Вопрос: По соглашению, заключенному нашей организацией с покупателем здания (новым собственником), он обязан компенсировать нам затраты по арендным платежам за землю под зданием, а также коммунальные платежи до перезаключения договоров с соответствующими службами (договор аренды земельного участка заключен с Правительством Москвы). Как мы должны отражать перевыставление указанных платежей новому собственнику? Будут ли у нас данные операции являться реализацией услуг или нет? ("Актуальная бухгалтерия", N 8, август 2008 г.)

По соглашению, заключенному нашей организацией с покупателем здания (новым собственником), он обязан компенсировать нам затраты по арендным платежам за землю под зданием, а также коммунальные платежи до перезаключения договоров с соответствующими службами (договор аренды земельного участка заключен с Правительством Москвы). Как мы должны отражать перевыставление указанных платежей новому собственнику? Будут ли у нас данные операции являться реализацией услуг или нет?

Итак, новый собственник здания возмещает его бывшему владельцу расходы по оплате коммунальных услуг и аренде земельного участка до перезаключения соответствующих договоров. Эти затраты новый владелец может учесть при налогообложении прибыли в случае подтверждения их первичными документами*(1). Как раз к таким документам и относится выставленный прежним собственником счет на оплату компенсации. В качестве приложения к этому счету нужно иметь копии полученных от коммунальных служб счетов, счетов-фактур, актов об оказании услуг, платежных поручений на их оплату, а также копии документов, свидетельствующих о перечислении арендной платы собственнику земельного участка.

Обратите внимание: бывший собственник сам не оказывает коммунальных услуг. Равно как и не предоставляет земельный участок в аренду новому собственнику здания. Он просто выставляет счет на возмещение понесенных расходов. Ситуация, по сути своей, аналогична компенсации коммунальных платежей арендодателя. Следовательно, в вашем случае, во-первых, задолженность покупателя здания перед поставщиками указанных услуг отражается в бухгалтерском учете продавца с использованием 76-го счета. А во-вторых, вы можете ориентироваться на официальную позицию по налогообложению, приведенную в письмах чиновников по вопросу коммунальных платежей при аренде*(2).

Получается, что объекта обложения НДС в данном случае не возникает. Значит, нет и необходимости выставлять счета-фактуры.

Поскольку аренда муниципального земельного участка не облагается НДС*(3), при перевыставлении счета по арендной плате этот налог не указывается. А следует ли выделять НДС в счете, формируемом продавцом здания за потребленные покупателем коммунальные услуги? При ответе на этот вопрос нужно учитывать следующее.

Форма такого счета законодательно не установлена. Для признания счета учетным документом он должен содержать необходимые реквизиты*(4). При этом новый собственник не может принять суммы НДС, указанные в счете (счетах-фактурах поставщиков услуг) к вычету. Следовательно, счет должен быть выставлен без выделения НДС.

Однако, по мнению финансистов, представленному в последних письмах*(5), суммы НДС по таким расходам не уменьшают облагаемую прибыль у нового владельца. Отметим, что разъяснения специалистов финансового ведомства относятся к ситуации с возмещением коммунальных платежей при аренде. В то же время такие же логические рассуждения можно применить и к взаимоотношениям бывшего и настоящего собственников здания. Таким образом, получается, что новый собственник должен иметь сведения как о суммах потребленных коммунальных расходов, так и о суммах НДС, предъявленных поставщиками этих услуг. Информацию о суммах налога он может получить из документов, прилагаемых прежним собственником к счету на компенсацию расходов по оплате коммунальных платежей.

Дополнительно для подтверждения правомерности расходов можно при перезаключении договоров использовать нормы пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса. То есть установить, что условия нового договора применяются к отношениям сторон, возникшим до его заключения.

И. Костюкова,

эксперт журнала

Экспертиза:

Е.В. Мельникова,

служба Правового консалтинга ГАРАНТ, аудитор

О.С. Волкова,

эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

Если организация сама коммунальные услуги не оказывает, то она не должна выставлять счета-фактуры новому владельцу здания (п. 3 ст. ?168 НК РФ). Кроме того, отсутствие объекта налогообложения в виде реализации оказываемых услуг (подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 1 ст. 39 НК РФ) обуславливает то, что НДС по этой операции начислять не нужно (п. 4 ст. 166 НК РФ). Также не начисляется данный налог на возмещение затрат по уплате арендной платы в связи с отсутствием объекта налогообложения в виде реализации. Ведь эти платежи нельзя назвать арендной платой (ст. 209, 606, 608 ГК РФ). Поэтому (по аналогии с коммунальными платежами) на эту часть компенсации счета-фактуры тоже не выписывают, налог начисляют. Кроме того, новый владелец здания, ставший, по сути, арендатором расположенного под ним земельного участка, не выступает налоговым агентом (п. 3 ст. 161 НК РФ) по отношению к бывшему собственнику, не являющемуся органом местного самоуправления.

Поэтому для выполнения обязательств сторон по соглашению следует выписывать счет на всю сумму компенсации затрат по уплате арендной платы и коммунальных платежей, не выделяя НДС.

1 августа 2008 г.

"Актуальная бухгалтерия", N 8, август 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) письма УФНС России по г. Москве от 22.05.2006 N 20-12/43846@, УМНС России по г. Москве от 26.02.2004 N 26-12/12888

*(2) письма УФНС России по г. Москве от 18.12.2007 N 19-11/120973, Минфина России от 03.03.2006 N 03-04-15/52

*(3) подп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ

*(4) п. 2 ст. 9 Федерального закона от 12.11.1996 N 129-ФЗ

*(5) письма Минфина России от 14.05.2008 N 03-03-06/2/51, от 27.12.2007 N 03-03-06/1/895