Вопрос: У организации в собственности в многоквартирном доме (далее - МКД) имеются 4 квартиры. Дом выбрал способ управления МКД, председатель МКД подписал договор управления с управляющей организацией на основании протокола собрания и решения общего собрания собственников. Организацию никто не уведомлял о собрании. В адрес организации не поступали ни протокол общего собрания, ни решение общего собрания, ни договор управления с МКД. Организация не согласна с договором управления МКД и хочет внести к договору протокол разногласия либо обратиться в суд с требованием внести изменения в него. Как организации предоставить протокол разногласия в данном случае? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, май 2017 г.)

У организации в собственности в многоквартирном доме (далее - МКД) имеются 4 квартиры. Дом выбрал способ управления МКД, при этом председатель МКД подписал договор управления с управляющей организацией, не вникая в него, на основании протокола собрания и решения общего собрания собственников. Организацию никто не уведомлял об общем собрании собственников, представители организации на собрании не присутствовали. Также в адрес организации не поступали ни протокол общего собрания, ни решение общего собрания, ни договор управления с МКД. Председателя МКД организация просила не один раз, чтобы выслали в адрес организации все документы по МКД, однако эта просьба игнорируется. Организация не согласна с договором управления МКД и хочет внести к договору протокол разногласия либо обратиться в суд с требованием внести изменения в договор управления МКД. Согласно Жилищному кодексу РФ управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если не поступил протокол разногласия. Организация не получала никаких документов, копию договора управления МКД организация получила в управляющей организации, так как председатель МКД не вручил организации копию договора об управлении МКД и организация договор не подписывала.

Как организации представить протокол разногласия в данном случае?

1) Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование.

В силу ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в соответствии с требованиями, установленными федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Решения и протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются официальными документами, как документы, удостоверяющие факты, влекущие за собой юридические последствия в виде возложения на собственников помещений в многоквартирном доме обязанностей в отношении общего имущества в данном доме, изменения объема прав и обязанностей или освобождения этих собственников от обязанностей, и подлежат размещению в системе лицом, инициировавшим общее собрание.

Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, указанным в ст. 45 ЖК РФ иным лицом, по инициативе которых было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений (ч. 3 ст. 46 ЖК РФ).

На основании ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для и тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Отметим, что в соответствии с ч. 6 ст. 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

На основании вышеизложенного отметим, что решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть доведено до сведения всех собственников помещений. При этом собственник, не согласный с принятым решением либо же не принимавший участия в общем собрании собственников, вправе обжаловать данное решение в судебном порядке в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. В этой связи следует обратить внимание на судебную практику, например: решение Центрального районного суда г. Сочи Краснодарского края от 10 апреля 2015 г. по делу N 2-255/2015, решение Куйбышевского районного суда г. Самары от 10 апреля 2012 г. (Извлечение), решение Советского районного суда г. Брянска от 12 октября 2011 г. по делу N 2-1826, решение Промышленного районного суда г. Смоленска Смоленской области от 26 февраля 2015 г. по делу N 2-114/2015.

2) К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме согласно пп. 4 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ отнесен выбор способа управления многоквартирным домом. В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами в соответствии с требованиями ЖК РФ, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ).

Следует отметить, что в силу ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, размер платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы и т.д. Вместе с тем согласно п. 24 Правил предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. N 354 (далее - Правила N 354), при наличии разногласий по полученному от исполнителя проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник помещения в многоквартирном доме и собственник жилого дома (домовладения) обязаны в течение 30 дней передать исполнителю в месте его нахождения, по почте или иным согласованным с исполнителем способом протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг.

В свою очередь, исполнитель, получивший протокол разногласий к проекту договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, обязан в течение 30 дней со дня его получения известить собственника о принятии договора в его редакции либо об отклонении протокола разногласий с указанием причин отклонения. При отклонении исполнителем протокола разногласий либо неполучении заявителем извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок собственник вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, на рассмотрение суда. Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков.

Таким образом, собственник помещения в многоквартирном доме, не согласный с положениями договора управления, вправе при его заключении в течение 30 дней направить управляющей компании протокол разногласий к указанному договору. Управляющая же компания, в свою очередь, в течение 30 дней со дня поступления протокола разногласий обязана либо принять, либо отклонить данный протокол. При отклонении управляющей компанией протокола разногласий собственник помещения в многоквартирном доме вправе передать его на рассмотрение суда. В этой связи смотрите судебную практику, например: определение Московского городского суда от 26 января 2015 г. N 33-1941/15, решение Волжского городского суда Волгоградской области от 26 января 2016 г. по делу N 2-128/2016, решение Орехово-Зуевского городского суда Московской области от 12 января 2017 г. по делу N 2-70/2017.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Парасоцкая Елена

Ответ прошел контроль качества

22 мая 2017 г.