Всегда ли регистрируют договор аренды? (М.В. Козлова, "Актуальная бухгалтерия", N 11, ноябрь 2008 г.)

Всегда ли регистрируют договор аренды?

С договором аренды хоть раз в жизни сталкивался практически каждый финансовый специалист. Например, компания, где я работаю главным бухгалтером, арендует офисное помещение. Кроме того, в ближайшее время нам предстоит заключить договор аренды склада. Руководство компании планирует его использовать в течение как минимум ближайших 3 лет. В этой связи у меня возник вопрос: на какой срок подписывать данный контракт? Дело в том, что к оформлению договоров аренды помещений требования особые. Если подобный контракт заключают на срок не менее года, его необходимо зарегистрировать в территориальных органах Федеральной регистрационной службы Российской Федерации. А наш арендодатель регистрировать договор отказывается. Не хочет тратить время на эту процедуру.

Аналогичная ситуация складывалась в свое время и с хозяином арендуемого нами офиса. Но с ним мы тогда нашли выход из ситуации - договорились перезаключать договор аренды каждые 11 месяцев. Тогда регистрировать его не нужно, при этом контракт вступает в силу с момента подписания. Если же мы оформим договор аренды складского помещения на 3 года (арендодатель настаивает на заключении одного договора) и не зарегистрируем его, то у нас наверняка возникнут проблемы. Дело в том, что такой контракт будет считаться незаключенным.

Выход предложил юрист компании-арендодателя. Он подсказал нам еще один способ обойтись без регистрации договора: указать на возможность его пролонгации в самом тексте этого документа. В итоге мы приняли решение заключить договор аренды складского помещения на срок менее года, но при этом включить в него следующую формулировку.

                             Договор N 11/08

                        аренды нежилого помещения

                                (выдержка)

г. Москва                                               10 ноября 2008 г.

"..."

4. Порядок изменения и расторжения договора.

"..."

4.2. По истечении срока аренды договор автоматически считается продленным

на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания  срока  аренды  ни

одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора.

"..."

          Арендодатель                       Арендатор

          Иванов /Иванов И.А./               Петров /Петров Е.В./

                    М.П.                               М.П.

М.В. Козлова,

главный бухгалтер

Комментарий редакции

Если стороны договора аренды, заключенного на срок менее года, каждый раз продлевают его на тот же срок, то такой контракт регистрировать не нужно (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59). В этом случае продление договора происходит автоматически по окончании срока его действия. Но только если отсутствует заявление какой-то из сторон об отказе от такого продления. Фактически по окончании срока действия первого договора вступает в силу новый контракт с аналогичными условиями. При этом договор аренды не подлежит государственной регистрации, поскольку срок продления (т.е. новой аренды) также менее года. Напомним, что пролонгация подразумевает лишь изменение срока действия договора при неизменности всех остальных его условий.

Также не требуется регистрировать договор аренды недвижимого имущества, заключенного на неопределенный срок (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59; Пост. ФАС ЗСО от 12.08.2008 N Ф04-4009/2008). Ведь срок аренды не относится к его существенным условиям. При этом каждая из сторон будет вправе в любое время отказаться от исполнения договора, предупредив другую сторону за месяц, а при аренде недвижимого имущества - за 3 месяца. Итак, допустим, что арендатор продолжает пользоваться недвижимым имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Тогда договор регистрировать не придется, поскольку он считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Конечно, можно каждый раз по окончании договора аренды со сроком действия менее года заключать новый контракт с таким же ограничением срока действия (первый вариант, предложенный нашим читателем). Однако это не всегда удобно и оправданно с экономической точки зрения. Например, если фирма делает капвложения, то для нее будет иметь существенное значение, перезаключен договор или пролонгирован. Ведь арендатор сможет отражать амортизацию по неотделимым улучшениям арендованного имущества в налоговом учете в течение всего срока аренды, только если договор пролонгирован либо возобновлен (письмо УФНС России по г. Москве от 10.10.2007 N 20-12/096601).

"Актуальная бухгалтерия", N 11, ноябрь 2008 г.