Вопрос: Собственники жилых помещений в многоквартирном доме решили открыть спецсчет по капитальному ремонту, владельцем которого будет являться управляющая компания. В настоящее время денежные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома аккумулируются на счете регионального оператора. Каким образом определить способ формирования фонда капитального ремонта в данной ситуации? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2017 г.)

Собственники жилых помещений в многоквартирном доме решили открыть спецсчет по капитальному ремонту, владельцем которого будет являться управляющая компания. В настоящее время денежные средства на капитальный ремонт многоквартирного дома аккумулируются на счете регионального оператора.

Каким образом определить способ формирования фонда капитального ремонта в данной ситуации?

Согласно ч. 1 ст. 173 ЖК РФ способ формирования фонда капитального ремонта может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случае, если формирование фонда капитального ремонта осуществляется на счете регионального оператора, для изменения способа формирования фонда капитального ремонта собственники помещений в многоквартирном доме должны принять решение в соответствии с ч. 4 ст. 170 ЖК РФ.

Так, в повестку общего собрания должны быть включены следующие вопросы:

- выбор способа формирования фонда капитального ремонта на специальном счете;

- определение размера ежемесячного взноса на капитальный ремонт, который не должен быть менее чем минимальный размер взноса на капитальный ремонт, установленный нормативным правовым актом субъекта РФ;

- определение владельца специального счета*(1);

- выбор кредитной организации, в которой будет открыт специальный счет*(2);

- выбор лица, уполномоченного на оказание услуг по представлению платежных документов, об определении порядка представления платежных документов и о размере расходов, связанных с представлением платежных документов, об определении условий оплаты этих услуг (ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ).

В силу ч. 1 ст. 175 ЖК РФ специальный счет открывается в банке в соответствии с Гражданским кодексом РФ и особенностями, установленными Жилищным кодексом РФ. Специальный счет открывается банком при предъявлении документов, предусмотренных банковскими правилами, в том числе оформленного протоколом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на имя лица, указанного в решении общего собрания.

Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа формирования фонда капитального ремонта в течение пяти рабочих дней после принятия такого решения направляется региональному оператору, на счет которого перечисляются эти взносы (ч. 4 ст. 173 ЖК РФ). Кроме того, в целях реализации решения о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете согласно ч. 1 ст. 172 ЖК РФ владелец специального счета в течение пяти рабочих дней с момента открытия специального счета обязан представить в орган государственного жилищного надзора уведомление о выбранном собственниками помещений в соответствующем многоквартирном доме способе формирования фонда капитального ремонта с приложением копии протокола общего собрания собственников помещений в этом многоквартирном доме о принятии соответствующих решений, справки банка об открытии специального счета, если иное не установлено законом субъекта РФ.

Решение о прекращении формирования фонда капитального ремонта на счете регионального оператора и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете вступает в силу через один год после направления региональному оператору решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, если меньший срок не установлен законом субъекта РФ, но не ранее наступления условия, указанного в ч. 2 ст. 173 ЖК РФ. В течение пяти дней после вступления в силу указанного решения региональный оператор перечисляет средства фонда капитального ремонта на специальный счет (ч. 5 ст. 173 ЖК РФ).

Денежные средства, внесенные на специальный счет, используются на цели, указанные в ст. 174 ЖК РФ. Поскольку специальный счет является одним из видов банковских счетов, совершение операций по которому осуществляется банком на основании договора банковского счета, то по соглашению с клиентом в договор банковского счета может быть включено условие об оплате услуг банка по совершению операций с денежными средствами, находящимися на счете. Если иное не предусмотрено договором банковского счета, плата за услуги банка может взиматься банком по истечении каждого квартала из денежных средств клиента, находящихся на счете (ст.ст. 845, 851 ГК РФ, п.п. 2.1, 2.8 Инструкции Банка России от 30.05.2014 N 153-И, письмо Банка России от 06.06.2014 N 31-2-11/2731).

Следовательно, договором об открытии и ведении специального счета, предназначенного для формирования фонда капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, может быть предусмотрена уплата банку вознаграждения за совершение операций по такому счету. Этот вывод следует и из п. 6 ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, согласно которому в перечень операций, которые могут совершаться по специальному счету, входит списание комиссионного вознаграждения в соответствии с условиями договора специального счета. Такого же мнения придерживаются и судьи, указывающие на правомерность условия договора специального банковского счета о списании со счета платы за услуги банка в соответствии с установленными им тарифами (смотрите, например, постановления Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.09.2016 N Ф07-7513/16, Арбитражного суда Московского округа от 21.12.2016 N Ф05-18953/16 по делу N А40-152748/2015).

Однако порядок оплаты услуг банка в связи с открытием и ведением специального счета жилищное законодательство не регламентирует. Банк России подчеркивает, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает вид комиссионного вознаграждения, которое может быть списано со специального счета (п. 2.13 письма Банка России от 12.09.2014 N 41-2-2-5/1657). С учетом сложившейся практики таким вознаграждением может быть плата за оказание клиенту самостоятельной услуги (п. 4 Информационного письма ВАС РФ от 13.09.2011 N 147).

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами, пени, штрафы, поступившие на специальный счет. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. То есть, с точки зрения Минстроя России, возможна уплата комиссионного вознаграждения банку из средств фонда капитального ремонта, сформированного за счет любых поступлений, кроме минимального взноса собственников помещений. Такой же подход имеет место и в судебной практике (смотрите, к примеру, постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 15.04.2016 N 01АП-1118/16, Шестого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 N 06АП-2927/15).

Надлежит также учитывать, что управляющая организация, являющаяся владельцем специального счета, не обладает правами на денежные средства, находящиеся на этом счете (ст. 36.1 ЖК РФ), и не управомочена возлагать на собственников помещений в многоквартирном доме без их согласия какие-либо расходы, связанные с обслуживанием специального счета (смотрите также п. 3 ст. 308 ГК РФ). По смыслу п. 1 ст. 246 ГК РФ, ст. 36.1, ч. 3.1 ст. 175 ЖК РФ порядок уплаты банку комиссионного вознаграждения за обслуживание специального счета должен устанавливаться на основании решения общего собрания собственников помещений. В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Амирова Лариса

Ответ прошел контроль качества

5 мая 2017 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Владельцем специального счета может быть в том числе и управляющая организация (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ).

*(2) Специальный счет может быть открыт в российских кредитных организациях, величина собственных средств (капитала) которых составляет не менее чем 20 млрд. руб. Банк России ежеквартально размещает информацию о кредитных организациях, которые соответствуют требованиям, установленным в ч. 2 ст. 176 ЖК РФ, на своем официальном сайте в Интернете.