и для повышения его эффективности необходимо значительно обновить законодательство об исполнительном производстве, приведя его в соответствие с реалиями жизни с учетом возникновения в современных условиях новых факторов правового, социального, экономического характера, вызывающих постоянное развитие гражданско-правовых отношений, укрепить гарантии защиты прав участников гражданского оборота.

1 февраля 2008 г. вступил в силу новый Федеральный закон от 2 октября 2007 г. N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве"*(3), направленный на совершенствование норм, регламентирующих вопросы исполнительного производства с учетом сложившейся судебной и правоприменительной практики и значительно расширивший полномочия судебных приставов и давший усовершенствованную редакцию ряда статей.

Что касается обращения взыскания на недвижимое имущество в рамках исполнительного производства, то оно подчиняется общим правилам исполнительного производства, но имеет и ряд специфических черт, наличие которых обусловлено особенностями участия недвижимости в гражданском обороте.

Необходимо сразу отметить, что взыскание может быть обращено на недвижимое имущество, принадлежащее должнику на праве собственности, хозяйственного ведения и(или) оперативного управления и исключительно при отсутствии или недостаточности у должника денежных средств, что закреплено в ч. 4 ст. 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве". Несмотря на то, что должник вправе указать имущество, на которое он просит обратить взыскание в первую очередь, окончательно очередность обращения взыскания на имущество должника определяется судебным приставом-исполнителем.

Одна из проблем в период действия прежнего Закона "Об исполнительном производстве" была связана с ограничением полномочий судебного пристава-исполнителя при наложении взыскания на недвижимое имущество, приобретенное по договору купли-продажи должником, уклоняющимся от проведения государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости по соответствующему договору.

Обязательная государственная регистрация прав на объекты недвижимости и сделок с ним является одной из особенностей правового режима данных объектов. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с изм.) в ст. 2 устанавливает, что государственная регистрация как юридический акт признания является единственным доказательством существования зарегистрированного права, которое может быть оспорено только в судебном порядке.

В силу положений ст. 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами, что подтверждено также п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"*(4).

Следовательно, до момента регистрации перехода права собственности на соответствующий объект недвижимости кредиторы покупателя по договору купли-продажи не вправе претендовать на удовлетворение своих требований за счет этого имущества, в том числе путем обращения на него взыскания в процессе исполнительного производства.

Основанием для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в силу ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" могло быть только заявление обеих сторон договора купли-продажи либо решение суда, вынесенное по требованию одной из сторон договора. Судебному приставу-исполнителю, осуществляющему мероприятия по подготовке и проведению торгов по реализации имущества должника в порядке обращения на него взыскания, право обращения в суд с указанным требованием не предоставлялось*(5).

С принятием нового Закона об исполнительном производстве ситуация изменилась. Статья 66 закрепляет право судебного пристава-исполнителя обратиться в регистрирующий орган для проведения в установленном порядке государственной регистрации права собственности должника в целях последующего обращения взыскания на данное имущество.

Одновременно Федеральным законом от 2 октября 2007 г. N 225-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации"*(6) были внесены изменения в ГК РФ и в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в ст.ст. 551 и 16 соответственно, согласно которым в случае, когда одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, на уровне данных нормативных правовых актов закреплено право судебного пристава-исполнителя на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.

В то же время сам Федеральный закон "Об исполнительном производстве" в ст. 64, определяющей полномочия судебного пристава-исполнителя в процессе исполнительного производства, не отражает права обращения в суд с указанным требованием.

Далее необходимо обратить внимание на то, что согласно ст. 551 ГК РФ и ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" судебный пристав-исполнитель может обращаться в суд с соответствующим требованием исключительно в случаях, предусмотренных законодательством об исполнительном производстве.

Однако Федеральный закон "Об исполнительном производстве" в ст. 66 устанавливает лишь случаи, когда судебный пристав-исполнитель может обратиться в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника, в частности, когда:

требование государственной регистрации содержится в судебном акте;

судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю;

взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Следовательно, можно предположить, что право на обращение в суд с требованием о государственной регистрации перехода права собственности судебный пристав-исполнитель приобретает, по общему правилу, одновременно с правом обращения взыскания на иное (кроме денежных средств) имущество должника в порядке ч. 4 ст. 69 Федерального закона "Об исполнительном производстве", т.е. в случае, когда денежные средства у должника отсутствуют либо когда их недостаточно для исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе.

С другой стороны, реализовать данное право судебный пристав-исполнитель сможет лишь при наличии информации о наличии у должника незарегистрированных прав на недвижимое имущество. Необходимо задаться вопросом: каким образом судебный пристав-исполнитель получит данную информацию в рамках исполнительного производства? Это представляется реальным с практической точки зрения только в случае, когда взыскатель по исполнительному документу и продавец по договору купли-продажи - одно лицо, тогда информация будет получена непосредственно от него. Получив соответствующую информацию и подтвердив наличие факта уклонения должника от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости на него, судебный пристав-исполнитель в соответствии со ст. 551 ГК РФ обращается в суд с требованием о государственной регистрации права и после вступления решения суда в законную силу уже в соответствии со ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве" и ст. 16 Федерального закона "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" обращается в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности должника на объект по тому основанию, что требование государственной регистрации содержится в судебном акте.

Второе основание, по которому согласно ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель может обратиться в регистрирующий орган, - судебный акт содержит указание на то, что имущество или имущественное право принадлежит взыскателю.

Данная формулировка Закона представляется крайне неудачной. При широком толковании данного положения закона можно говорить о том, что основанием для обращения в регистрирующий орган будет являться не только судебное решение о признании права собственности взыскателя на недвижимое имущество (без указания требования о государственной регистрации), но и любое судебное решение, в котором даже не в резолютивной, а просто в мотивировочной части в качестве установленного факта будет фигурировать принадлежность соответствующего недвижимого имущества взыскателю.

Однако такое судебное решение не будет служить основанием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости даже по заявлению судебного пристава-исполнителя согласно ст. 28 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и в соответствии с Методическими рекомендациями о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов, утвержденными приказом Росрегистрации от 7 июня 2007 г. N 112*(7).

Указанные акты определяют, что момент возникновения права определяется судебным решением, и судебное решение, на основании которого регистрируются права на недвижимое имущество, должно содержать сведения, которые регистратор должен внести в государственный реестр. Если решение суда не содержит всех необходимых сведений, государственный регистратор приостанавливает регистрацию и запрашивает суд о порядке исполнения решения. В случае, если в резолютивной части судебного решения не отражен вопрос о признании права собственности на объект недвижимости, разъяснений о порядке исполнения решения суд дать не сможет и в государственной регистрации будет отказано в порядке ст. 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Помимо судебных решений о государственной регистрации права и о признании права собственности основанием для регистрации перехода права собственности на объект недвижимости может служить также решение суда о признании сделки недействительной и о применении последствий такой сделки.

В связи с этим целесообразно формулировку ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве" второго основания обращения судебного пристава-исполнителя в регистрирующий орган для проведения государственной регистрации права собственности должника на недвижимое имущество в целях упорядочения правоприменительной практики сформулировать как "признание права собственности должника содержится в судебном акте; судебный акт признает недействительной сделку, направленную на передачу имущества должника".

Третье основание, по которому согласно ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве" судебный пристав-исполнитель может обратиться в регистрирующий орган, - взыскатель по предложению судебного пристава-исполнителя оставил за собой нереализованное имущество или имущественное право должника.

Статьей 87 Федерального закона "Об исполнительном производстве" действительно закреплено, что если имущество должника не было реализовано, судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой, однако зафиксировано также, что о передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, утверждаемое старшим судебным приставом и данная передача оформляется актом приема-передачи.

Очевидно, что основанием для обращения судебного пристава-исполнителя в регистрирующий орган должно являться не согласие взыскателя оставить за собой имущество должника, а утвержденное старшим судебным приставом соответствующее постановление судебного пристава-исполнителя и акт приема-передачи имущества, что и следовало бы отразить в ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве".

С учетом изменений, внесенных в ст. 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с принятием нового Федерального закона "Об исполнительном производстве", на основании именно указанных актов (абз. 8 п. 1 ст. 17 выделяет в качестве основания государственной регистрации "иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения") должна производиться государственная регистрация права взыскателя на объект недвижимости, а отнюдь не на основании согласия взыскателя, высказанного судебному приставу-исполнителю.

И еще одна проблема, связанная с государственной регистрацией прав должника на объект недвижимого имущества в рамках исполнительного производства по заявлению судебного пристава-исполнителя в целях последующего наложения взыскания на это имущество. Речь идет об уклонении должника как участника долевого строительства от регистрации права собственности на объект недвижимости.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и(или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"*(8).

Информацию о наличии у должника прав на недвижимое имущество, возникших в результате реализации договора участия в долевом строительстве, в рамках розыска имущества должника судебному приставу-исполнителю получить несложно, она может быть получена путем направления соответствующего запроса в регистрирующий орган, так как согласно ст. 25.1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" данные договоры подлежат государственной регистрации и информация о них содержится в Едином государственном реестре прав.

Подтвердить факт уклонения должника от проведения государственной регистрации права собственности на объект в данном случае можно путем исследования условий договора долевого участия в строительстве, информации о вводе объекта в эксплуатацию, направления в порядке ст. 64 Федерального закона "Об исполнительном производстве" запроса застройщику и др.

Следующим шагом вроде бы должно быть обращение судебного пристава-исполнителя в судебные инстанции с требованием о регистрации права собственности должника на объект недвижимости в целях последующего обращения на него взыскания в рамках исполнительного производства.

Однако ст. 551 ГК РФ закрепляет право судебного пристава-исполнителя обращаться в суд с требованием о государственной регистрации исключительно перехода права собственности, так как регулирует отношения, связанные именно с куплей-продажей недвижимости.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и(или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства.

Право участника долевого строительства регистрируется не как переход права, а как право на вновь созданный объект недвижимости, участник долевого строительства является первым собственником созданного объекта.

Ни ГК РФ, ни Федеральный закон "Об исполнительном производстве" не наделяют судебного пристава-исполнителя" правом обращения в судебные инстанции с требованием о регистрации права собственности должника на вновь созданный объект недвижимости.

При совокупном толковании положений ст. 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", допускающей обращение судебного пристава-исполнителя в регистрирующие органы с заявлением о проведении государственной регистрации прав, и ст. 66 Федерального закона "Об исполнительном производстве" можно сделать вывод о том, что для обращения в регистрирующий орган с заявлением о проведении государственной регистрации прав должника на имущество, полученное им в результате реализации договора участия в долевом строительстве, судебному приставу-исполнителю необходимо вступившее в силу решение суда с требованием о проведении такой регистрации, вынесенное по иску застройщика.

Очевидно, что это делает практически невозможным обращение взыскания на недвижимое имущество должника, полученное по договору долевого участия в строительстве.

Целесообразно на уровне федеральных законов "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и "Об исполнительном производстве" предоставить соответствующие права судебному приставу-исполнителю.

Все вышеизложенное, а также наличие иных проблем, не обозначенных в данной работе, связанных с государственной регистрацией прав должника на объект недвижимости в рамках исполнительного производства, позволяет также сделать вывод о целесообразности отражения данных вопросов в отдельной самостоятельной статье Федерального закона "Об исполнительном производстве".

Е.Б. Козлова,

кандидат юридических наук,

доцент кафедры гражданского права

Российской правовой академии Минюста

России, Директор Научно-исследовательского центра

правовых и экономических экспертиз

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 7, июль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Паламарчук А.В. Исполнение судебных актов и актов других государственных органов судебными приставами // Роль органов юстиции в правовом государстве: Материалы научно-практической конференции (сборник). М.: Российская правовая академия, 2002. С. 260.

*(2) Галиуллин Р.Р. Обращение взыскания на недвижимое имущество в исполнительном производстве // Исполнительное право. 2007. N 2.

*(3) СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4849.

*(4) Вестник ВАС РФ. 1998. N 10.

*(5) См.: Постановление Президиума ВАС РФ от 21 сентября 2004 г. N 6518/04; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 18 августа 2006 г. N А79-1903/2006; постановление ФАС Волго-Вятского округа от 31 января 2006 г. N А11-5831/2004-К1-1/177 // СПС "Консультант Плюс".

*(6) СЗ РФ. 2007. N 41. Ст. 4845.

*(7) Бюллетень Минюста РФ. 2007. N 11.

*(8) СЗ РФ. 2005. N 1 (ч. 1). Ст. 40.