Себе дороже (О. Романова, газета "Новая адвокатская газета", N 9, май 2017 г.)

Себе дороже

О. Романова,

управляющий партнер юридической компании "Ратум"

Газета "Новая адвокатская газета", N 9, май 2017 г., с. 15.

Как снизить риск использования приоритетного права.

Несмотря на то что судебная практика в ряде регионов оценивала соглашения об отступном и договоры мены как сделки, не нарушающие приоритетное право субъекта РФ или муниципального образования, установленного законом субъекта РФ, на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, автор рекомендует избегать такого рода сделок.

Занимаясь юридическим сопровождением сделок с землями сельскохозяйственного назначения, в своих рекомендациях я всегда указывала, что избежать процедуры получения отказа от преимущественного права покупки можно всего лишь двумя способами:

- продажа земельного участка с публичных торгов, что прямо указано в законе;

- внесение земельного участка в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью.

Все остальные способы, связанные с встречным исполнением обязательств со стороны приобретателя, фактически являются продажей.

Например, п. 2 ст. 567 "Договор мены" ГК РФ указывает, что "к договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен".

В ст. 409 "Отступное" ГК РФ указано, что "по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением отступного - уплатой денежных средств или передачей иного имущества". Иначе говоря, смысл отступного - предоставить иной способ исполнения первоначального обязательства.

Например, в случае если должник предоставляет в качестве оплаты поставленный, но не оплаченный товар, передачу права собственности на земельный участок, то фактически происходит мена. Другой пример - при возврате заемных денежных средств осуществляется не возврат денежных средств, а передача права собственности на объект недвижимого имущества, т.е. купля-продажа. И если возникнет спор об исполнении соглашения об отступном, то судом будут применяться положения ГК РФ о купле-продаже.

Несмотря на то что судебная практика в ряде регионов оценивала соглашения об отступном и договоры мены как сделки, не нарушающие приоритетное право субъекта РФ или муниципального образования, установленного законом субъекта РФ, на покупку земельного участка сельскохозяйственного назначения, своим клиентам я рекомендовала бы и рекомендую избегать такого рода сделок.

По своему опыту работы в разных регионах России знаю, что в большинстве субъектов РФ нет возможности осуществить приоритетное право на покупку земельных участков сельскохозяйственного назначения по одной простой причине - отсутствие денежных средств в бюджете.

Безусловно, что при планировании сделки необходимо делать оценку: воспользуется ли субъект РФ (муниципальное образование) своим правом или нет. Например, в Центральном Черноземье уже давно основные земельные массивы распределены между крупными холдингами, и борьба идет фактически за каждый гектар, а областные администрации заключают инвестиционные соглашения с агрохолдингами, где берут на себя обязательства предоставить земельные площади для обработки инвесторам. В таких случаях возрастает риск того, что приоритетное право будет использовано.

Поэтому мы даем своим клиентам следующие рекомендации.

Во-первых, чтобы снизить риск заинтересованности в приобретении данного земельного участка, перед совершением сделки необходимо заключить договор аренды земельного участка на срок от 3 до 5 лет с условием о приоритетном продлении договора аренды на новый срок.

Во-вторых, указать реальную стоимость сделки (не секрет, что продавцы часто не хотят раскрывать свои доходы, поэтому безопаснее чуть увеличить стоимость сделки на уплату налогов, чем рисковать и потерять интересующий актив).

В-третьих, если продавец просит у вас предоплату в размере более 50% стоимости земельного участка и в срок, который не позволяет получить отказ от приоритетного права (или не понятно, будет ли получен этот отказ), оформлять договор займа с обеспечением в виде залога земельного участка. В результате интерес к данному активу будет снижен.