Современная система земельно-правовых отношений и налогов на недвижимость в Китае (Е.Е. Хейфец, журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 5, май 2017 г.)

Современная система земельно-правовых отношений и налогов на недвижимость в Китае

Е.Е. Хейфец,

консультант отдела оценки недвижимости ООО

"ПрайсвотерхаусКуперс Консультирование",

магистрант департамента "Корпоративные финансы и

корпоративное управление" ФГБОУ ВПО

"Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации"

(г. Москва)

Журнал "Имущественные отношения в Российской Федерации", N 5, май 2017 г., с. 19-33.

Земля как природный ресурс и объект права сыграла важную роль в становлении китайской экономики при ее переориентации на рыночную - с реформирования правовой системы в области земельных отношений, повлекшего подъем сельскохозяйственного производства, начался экономический рост страны. Утраченное в период правления Мао Цзэдуна, сельское хозяйство стало основной предпосылкой для учреждения коллективных крестьянских хозяйств в 1979 году в рамках первой китайской пятилетки. В результате этой программы реструктуризации сельские земли вне городов были объявлены собственностью фермеров, что обусловило рост аграрного производства во всей стране.

Со временем построение рыночной экономики в Китае столкнулось с определенными проблемами в области земельно-правовых отношений - при формировании налоговой системы и, в частности, налогов, связанных с землей и недвижимостью, стали возникать вопросы об определении имущественных прав на объекты недвижимости. Установив в 1986 году, что все земли в пределах городов и городских поселений являются собственностью государства и в то же время все больше концентрируясь на урбанизации как инструменте экономического роста, Китай столкнулся с проблемой определения истинных правообладателей земель. Таким образом, китайская урбанизация - отчуждение сельских земель у крестьян с целью расширения границ городов - одновременно стала и драйвером экономического роста, и камнем преткновения в области земельно-правовых отношений.

В настоящее время в стране продолжается процесс реформирования института земельных отношений и системы налогообложения земли и недвижимости. Основное требование, выдвигаемое к этому процессу, - справедливое распределение экономических выгод от урбанизации между жителями Китая - как городскими, так и сельскими. Адекватность и справедливость кадастровой системы, регулирующей все земельные ресурсы страны, является первопричиной для дальнейшего развития не только экономики, но и нации в целом.

Надо отметить, что до настоящего времени российскими учеными не проводился анализ кадастровой системы, а также институтов земельных правоотношений и налогообложения земли и недвижимости восточных стран, что и стало причиной рассмотрения этой темы в настоящей статье. Результаты приведенного автором статьи анализа показывают, что самобытное развитие институтов с минимально заимствованным опытом их формирования возможно, однако долгосрочная перспектива их функционирования вызывает сомнения.

Китай продолжает развивать систему налогообложения земли и недвижимости в своем уникальном направлении, хоть и с некоторой оглядкой на Европу (об этом свидетельствуют проведенные в 2016 году реформы НДС). Действующая в России система налогов и прав на землю и недвижимость представляется более прозрачной, хоть и все еще несовершенной и требующей устранения ряда проблем.

Кадастровая система Китая

Китайская система кадастра земель насчитывает долгую историю - более чем 5 000 лет. Старейшие записи кадастра, найденные на территории современного Китая, относят к династиям Ся (2070-1600 гг. до н.э.), Шан (1600-1027 гг. до н.э.), Чжоу (1027-221 гг. до н.э.) [1]. В настоящее время кадастровая система является своего рода фундаментом для механизма управления национальными земельными ресурсами.

Современная кадастровая система Китая базируется на реформирующейся сегодня системе прав на землю. Помимо системы земельно-правовых отношений, в общую систему кадастра входят:

- земельные исследования;

- регистрация земель;

- статистическая обработка земель;

- информационная система.

Также в юрисдикции общей кадастровой системы земель находятся судебные иски по земельно-правовым отношениям.

Земельные исследования

Этот подотдел кадастровой системы Китая занимается определением качественных и количественных характеристик всех земельных участков, а также установлением их кадастровых границ. К качественным характеристикам относятся тип земельного участка, вид разрешенного использования, месторасположение, статус собственности. К количественным характеристикам относится его общая площадь. При проведении земельных исследований наиболее важными ведомственными вопросами являются существующий вид разрешенного использования участка и история его изменений. Помимо этого, проводится мониторинг земельных участков на предмет межевания и состояния почвы (последнее актуально для сельскохозяйственных земель). Земельное исследование проводится отдельно для городских и сельских земель, что связано с особенностями китайской правовой системы, касающейся земельных отношений.

В 1984-1995 годах в Китае было проведено первое мероприятие по присвоению видов разрешенного использования, по результатам которого были уточнены площадь, статус собственности и расположение объектов. Иными словами, был проведен полный кадастровый переучет всех земельных участков.

Следующее исследование земель проводилось в период с 2007 по 2009 год, основной целью которого стала проверка изменений в видах разрешенного использования. С 2009 года мониторинг изменений в видах использования проводится ежегодно.

Регистрация земель

Все виды существующих прав в отношении реальных земельных участков подлежат обязательной регистрации. Регистрация правового статуса проводится специально созданными уполномоченными органами на федеральном и муниципальном уровнях, которые выпускают сертификаты, подтверждающие имущественное право на землю. Фактическое изменение вида права или смена правообладателя возможны только в том случае, если была проведена юридическая регистрация изменений, - таким образом право на земельный участок остается под защитой закона. Система регистрации публична - граждане могут свободно запрашивать информацию о статусе того или иного участка. Все государственные сотрудники обязаны проходить специально учрежденные экзамены для получения сертификата земельного регистратора.

Статистическая обработка земель и информационная система

Подразделение статистической обработки занимается фактической обработкой сведений, полученных в результате исследований земельных участков. Обработка проходит на уровне муниципалитета. Информационная система выполняет функции по сбору, хранению, оптимизации, анализу, администрированию и доступу к кадастровой информации в целях оперативного предоставления данных. С образованием в 1998 году Министерства государственных земель и ресурсов кадастровая информационная система вышла на новый уровень, став техническим источником информации о государственных земельных ресурсах.

Судебные иски, касающиеся земельных отношений

Вынесение судебных решений по вопросам земельных отношений проводится на уровне муниципалитетов. За рассмотрение и решение споров по вопросам правовых отношений ответственно бюро земельного администрирования. В случае непринятия решения готовится проект судебного дела для рассмотрения его в арбитражном суде. Если заявитель не согласен с решением арбитража, он имеет право подать заявку на пересмотр дела или встречный иск.

Сегодня деятельность кадастровой системы первостепенна при управлении земельными ресурсами, а следовательно, и для развития общенациональной экономики. В последние годы в сфере устройства китайского кадастра земель особенно остро стоит вопрос создания адекватной системы имущественных прав - страна столкнулась с проблемой необходимости защиты земельных прав и интересов крестьянских хозяйств более эффективным способом, чем существующим - выплата компенсаций.

В настоящее время, в условиях постоянного реформирования и оздоровления действующей системы учета земель, в стране намечены три основные цели для первостепенных преобразований:

1) обеспечение современной прозрачной системы имущественных прав, направленной на сохранение прав за истинными владельцами;

2) обеспечение основных сервисов для администрирования земельных ресурсов с подходящим научным обоснованием;

3) закрепление законодательства по регистрации недвижимости и формирование законодательной системы, соответствующей требованиям социалистической рыночной экономики Китая.

Система земельных правоотношений

Китайская правовая система и правовое законодательство эволюционировали последовательно, вслед за изменениями в экономике и развитии общества. Все изменения в политике государства, произошедшие за последние десятилетия, продемонстрировали, что правовая система - необходимый элемент для дальнейшего развития страны.

В 1978 году была предложена система, при которой сельские земли номинально числились как собственность коллективных крестьянских хозяйств, а по факту принадлежали индивидуальным домохозяйствам. Срок такого владения составлял 5 лет, однако в 1984 году он был увеличен до 15 лет, а в 1993 - до 30 лет. К 1983 году вся сельская земля числилась как принадлежащая коллективным хозяйствам (см. [2]). Эта система стала наиболее важной движущей силой роста сельского хозяйства в Китае в тот период.

В 1984 году государство издало Акт о сельскохозяйственных работах (Центральный документ N 1), который послужил главной предпосылкой для формирования современной системы прав на сельскохозяйственные земли. В документе впервые были разделены коллективное владение и индивидуальные права на землю (см. [2]).

Принятый в 2007 году Закон "О системе прав на недвижимость" [3] (далее также - Закон) смог решить многие вопросы, связанные с определением исконных владельцев прав на объекты недвижимости. Специфика устройства страны и события предшествующих лет (создание системы собственности на сельские земли и т.д.) в сфере экономики и социального обеспечения обусловливают уникальную особенность существующей системы прав - все земли Китая делятся на сельские и городские, причем все сельские земли принадлежат коллективным фермерским хозяйствам, а все городские - государству.

Рассмотрим основные права на землю, существующие в Китае.

Сельскохозяйственные земли (сельские земли)

В отношении сельскохозяйственных земель (под этим типом земель подразумеваются земельные участки, расположенные вне городских границ и предназначенные для занятий сельским хозяйством) на территории Китая действует коллективное право собственности, согласно которому собственником является зарегистрированное коллективное фермерское хозяйство, члены которого проживают и осуществляют свою деятельность на принадлежащем им участке. В этом случае право собственности определяется Законом как право владения, пользования, получения дохода, передачи земельного участка иному лицу или коллективному хозяйству, право автономии на производимый землей продукт и право получения компенсации при изъятии земли государством для несельскохозяйственных нужд. Закон предусматривает возможность прав собственности быть переданными, сданными в аренду или иное, что не запрещено Законом. Такие права предоставляются на определенные сроки: сельскохозяйственные угодья предоставляются на 30 лет, пашневые земли - на срок от 30 до 50 лет, лесные угодья - на срок от 30 до 70 лет. Также в Законе предусмотрена автоматическая пролонгация прав при наступлении срока их истечения.

Сельские земли для жилищного строительства

Сельские земли для жилищного строительства - это тип земель, используемых для строительства малоэтажных жилых домов для нужд коллективных сельских хозяйств. По причине их отличного от сельскохозяйственных земель вида разрешенного использования рыночная стоимость этой категории земель гораздо выше. Китайское правительство видит в них масштабный источник для продолжения урбанизации в стране - по данным на 2012 год около 20 процентов от земельных участков этой категории уже отошли под цели расширения городов (см. [2]).

Закон "О системе прав на недвижимость" определяет права на сельские земли для жилищного строительства как право на узуфрукт, однако вкладывает в это понятие иной смысл. Согласно Закону право на узуфрукт в отношении сельских земель под строительство жилья включает право владения и пользования землей. Вопрос о праве получения дохода остается открытом, так как в Законе этот момент не раскрыт. Права на сельские земли под строительство жилья запрещены к передаче иному лицу или крестьянскому коллективу, равно как и передача прав в залог. Срок владения правами на земли не уточнен, однако в Правилах по регулированию крестьянских коммун (см. [2]) указывается на то, что крестьяне должны быть обеспечены землей и могут использовать ее в течение долгого времени; их жилые дома, расположенные на участках, принадлежат домохозяйствам на неограниченный срок.

Городские земли

Законодательство Китая определяет городские земли как земли, принадлежащие государству, частное владение городскими землями невозможно. Под городскими землями при этом понимаются земли, находящиеся в пределах городской местности.

Законодательство Китая устанавливает двойную систему прав в отношении этой категории земель - фактическим владельцем городских земель в пределах административной единицы является муниципалитет, однако индивидуальные права пользования предполагаются к передаче третьим лицам. Закон "О системе прав на недвижимость" права на пользование городскими землями также определяет как право на узуфрукт.

Права пользования городскими землями либо передаются напрямую праводержателю (в случае медицинских, образовательных учреждений и т.д.), либо за определенную стоимость через контрактное соглашение между правительством и пользователем права. Получение контрактного соглашения возможно несколькими способами:

- проведение открытого аукциона;

- проведение тендера;

- договорная продажа.

В отличие от права на узуфрукт в отношении сельских земель под строительство жилья, где возможность получения дохода от земельного участка под вопросом, аналогичное право в отношении городских земель ставит получение дохода от участка на первое место. Иное кардинальное отличие от прав на узуфрукт на сельские земли под жилищное строительство - право на городские земли можно закладывать, арендовать, передавать иным лицам. Среди ограничений в отношении права на городские земли - невозможность использования земельного участка кроме как согласно виду его разрешенного использования, специально прописанного в договоре передачи права.

Как отмечают китайские специалисты по урбанизации, система прав на недвижимость нуждается в серьезной доработке по двум направлениям.

Во-первых, китайские мегаполисы продолжают стремительный рост, по причине которого отчуждается все больше сельских земель, фактически принадлежащих крестьянам. Механизм выплаты компенсаций за принудительно отчужденные земли, являющиеся единственным источником дохода для коллективных хозяйств, непрозрачен. Дело в том, что компенсация рассчитывается на основе существующего на момент оценки вида разрешенного использования, то есть сельскохозяйственного, однако на выходе государству принадлежат земли городского типа со значительно более высокой рыночной стоимостью. Таким образом, государство обделяет коллективные хозяйства в размере компенсаций, соответственно, возникает вопрос: "Какой подход к оценке справедлив с точки зрения адекватного отражения ситуации?".

Второе направление по стабилизации правовой системы - определение существующих сроков прав пользования. Особенностью менталитета граждан Китая является то, что правообладатели земель уверены в том, что земли отданы им в фактическое владение без ограничений во времени. Отсутствие четких формулировок, касающихся действий по истечении срока прав, а также возможности передачи прав пользования и владения по наследству, может вызвать диссонанс в поведении правообладателей.

Налоги на землю и недвижимость

Налоговая система Китая - это система налогов и сборов, включающая принципы, формы и методы взимания налогов. Сегодня она находится в стадии реформирования. На рисунке 1 представлено, как выглядит существующая в Китае структура налоговых органов (стрелки показывают административную соподчиненность структур).

В настоящее время Главное государственное налоговое управление - основной орган налогового регулирования. Оно осуществляет свою деятельность посредством территориальных налоговых управлений, являющихся представителями Главного управления. В свою очередь, территориальные управления делятся на две подсистемы:

1) управления по центральным налогам;

2) управления по местным налогам.

Налоговые доходы, поступающие в Управление по центральным налогам, идут в распоряжение либо центрального правительства, либо разделяются между центральным и местными правительствами, в то время как налоговые доходы, поступающие в Управление по местным налогам, направляются исключительно в местные правительства. Следует отметить, что Главное государственное налоговое управление занимается лишь сбором налогов, в то время как регулирование налоговой политики осуществляет Министерство финансов. Распределение налоговых поступлений происходит в соответствии со сферами ответственности уровней правительства. Центральное правительство решает задачи в следующих сферах:

- национальная оборона;

- международные отношения;

- культура, образование, наука, здравоохранение;

- техническое обслуживание и модернизация в государственных предприятиях;

- сельское хозяйство;

- координация регионов по вопросам экономического развития;

- общественный порядок и безопасность;

- государственный долг.

Местные правительства ответственны за решение меньшего количества задач, большинство из которых пересекаются с задачами, решаемыми центральным правительством (сельское хозяйство, общественная безопасность и т.д.). Однако, например, городское государственное строительство жилых домов осуществляется исключительно за счет муниципалитетов, которые финансируют такие проекты за счет налоговых поступлений.

В последние годы налоги на землю и недвижимость приобрели особую важность для Китая. С переориентацией экономики страны на рыночные основы и, как следствие, с бурным развитием рынков недвижимости поступления в бюджет от налогов на недвижимое имущество (на землю и улучшения) очень быстро увеличились.

8 августа 1951 года, в период поворота в сторону рыночной экономики, впервые был принят Закон о налоге на городскую недвижимость [4] (далее - Закон о недвижимости). Согласно этому документу налог взимался отдельно с земельного участка и зданий, находящихся на нем. Другой важной особенностью этого закона являлось то, что за налоговую базу принималась рыночная стоимость объектов, определяемая ежегодно. Стоимость определялась в соответствии с индивидуальными характеристиками объектов. Однако 25 июня 1986 года был принят Закон о земельном администрировании [5], согласно которому все земли, находящиеся в пределах города и городских поселений, стали принадлежать государству. В связи с принятием нового закона потребовался пересмотр Закона о налоге. В результате в стране были вновь введены налог на недвижимость (объектом налогообложения являются здания или строения) и налог на пользование городскими землями (для земель, находящихся в государственной собственности и предназначенных для ведения предпринимательской деятельности юридическими или физическими лицами). Последняя редакция Закона о недвижимости была утверждена в 2007 году - закон был скорректирован по принципу пандектной системы. В текущей версии Закона о недвижимости (который принимался в течение 5 лет начиная с 2002 года) впервые даны уточнения относительно частной собственности, а непосредственно принятие закона в тот момент стало серьезным подтверждением движения Китая в сторону рыночной экономики.

В настоящее время в Китайской Народной Республике существуют семь основных видов налогов, связанных с недвижимостью. Единый налоговый кодекс в стране отсутствует, поэтому каждый вид налога регулируется своим законом или временными нормами и правилами. Сбор налогов осуществляется налоговыми органами по месту нахождения объектов недвижимости.

Рассмотрим действующие в Китае налоги.

Налог на жилую недвижимость

Универсальные ежегодные налоги на жилую недвижимость законодательно не установлены, за исключением маломасштабных пилотных проектов в двух городах Китая.

В 2011 году был запущен пилотный проект по взиманию налога на жилую недвижимость. Экспериментальными городами стали Шанхай и Чунцинь как наиболее передовые и высокотехнологичные. Цель ввода такого налога - сдерживание роста цен на жилую недвижимость. В том же году власти Китая заявили, что в Пекине ввод налога на жилую недвижимость не предполагается в силу наличия в городе достаточных механизмов по сдерживанию рынка (жители города значительно ограничены в приобретении жилья). Введение подобного налога в остальных городах до сих пор находится под вопросом.

В Шанхае объектом налогообложения является жилой объект недвижимости, купленный лицами, не являющимися жителями города, а также любой не первый объект, приобретенный лицами, являющимися жителями города. Налогоплательщиком является семья - законные супруги и их несовершеннолетние дети. Налоговая база рассчитывается как уменьшенная на 30 процентов историческая стоимость жилья (стоимость ее приобретения). Стандартная налоговая ставка составляет 0,6 процента от базы по налогу, однако если удельная стоимость одного квадратного метра жилья меньше удельной стоимости жилой недвижимости в новостройках (по аналитике продаж) в два и более раза, то применяется пониженная ставка - 0,4 процента. В настоящее время власти Китая рассматривают возможность изменения налогооблагаемой базы в сторону рыночной стоимости (аналогичной российской кадастровой стоимости), однако вопрос о методологии оценки остается открытым (см. [17]).

В Чунцине практика применения налога на жилую недвижимость иная - объектами налогообложения являются частные жилые дома, новые квартиры более высокой стоимости (происходит сравнение со средней стоимостью за один квадратный метр) и квартиры, принадлежащие не жителям города и являющиеся не первыми их объектами жилой недвижимости. В качестве базы налогообложения выступает стоимость приобретения квартиры, которая никак не индексируется. Ставка налога является прогрессивной. В случае если удельная стоимость одного квадратного метра жилья превышает среднюю менее чем в три раза, то ставка составит 0,5 процента. В случае превышения более чем в три раза, но менее чем в четыре, ставка составит 1 процент. В случае превышения средней стоимости одного квадратного метра более чем в четыре раза ставка составит 1,2 процента. В случае взимания налога с квартир, принадлежащих не жителям города, ставка составляет 0,5 процента (см. [15]).

Налог на недвижимость

Этот налог взимается с собственников объектов коммерческой недвижимости (зданий и строений), расположенных в городской местности и используемых для ведения предпринимательской деятельности. Основной нормативный правовой акт, регулирующий этот вид налога, - Временные нормы и правила "По налогу на недвижимость" [6]. Нормы действуют с 1986 года, последнее обновление версии текста было проведено в 2009 году.

Согласно этому подзаконному акту налоговой базой является либо историческая стоимость объекта недвижимости, уменьшенная на 10-30 процентов, либо сумма уплачиваемых арендных платежей за год.

Историческая стоимость объекта недвижимости - сумма, по которой была совершена сделка по приобретению в собственность объекта недвижимости. В подзаконном акте указано, что историческая стоимость должна быть отражена в разделе основных активов в регистре бухгалтерского учета налогоплательщика. В случае отсутствия информации об исторической стоимости объекта недвижимости проводится оценка с целью установления его рыночной стоимости. Оценка проводится и в тех случаях, когда историческая стоимость объективно не соответствует действительности.

Ставка вычета устанавливается территориальными налоговыми управлениями для каждого муниципалитета в отдельности, при этом принятая ставка действует на всей территории муниципалитета. Она может колебаться от 10 до 30 процентов.

Ставка налога составляет 12 процентов в случае, если налоговой базой является историческая стоимость за вычетом некоторой номинальной суммы (от 10 до 30 процентов), и 1,2 процента, если налоговой базой является сумма арендных платежей за год.

Налог взимается ежегодно, выплачивается в рассрочку. Сроки уплаты устанавливаются налоговыми управлениями муниципального уровня, как и в случае определения вычета при формировании налоговой базы.

Налог на пользование городскими землями

Этот налог применяется в отношении лиц, имеющих право пользования земельными участками в пределах городской местности. Первый подзаконный акт, касающийся этого вида налога, был принят в 1988 году. С 2006 года налог регулируется Временными нормами и правилами "По налогу на пользование землями городов и городских районов" [7]. Согласно этим правилам плательщиками налога являются частные лица и организации, использующие землю в пределах городской местности. Объектом налогообложения выступает фактически занимаемая площадь участка. Ставка налога является фиксированной и составляет от 0,6 до 30 юаней за один квадратный метр объекта налогообложения, уровень ставки зависит от размера города (см. табл. 1). Налог взимается ежегодно, периодическими платежами, периоды устанавливаются муниципалитетами.

Таблица 1

Фиксированная ставка налога на пользование городскими землями в зависимости от масштаба городов и городских поселений [7]

Тип города	Численность населения (постоянно проживающие резиденты города, не занятые в сельском хозяйстве), чел.	Ставка налога, юань / кв. м
Большой	500 000 и более	от 1,5 до 30
Средний	200 000-500 000	от 1,2 до 24
Малый	менее 200 000	от 0,9 до 18
Уездный, административно созданные поселок, район добычи полезных ископаемых		от 0,6 до 12

Налог на переход прав собственности

Налог на переход прав уплачивается при совершении сделки купли-продажи, дарении или безвозмездном обмене объектами недвижимости. Налог действует для любого типа недвижимости - и жилой, и коммерческой. Ставка составляет 1-5 процентов согласно Временным нормам и правилам "По налогу на переход прав собственности" [8], ее дифференциация зависит от сроков владения собственником объектом - чем дольше срок владения, тем меньше размер налога, и наоборот.

Налогооблагаемой базой является сумма предполагаемой сделки. В случае дарения объекта проводится индивидуальная оценка, результат которой и будет являться базой налога. В случае обмена объектами недвижимости базой послужит разница в рыночных стоимостях двух участвующих в обмене объектов.

Налог на прирост стоимости земли

Налог на прирост стоимости земли взимается в случае передачи одной стороной другой права пользования на земельный участок, находящийся в государственной собственности. Налоговой базой согласно Временным нормам и правилам "По налогу на прирост стоимости земли" [9] является разница (прирост стоимости) между полученным доходом от транзакции и расходами по раннему приобретению прав и освоению земельного участка.

Это единственный из существующих в стране налогов на недвижимость, ставка которого является прогрессивной:

- если общий прирост стоимости для владельца объекта недвижимости составил менее 50 процентов, то ставка составит 30 процентов;

- если общий прирост стоимости для владельца объекта недвижимости составил от 50 до 100 процентов, то ставка составит 40 процентов;

- если общий прирост стоимости для владельца объекта недвижимости составил от 100 до 200 процентов, то ставка составит 50 процентов;

- если общий прирост стоимости для владельца объекта недвижимости составил более 200 процентов, то ставка составит 60 процентов.

В случае если какие-либо данные о первоначальной стоимости или расходах на освоение были указаны недостоверно или сумма сделки представляется объективно заниженной, проводится независимая оценка рыночной стоимости земельного участка, по результатам которой и будет впоследствии взиматься налог.

Неуплата налога грозит неоформлением документов о переходе прав от одного лица к другому.

31 марта 2015 года Министерство финансов Китая и Главное налоговое администрирование выпустили документ, в котором указаны специальные случаи освобождения от уплаты налога на переход прав собственности и налога на прирост стоимости земли, с целью увеличения доли сделок по слиянию и поглощению [10]. Период действия указанных исключений - с 1 января 2015 по 31 декабря 2017 года.

Налог за занятие сельскохозяйственных земель

Этот налог взимается с компаний и физических лиц, занимающихся строительством домов или иных построек, не связанных с агрокультурной деятельностью, на сельскохозяйственных земельных участках. Ставка налога является фиксированной, составляет от 5 до 45 юаней за один квадратный метр (см. табл. 2). Налоговой базой считается общая площадь участка.

Таблица 2

Средние фиксированные налоговые ставки для разных городов и провинций [11]

Города и провинции	Средняя налоговая ставка, юань / кв. м
Шанхай	45
Пекин	40
Тяньцзинь	35
Цзянсу, Чжэцзян, Фуцзянь, Гуандун	30
Лионин, Хубей, Хунань	25
Хэбэй, Аньхой, Цзянси, Шаньдунь, Хэнань, Сычуань	22,5
Гуанси, Хайнань, Гуйчжоу, Юньнань, Шэньси	20
Шаньси, Цзилинь, Хэйлунцзянь	17,5
Внутренняя Монголия, Тибет, Ганьсу, Циньхай, Нинся, Синьцзянь	12,5

Налог регулируется Временными нормами и правилами "По налогу за занятие сельскохозяйственных земель" [11] с 2007 года, последняя редакция подзаконного акта была принята в 2008 году.

Во всех остальных городах и провинциях ставки устанавливаются местными органами власти.

Налог на добавленную стоимость

Китай - страна, в которой до недавних пор недвижимость не облагалась НДС. Однако в рамках реформирования существующей налоговой системы с 1 мая 2016 года этот вид налога введен и в отношении сектора недвижимости.

Акт (Письмо N 36 "О пилотном проекте по замене налога на предпринимательскую деятельность налогом на добавленную стоимость") [12] был представлен на обсуждение в Министерство финансов 23 марта 2016 года. Согласно этому документу существовавший ранее налог на хозяйственную деятельность упраздняется, а все секторы и виды деятельности, подпадавшие под такой тип налогообложения, автоматически переходят на НДС.

Нововведения затронули реализацию объектов недвижимости и передачу прав на земельные участки. Ставка НДС составляет 11 процентов, ставка при упрощенной системе - 5 процентов (см. табл. 3). Упрощенная система налогообложения применяется при реализации устаревшего проекта недвижимости (Old Real Estate Project, далее - OREP) или устаревшего объекта недвижимости (Old Real Estate, далее - ORE). Согласно Акту OREP - проекты, разрешение на строительство которых было получено не позднее 30 апреля 2016 года, ORE - объекты, полученные или построенные самостоятельно не позднее 30 апреля 2016 года.

Таблица 3

Ставки НДС при продаже объектов недвижимости, %

Тип налогоплательщика	OREP, ORE		Новые проекты и объекты недвижимости
	Система налогообложения
	основная	упрощенная		основная	упрощенная
Маломасштабный*	-	5		-	5
Полномасштабный**	11	5		11	-
* Маломасштабные налогоплательщики - компании-налогоплательщики, выручка которых составляет менее 500 000 юаней в год при условии ведения производственной деятельности или менее 800 000 юаней в год при условии ведения торговой деятельности. Налогоплательщики этого типа не имеет права вычета входного НДС. ** Полномасштабные налогоплательщики - компании-налогоплательщики, выручка которых превышает установленные лимиты для маломасштабных налогоплательщиков, либо получившие признание статуса полномасштабного налогоплательщика со стороны налоговых органов. Налогоплательщики этого типа имеет право вычета входного НДС при уплате налога (см. [13]).

Девелоперские компании обязаны уплачивать НДС в размере 3 процентов за каждый полученный аванс от покупателей объектов недвижимости.

Согласно Письму N 36 [12] при продаже жилой недвижимости индивидуальным лицом НДС не уплачивается в случае, если объект жилой недвижимости был построен им собственноручно или являлся местом его постоянного проживания. Продавец освобождается от уплаты НДС и в том случае, если объект недвижимости располагается не в Пекине, Шанхае, Гуанчжоу или Шеньчжене и находится в собственности на момент продажи более двух лет. Во всех остальных случаях ставка НДС составит 5 процентов.

Письмом от 25 апреля 2016 года N 43 "Об определении налоговой базы для расчета налога на переход прав, налога на недвижимость, налога на прирост стоимости земли и налога на доходы физических лиц после замены налога на предпринимательскую деятельность налогом на добавленную стоимость" [14] постановляется, что все налоги на недвижимость, действовавшие ранее, не прекращают свое действие с введением НДС в отношении недвижимости.

Одно из возможных решений существующих проблем налогообложения в сфере недвижимости в Китае - введение общего налога на недвижимость на городских территориях. Действующие налоги могут быть объединены в определенные группы, которые будут включать:

- ежегодный налог на недвижимость;

- налог на доход от реализации;

- налог на прирост стоимости*(1).

Сегодня муниципалитеты используют поступающие в их казну налоги на недвижимость для пополнения фондов текущих и капитальных расходов. Такая модель подразумевает значительную нагрузку на неподдающийся прогнозированию источник дохода, а также оказывает поддержку урбанизации городов, что, в свою очередь, требует дальнейшего расходования средств на развитие инфраструктуры. Таким образом, реформирование существующей системы налогообложения недвижимости упирается в проблему источников местного государственного финансирования. Правительство опасается, что ежегодного общего налога на недвижимость будет недостаточно, чтобы заменить доходы, получаемые при применении существующей модели. То есть задача реформирования налоговой системы плавно переходит в задачу реформирования модели местного государственного финансирования - от нее требуется большая предсказуемость, прозрачность и долгосрочность, а также меньшая зависимость от цикличности развития рынка. Недавний ввод НДС в отношении недвижимости стал первым шагом к установлению адекватной и упорядоченной системы налогообложения недвижимости в Китае, однако, помимо проблем, связанных с финансированием, остаются вопросы по регулированию всего процесса в целом, а именно вопросы об определении налоговой базы. В настоящее время в Китае практически отсутствует практика периодической оценки недвижимости в целях формирования единой базы налогообложения. Тем не менее запуск пилотных проектов, в рамках которых применяются необходимые инструменты, демонстрирует планомерное движение к стабилизации функционирования налоговой системы.

Рассмотрим структуру доходной части консолидированного бюджета Китая за период с 2010 по 2014 год (см. табл. 4 и 5, рис. 2).

Представленные в таблицах 4 и 5 и на рисунке 2 данные наглядно демонстрируют, что за последние годы наиболее "доходными" налогами являются внутренний НДС (доля которого в среднем за рассматриваемый период составила 26,7 процента от общей суммы налоговых доходов) и налог на прибыль предприятий (его аналогичная доля равняется 19,3 процента). При этом среди налогов на недвижимость и землю наиболее существенным для бюджета страны является налог на прирост стоимости земли, доля которого в составе налоговых доходов в среднем за рассматриваемый период составляет 2,6 процента.

Таблица 4

Общая структура доходной налоговой части консолидированного бюджета Китая по годам, млрд юаней*(1)

Статья консолидированного бюджета	Год
	2010	2011	2012	2013	2014
Доходы консолидированного бюджета	8 310,15	10 387,44	11 725,35	12 920,96	14 037,00
Налоговые доходы консолидированного бюджета	7 375,68	9 017,82	10 091,92	11 100,13	11 984,36
Внутренний НДС	2 109,35	2 426,66	2 641,55	2 881,01	3 085,54
Внутренний потребительский налог	607,16	693,62	787,56	823,13	890,71
НДС и потребительский налог на импортные товары	1 049,06	1 356,04	1 480,22	1 400,46	1 442,53
Вычет за НДС и потребительский налог за экспортные товары	732,73	920,48	1 042,89	1 051,89	1 135,65
Налог на предпринимательскую деятельность	1 115,79	1 367,90	1 574,76	1 723,30	1 778,17
Налог на прибыль предприятий	1 284,35	1 676,96	1 965,45	2 242,72	2 464,22
Налог на доходы физических лиц	483,73	605,41	582,03	653,15	737,66
Налог на природные ресурсы	41,76	59,59	90,44	100,57	108,38
Налог на строительство	188,71	277,93	312,56	341,99	364,46
Налог на недвижимость*(2)	89,41	110,24	137,25	158,15	185,16
Гербовый сбор	104,03	104,22	98,56	124,44	154,00
Гербовый сбор (для биржи ценных бумаг)	54,42	43,85	30,35	46,97	66,69
Налог на пользование городскими землями	100,40	122,23	154,17	171,88	199,26
Налог на прирост стоимости земли	127,83	206,26	271,91	329,39	391,47
Налог на эксплуатацию транспорта	24,16	30,20	39,30	47,40	54,11
Тоннажный сбор	2,66	2,98	4,10	4,36	4,52
Налог на приобретение транспорта	179,26	204,49	222,89	259,63	288,51
Тарифы	202,78	255,91	278,39	263,06	284,34
Налог за занятие сельскохозяйственных земель	88,86	107,55	162,07	180,82	205,91
Налог на переход прав собственности*(3)	246,49	276,57	287,40	384,40	400,07
Налог на листовой табак	7,84	9,14	13,18	15,03	14,17
Другие налоговые доходы	0,18	0,42	0,52	0,07	0,05
Неналоговые доходы консолидированного бюджета	989,07	1 413,60	1 663,92	1 867,89	2 119,47
*(1) Эта и следующая таблицы, а также график составлены автором настоящей статьи по данным China Statistical Yearbook 2016 [16]. *(2) Статья доходов включает налог на коммерческую недвижимость и налог на жилую недвижимость. *(3) Статья доходов включает сделки с жилой и коммерческой недвижимостью.

Таблица 5

Налоги на землю и недвижимость и их доля в составе налоговых доходов консолидированного бюджета, млрд юаней

Показатель	Год
	2010	2011	2012	2013	2014
Налоговые доходы консолидированного бюджета	7 375,68	9 017,82	10 091,92	11 100,13	11 984,36
Налог на недвижимость*(1)	89,41 (1,2)*(2)	110,24 (1,2)	137,25 (1,4)	158,15 (1,4)	185,16 (1,5)
Налог на пользование городскими землями	100,40 (1,4)	122,23 (1,4)	154,17 (1,5)	171,88 (1,5)	199,26 (1,7)
Налог на прирост стоимости земли	127,83 (1,7)	206,26 (2,3)	271,91 (2,7)	329,39 (3,0)	391,47 (3,3)
Налог за занятие сельскохозяйственных земель	88,86 (1,2)	107,55 (1,2)	162,07 (1,6)	180,82 (1,6)	205,91 (1,7)
Налог на переход прав собственности*(3)	246,49 (3,3)	276,57 (3,1)	287,40 (2,8)	384,40 (3,5)	400,07 (3,3)
*(1) Статья доходов включает налог на коммерческую недвижимость и налог на жилую недвижимость. *(2) В скобках указана доля налога в налоговых доходах консолидированного бюджета. *(3) Статья доходов включает сделки с жилой и коммерческой недвижимостью.

Несмотря на небольшие итоговые суммы по отдельным статьям налогов, сектор недвижимости как таковой дает ощутимые налоговые поступления в местные бюджеты, стабильно растущие из года в год. При этом все налоговые поступления, связанные с недвижимостью, неотступно следуют за ростом цен на недвижимость (средневзвешенной ценой на жилую и коммерческую недвижимость).

Китайская система земельных отношений, включающая принципы имущественных прав, несомненно, отличается от европейской или российской систем - она дуалистична и разделяет земли на сельские и городские в совершенно непривычном смысле.

В соответствии с взятым еще в 2011 году курсом на упрощение налоговой системы в Китае можно ожидать продолжения реструктуризации существующих налогов и реформирования мероприятий по отчуждению земель у коллективных хозяйств в рамках продолжения урбанизации. Такая реформа сможет обеспечить дальнейшее усиление защиты индивидуальных прав на землю и повысить прозрачность механизма выплаты компенсаций. При этом стоит отметить, что в силу особенностей, присущих системе имущественных отношений, Китай вряд ли сможет полностью заимствовать международный опыт. Однако возможно, что страна с древнейшей историей, обладающая усиленным механизмом модернизации, видит свой собственный, отличный от привычного нам путь развития институтов правовых отношений, налогообложения и т.д. Иными словами, современный Китай растет и развивается в своем направлении.

Тем не менее глобальный опыт может оказаться полезен для Китая при дальнейшем совершенствовании налоговой системы - несмотря на активную положительную деятельность по реструктуризации налогов на недвижимость, вопрос определения налогооблагаемой базы остается открытым. Отсутствие института кадастровой оценки существенно занижает налоговые поступления в бюджеты как федерального, так и муниципального уровней.

Литература и информационные источники

1. Jiang D, Huang Zh. Business development of China cadastral management // FIG Working Week. 2012.

2. World Bank. China's urbanization and land: a framework for reform. 2014.

3. О системе прав на недвижимость: Закон Китайской Народной Республики от 16 марта 2007 года. URL: http://www.lawinfochi na.com/display.aspx?id=6642&lib=law.

4. О налоге на городскую недвижимость: Закон Китайской Народной Республики от 8 августа 1951 года. URL: http://english.7139.com/2609/23/54653.html.

5. О земельном администрировании: Закон Китайской Народной Республики от 25 июня 1986 года. URL: http://www.chinadaily. com.cn/bizchina/2006-05/08/content_584128. htm.

6. По налогу на недвижимость: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 25 сентября 1986 года. URL: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?id=12758&lib=law.

7. По налогу на пользование землями городов и городских районов: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 31 декабря 1988 года. URL: http://faolex.fao.org/docs/pdf/chn148943.pdf.

8. По налогу на переход прав собственности: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 7 июля 1997 года. URL: http://www.lawinfochina.com/dis play.aspx?id=236&lib=law.

9. По налогу на прирост стоимости земли: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 27 октября 2007 года. URL: http://www.chinatax.gov.cn/2013/n2925/n2956/c310049/content.html.

10. Deloitte, World Tax Advisor. 2015.

11. По налогу за занятие сельскохозяйственных земель: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 26 февраля 2008 года. URL: http://faolex.fao.org/docs/pdf/chn140810.pdf.

12. О пилотном проекте по замене налога на предпринимательскую деятельность налогом на добавленную стоимость: Письмо N 36 от 23 марта 2016 года. URL: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?id=22335&lib=law.

13. EY, China Tax & Investment Express. 2015.

14. Об определении налоговой базы для расчета налога на переход прав, налога на недвижимость, налога на прирост стоимости земли и налога на доходы физических лиц после замены налога на предпринимательскую деятельность налогом на добавленную стоимость: Письмо N 43 от 25 апреля 2016 года. URL: http://www.lawinfo china.com/display.aspx?id=22465&lib=law.

15. По налогу на жилую недвижимость в Чунцине: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 27 января 2011 года. URL: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?id=16877&lib=law.

16. China Statistical Yearbook 2016. URL: http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/2016/indexeh. htm.

17. По налогу на жилую недвижимость в Шанхае: Временные нормы и правила Китайской Народной Республики от 27 января 2011 года. URL: http://www.lawinfochina.com/display.aspx?id=8591&lib=law.

------------------------------------------------------------------------

*(1) Представленная "консолидированная" идея сформирована автором настоящей статьи на основании изучения соответствующей литературы, а также по итогам бесед с китайскими специалистами, занимающимися этой темой.