"Малышам" предложили столичный вариант приватизации (Е. Тюрина, "Московский бухгалтер", N 17, сентябрь 2008 г.)

"Малышам" предложили столичный вариант приватизации

Правительство недавно приняло долгожданный закон о приватизации нежилых объектов. Согласно этому документу малые предприятия получили приоритетное право на выкуп арендуемых помещений. Но радость представителей бизнес-сообщества была недолгой. Оказалось, у столичных властей иной взгляд на эту ситуацию: они считают, что лучше оставить все, как есть.

Благо с ограничениями

22 июля 2008 года Президент Дмитрий Медведев подписал Закон N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации". Представители малого бизнеса с нетерпением ждали этого события еще с того времени, когда вышел Закон от 21 декабря 2001 г. N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". В документе было прописано, что вся государственная собственность, которая не используется органами местного самоуправления под социальные учреждения или для оказания публичных услуг населению, должна быть передана во владение частным лицам. Выкуп арендуемого имущества у муниципальных образований должен был осуществляться на общих основаниях.

Очевидным было, что конкурировать с финансово-промышленными группами небольшие предприниматели не могут, потому что у них недостаточно материальных ресурсов. Фактически редакция закона от 2001 года поставила малый и средний бизнес на грань выживания: сохранить за собой арендуемые площади было крайне сложно. В силу того, что продажа указанных площадей осуществлялась на открытых аукционах и конкурсах, органы местного самоуправления тоже оказались бессильны в предоставлении предпринимателям каких-либо льгот.

В соответствии с новым законом приоритетное право на выкуп арендуемых помещений отдано небольшим предприятиям. Но все же и в этой бочке меда есть ложка дегтя. Приобретать арендуемое имущество по его рыночной стоимости предприниматель сможет только в случае, если оно находилось у него во временном пользовании непрерывно в течение хотя бы трех лет. А кроме того, площадь этого помещения не должна превышать предельного значения, установленного органами государственной власти субъектов Российской Федерации. И действовать преференция для малого и среднего бизнеса на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества будет только до 1 июля 2010 года.

Столичные поправки

Опираясь на вышеуказанный документ, столичные власти придумали иной вариант решения проблемы. Более правильный, уверен руководитель департамента поддержки и развития малого предпринимательства города Москвы Михаил Вышегородцев:

- Мэром Москвы Юрием Лужковым принято решение не продавать помещения, находящиеся в городской собственности, и, соответственно, конкурсная продажа недвижимости в ближайшее время сойдет на нет. Либо она будет достаточно ограниченна. Эти помещения будут сдаваться в аренду малому и среднему бизнесу, в том числе на условиях льготных ставок.

Такая позиция не противоречит принятому закону, который предписывает субъекту федерации либо продать арендуемые площади, либо внести их в перечни имущества, передаваемого малому бизнесу во временное пользование. Московские власти решили идти по второму пути.

Статья 18 Закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (с полной версией этого документа вы можете ознакомиться в справочной правовой системе КонсультантПлюс) предписывает необходимость ограничения приватизации тех объектов недвижимости, которые используются для реализации программы по поддержке малого и среднего предпринимательства. На настоящий момент в перечень таких помещений попали 2,1 миллиона квадратных метров из почти 5,7 миллиона квадратных метров, которые сдаются властями Москвы в аренду. План столичных чиновников довольно прост - все имущество, которое бизнес арендует в городе (это около 3,5 миллиона квадратных метров), включить в перечень объектов недвижимости, не подлежащих приватизации. Иными словами, указанную недвижимость можно будет использовать только в целях предоставления во владение или пользование на долгосрочной основе.

К тому же не стоит забывать, что столица все-таки особый регион. Здесь совершенно иной бизнес-климат, и заработать деньги в Москве можно намного проще и быстрее, нежели в других городах страны. Такое положение вещей требует своих, нестандартных решений. По этой причине столичные власти и не пошли по пути почти всех регионов, в том числе и Петербурга, которые активно готовятся распродавать муниципальное имущество.

Но для тех, кто желает вести бизнес непременно на собственной, а не арендуемой площади, все же есть шанс, утешил Михаил Вышегородцев:

- Мы не закрываем бизнесу возможность стать собственником помещений в Москве. Недавно Юрий Лужков сказал, что тем, кто очень хочет им быть, мы предлагаем стать соинвесторами при строительстве многофункциональных деловых центров. Таких объектов сегодня планируется к строительству в городе около 70. Следите за конкурсами, смотрите объявления, которые будут выходить. Подавайте заявки, становитесь соинвесторами, а в дальнейшем - собственниками этих помещений.

Логика решений

Как бы там ни было, московские власти утверждают, что предложенный ими вариант только на руку представителям малых предприятий. Сохранив за собой лишь право аренды, такие компании не станут добычей рейдеров. В то время как выкупив занимаемую площадь, они могут подвергнуться преследованиям со стороны более крупных предприятий, желающих отобрать у них территорию. Защититься малый бизнес не сумеет в силу своих невеликих финансовых возможностей.

Чиновники также называют реальную экономическую выгоду использования именно арендной системы, а не приватизации для малого предпринимательства. Наглядную пользу такой системы с помощью цифр демонстрирует первый заместитель руководителя департамента имущества города Москвы Валерий Ануприенко:

- Все предприниматели, у которых есть своя недвижимость, обременены необходимостью уплаты налога на имущество. Ставка налога в таком случае составляет 2,2 процента от стоимости объекта, за которую он был выкуплен. Арендная плата сегодня по тем нормативам, по каким город сдает в аренду помещения для среднего и малого бизнеса, все равно оказывается в два раза меньше налога на имущество. Даже если предприниматель выкупал помещение по стартовой цене, определенной независимым оценщиком.

Практика оказания имущественной поддержки в виде установления льготных ставок арендной платы для малого бизнеса будет расширяться, обещают власти. Кроме этого, чиновники планируют активно стимулировать арендаторов, чтобы те провели капитальный ремонт на занимаемых территориях. При этом Москва обещает увеличить срок аренды таких помещений до того момента, пока ремонтные работы не окупятся. Минимальный же срок аренды для малых предприятий будет установлен в размере пяти лет.

Но, немного подумав, можно прийти к выводу, что приватизация, как разовая акция, не очень выгодна московским властям. В долгосрочной перспективе все же лучше использовать вариант с арендой. Может, по этой причине они стремятся всеми возможными способами убедить малый бизнес, что не такая уж хорошая идея - платить большие деньги за сомнительное удовольствие иметь в собственности несколько десятков квадратных метров нежилой площади.

Е. Тюрина

Обновленные правила

Существенные изменения ждут систему проведения конкурсов и аукционов по размещению аренды. В рамках подготовки к началу торгов будет определяться возможное функциональное назначение помещения. В этом процессе активное участие примут префектуры, которым известно, какие социально значимые объекты должны находиться на данном участке. Следовательно, к аукциону будут допускаться только те предприятия, которые работают по нужному направлению. К примеру, на некоторой нежилой территории, исходя из потребностей населения района, нужно открыть предприятие, оказывающее бытовые услуги. В аукционе будут участвовать только компании данной направленности.

Но на этом фильтрация не закончится. Участники будут отбираться еще по одному критерию - если в данном сегменте рынка работают в основном предприниматели малого звена, то к участию только они и допускаются, чтобы использовать рассматриваемый на торгах объект недвижимости в оговоренных целях.

Кроме того, вся информация о конкурсах и аукционах находится в открытом доступе. Поэтому участники в обязательном порядке должны представлять документы, подтверждающие их принадлежность к объекту малого предпринимательства, а также к указанному сегменту бизнеса. После этого они подают заявки по ставке арендной платы в запечатанном конверте. Вскрываются все конверты только на конкурсе, и выигрывает та компания, которая предложила наибольшую ставку. Таким образом власти хотят избежать традиционного ажиотажа вокруг торгов, в результате которого арендная плата взлетает на небывалые высоты и даже может превысить рыночную ставку на 30-40%.

С выигравшей компанией заключается договор аренды, но если она не будет соблюдать функционального назначения помещения, оговоренного еще в ходе конкурса, соглашение автоматически расторгается и арендатор выселяется.

"Московский бухгалтер", N 17, сентябрь 2008 г.