Не понравилась квартира? Верни её продавцу! (Н. Пластинина, журнал "Жилищное право", N 5, май 2017 г.)

Не понравилась квартира? Верни её продавцу!

Н. Пластинина,

практикующий юрист с 18-летним опытом работы

в юридических отделах различных банков,

в том числе в области кадрового производства

Журнал "Жилищное право", N 5, май 2017 г., с. 7-18.

Покупатель жилья имеет право вернуть деньги, выплаченные за квартиру, которая его не устроила. На что ещё имеет право покупатель жилья с недостатками?

Человек, который приобрёл квартиру ненадлежащего качества, имеет право вернуть жильё продавцу и потребовать возврата полной стоимости квартиры. Такое решение вынес Верховный Суд, сообщает "Российская газета"*(1).

А что на самом деле и в каких случаях может потребовать покупатель квартиры, в которой обнаружились недостатки? Обсудим подробнее.

Статьёй 469 ГК РФ установлены требования к качеству продаваемого покупателю товара. Так, в соответствии с частью 1 названной статьи продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (ч. 2 ст. 269 ГК РФ).

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Если взять стандартный договор купли-продажи квартиры, покупателем по которой выступает гражданин, то обычно ни о каких целях приобретения в нём не говорится. Максимум, из чего следует, что в помещении собираются жить, - это указание в предмете договора на то, что продаётся "жилое помещение", или "для целей проживания", или "назначение - жилое" (обязательное условие). Никаких иных параметров в стандартных (типовых) договорах купли-продажи готового жилого помещения не указывается. Обычно как дополнительные условия-характеристики приобретаемого имущества указываются, что квартира продаётся с евроремонтом/социальным ремонтом, встроенной техникой, мебелью и пр. Достаточно редко в договоре встречаются указания на качество квартиры. Исключение составляют договоры купли-продажи квартир в новостройках. Именно в них можно встретить условия о качестве. Например, о том, что квартира продаётся без ремонта, без техники, без штукатурки, полового и потолочного покрытия, без разводки труб отопления и/или электрических проводов.

Но в типовом договоре купли-продажи квартиры на вторичном рынке подобные сведения логично отсутствуют, а о качестве квартиры свидетельствует только указание на её назначение - жилое.

Нечасто, но всё же бывает так, что уже после регистрации перехода права собственности новоиспечённый собственник обнаруживает, что в купленной квартире имеются недостатки, и начинает думать, как же ему устранить последствия передачи ему товара (а квартира, по сути, является товаром) ненадлежащего качества. При этом ситуация может быть как вялотекущей, без особых последствий, так и весьма острой. В первом случае, как правило, речь идёт о таких недостатках, которые вполне могут быть быстро устранены.

В других же случаях речь может зайти о том, что жильё вообще непригодно для проживания. Но и это требуется доказать документально. Чаще всего доказательством служит экспертное заключение.

Что может сделать покупатель, если обнаруживает недостаток в купленной квартире?

Согласно п. 1 ст. 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Обычно именно в указанных трёх вариантах действий и стеснён покупатель. Случается, конечно, когда продавец (бывший собственник) квартиры добровольно и без судебной волокиты соглашается на одно из предложений - требований покупателя (см., например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу N 33-10297/152, где по делу следует, что часть недостатков была устранена продавцом добровольно ещё до судебного спора). Но чаще всё-таки покупателям приходится вступать в споры с продавцом.

В практике можно, хоть и редко, встретить примеры уменьшения судом цены уже проданного объекта недвижимости. См., например, Апелляционное определение Московского городского суда от 12.11.2015 по делу N 33-32975/2015. Суд, принимая решение по делу, пришёл к выводу, что обнаружение прописанных в квартире лиц, сохраняющих право бессрочного пользования ею, является существенным нарушением условий договора купли-продажи квартиры, при котором покупатель вправе требовать изменений условий договора и уменьшения цены договора.

Бывает, что суд постановляет обязать продавца устранить недостатки своими силами и за свой счёт (в натуре). См, например, Апелляционное определение Московского областного суда от 29.04.2015 по делу N 33-10297/15.

Однако чаще в практике встречаются решения суда о взыскании с продавца расходов на устранение недостатков (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 28.09.2015 по делу N 33-35529/2015). Однако при этом:

- факт выявления недостатков и стоимость их устранения должны быть подтверждены независимой экспертизой,

- при этом продавец должен быть уведомлен и о самом факте выявления недостатков, и приглашен на осмотр для проведения экспертизы на его основе,

- стоимость восстановительных работ должна быть подтверждена расчётным путём экспертом,

- квартира должна не соответствовать либо качеству, указанному в договоре купли-продажи, либо (и) строительным нормам и правилам, СанПиНам и пр.

В принципе, тот же результат ожидает стороны, если по делу будет проведена судебная экспертиза (назначена судом). См, например, Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47374/2015, где именно судебная экспертиза подтвердила, что в переданном покупателю объекте недвижимости имеются строительные дефекты, допущенные при строительстве объекта.

С продавца могут быть взысканы и иные денежные средства, которые только косвенно можно отнести к недостаткам проданной недвижимости. Например, расходы, связанные с приведением объекта недвижимости в надлежащее состояние по решению суда.

Пример из практики: покупателем был приобретён земельный участок, окультурен, огорожен по периметру капитальным забором на фундаменте. Уже много после сделки и вышеуказанных действий нового собственника во исполнение решения суда часть забора была снесена. Соответственно, новый собственник (покупатель) понёс убытки. Доказав размер данных убытков, а также время возникновения у продавца обязательств по перемещению границ участка (до даты заключения договора купли-продажи с покупателем, о чём сосед выставлял требования ещё продавцу), покупатель взыскал с продавца указанные убытки в судебном порядке. По сути, они также могут быть признаны недостатком товара, выявленным после его передачи покупателю (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2015 по делу N 33-33519/2015).

Иногда устранения недостатков можно требовать и тогда, когда акт приёма-передачи подписан без замечаний!

Обычно покупаемую квартиру (в том числе на первичном рынке) покупатель осматривает ещё до приёма-передачи, и лишь потом сторонами подписываются договор и акт. Однако застройщики при передаче построенной квартиры нередко практикуют юридическое оформление передачи построенной квартиры у себя в офисе, подписывают все документы, в том числе и акт приёма-передачи, передают ключи от квартиры покупателю. И лишь после этого покупатель не спеша исследует купленный товар. И при неспешном исследовании вполне могут быть выявлены явные или скрытые недостатки.

Поэтому нелишним будет узнать позицию суда относительно правомерности требований покупателя, вытекающих из обнаруженных недостатков товара при наличии подписанного покупателем акта приёма-передачи без замечаний к качеству объекта. В случаях, когда передаче подвергается новый объект недвижимости, такая несуразица бывает особенно часто: замечаний на момент передачи не было, а потом они появились. В такой ситуации довод продавца о том, что покупателем был подписан акт приёма-передачи квартиры, в котором он указал, что претензий к продавцу не имеет, суд признает несостоятельным, поскольку акт приёма-передачи квартиры подписывался покупателем в офисе продавца до момента осмотра квартиры, в связи с чем данный акт в части того, что покупатель не имеет претензий, не может быть принят в качестве подтверждения передачи истцу квартиры надлежащего качества согласно условиям договора купли-продажи, (см. данную позицию, озвученную в Апелляционном определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу N 33-37135/2016).

Вывод: если акт приёма-передачи был подписан в офисе застройщика-продавца до фактической передачи квартиры покупателю, указание в нём на отсутствие замечаний к качеству квартиры не имеет юридических последствий в случае возникновения спора относительно качества переданного объекта недвижимости.

Важно. Кстати, имейте в виду, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

Согласно п. 1 ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что они возникли до передачи ему товара или по причинам, возникшим до этого момента.

Обязанность доказывания того обстоятельства, что товар передан с недостатками, которые не могли быть обнаружены при его осмотре в момент передачи и которые проявились при его использовании, лежит на покупателе. Если же покупатель видел недостатки (и не мог их не заметить при обстоятельствах передачи ему объекта), но не отразил замечания в акте приёма-передачи, то последующие его требования, вытекающие из продажи ему некачественного товара, могут оказаться и не удовлетворены, в том числе по судебному решению.

Пример из практики: покупателю была продана новая квартира (построенная), Акт приёма-передачи подписан без замечаний. Впоследствии покупатель предъявил продавцу требования, вытекающие из передачи товара с недостатками. Так, согласно договору продавец должен был передать покупателю квартиру, оборудованную сантехническими приборами. По факту же их в квартире не оказалось. Суд отказал покупателю в иске, указав в своём решении, что отсутствие предусмотренного договором купли-продажи сантехнического оборудования является явным, а не скрытым недостатком и могло быть зафиксировано в акте приёма-передачи. Однако такового из представленного акта не следовало (Апелляционное определение Московского городского суда от 16.09.2016 по делу N 33-37135/2016).

Вывод: если недостатки квартиры были видны (и не могли не быть не замечены) при передаче квартиры, но не были отражены в акте, покупателю очень сложно будет доказать правомерность своих требований, вытекающих из передачи ему товара ненадлежащего качества.

Если недостаток существенный - квартиру можно вернуть!

В случае же существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору:

- отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы;

- потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (п. 2 ст. 475 ГК РФ). Однако данное требование к сделке по продаже недвижимости неприменимо, потому что:

- Согласно п. 3 ст. 475 ГК РФ требования об устранении недостатков или о замене товара, указанные в пп. 1 и 2 ст. 475 ГК РФ, могут быть предъявлены покупателем, если иное не вытекает из характера товара или существа обязательства.

- Правила, предусмотренные настоящей статьёй, применяются, если ГК РФ или другим законом не установлено иное (п. 5 ст. 475 ГК РФ).

- В соответствии со ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о её качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Таким образом, расширенные права покупателя, предусмотренные ст. 503 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости в случае продажи ему товара ненадлежащего качества не применимы.

Покупатель недвижимости вправе только требовать:

- уменьшить стоимость покупки,

- сделать ремонт (устранить иные недостатки квартиры за счёт и силами продавца - бывшего собственника),

- возместить расходы по устранению недостатков, осуществлённых собственными силами и средствами,

- отказаться от исполнения договора и вернуть квартиру её бывшему собственнику.

Последнее, по сути, оказывается возможным только в судебном порядке, потому что достигнуть добровольной договорённости о реституции стороны, как правило, не могут.

При этом для возврата квартиры продавцу потребуется доказать, что выявленные недостатки проданной квартиры существенны. И здесь важнейшим, пожалуй, становится правильное (неискажённое) понимание данного понятия.

Какой недостаток квартиры является существенным?

В соответствии с разъяснениями подп. "а" п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" неустранимым недостатком товара считается "недостаток, который не может быть устранён посредством проведения мероприятий по его устранению <...> приводящий к невозможности или недопустимости использования данного товара в целях, для которых товар такого рода обычно используется...".

Для получения полного представления о существенности недостатка, позволяющего покупателю правомерно претендовать на расторжение договора купли-продажи квартиры, приведём несколько примеров таких существенных недостатков, правильность "квалификации" которых подтверждена судебными решениями.

1) Недостаток - дефекты во внутренней проводке, возникшие до передачи объекта и ставшие причиной пожара, конечно, могут стать существенными недостатками, если... будет доказано, что не только факт их наличия, но и то, что привели к плачевным последствиям именно они, а не эксплуатация иного оборудования или действия покупателя. В противном случае существенность недостатка считается недоказанной (см. Определение Московского областного суда от 25.10.2011 по делу N 33-22619).

2) Недостаток - неправильно покрытая крыша на индивидуальном доме, прохудившаяся при первом же дожде. Недостаток, возникший ещё при строительстве, легко доказывается строительно-технической экспертизой (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 16.12.2015 по делу N 33-47374/2015).

А вот небольшие недостатки в отделочных работах (криво поклеенные обои, порванный натяжной потолок, отпадающий кафель от стены и пр.), как показывает практика, не могут считаться существенными, так как позволяют жить и использовать жильё по назначению (см. Апелляционное определение Московского областного суда от 07.05.2014 по делу N 33-9959/2014).

Не сможет считаться существенным даже отсутствие одной из (или нескольких) коммунальных услуг в квартире, если их подача приостановлена или даже не осуществлен их первоначальный пуск (после принятия дома в эксплуатацию) по зависящим от жильцов причинам. Так, например, газ может быть отрезан из-за долгов собственника или не подключён из-за наличия несанкционированного переустройства помещения, где находится газовое оборудование. И вины продавца в этом может не быть вовсе (Апелляционное определение Московского городского суда от 06.06.2013 по делу N 11-12574; Определение Московского городского суда от 19.12.2013 N 4г/9-12476/2013).

Важно. При выявлении недостатка в купленной квартире перед выставлением требований продавцу нелишним будет свериться с условиями договора купли-продажи о сроке гарантии на объект. Если таковой договором вообще не установлен, то необходимо руководствоваться ч. 2 ст. 477 ГК РФ, в соответствии с которой данный срок составляет два года с момента передачи товара покупателю. Если к моменту выявления недостатка данный срок истёк, требования нового собственника уже не будут подлежать удовлетворению в судебном порядке (Определение Московского городского суда от 26.06.2012 по делу N 33-11780).

Выводы

1. Теоретически возвратить квартиру, в которой обнаружены недостатки, можно. Но очень сложно из-за трудоёмкости доказывания существенности недостатков. Практически каждый такой случай - прецедент.

2. В подавляющем большинстве случаев решение проблемы выявленных недостатков стороны находят в произведённом покупателем устранении их и последующем взыскании стоимости произведённых работ. Или применяется взыскание на основании калькуляции экспертизы.

3. Чтобы требования покупателя, вытекающие из недостатка переданного жилья, оказались правомерными, недостатки должны оказаться скрытыми так, что их невозможно было бы выявить при приёме-передаче объекта.

4. Покупатель недвижимости - гражданин - такой же потребитель товаров и услуг. Обнаружив недостатки в жилье, он будет вправе потребовать от продавца не только их устранения, но и выплаты ему неустойки за просрочку добровольного устранения недостатков товара, установленную Законом "О защите прав потребителей", компенсации морального вреда и понесённых судебных расходов.

5. Если не оговорён иной срок гарантии в договоре, то выставлять какие-либо требования продавцу недвижимости покупатель вправе только в течение двух лет со дня покупки. После указанного срока все выявленные недостатки покупатель должен будет устранять сам, за свой счёт.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) http://realty.rbc.ru/news/58da07bf9a79476a34861b36?utm_source=gismeteo&ut m_medium=news&utm_campaign=gism_top14.