Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 9 сентября 2008 г. N КГ-А40/7270-08 Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды и выселении ответчика из нежилого помещения, поскольку установлен факт нарушения своих обязательств в виде невнесения арендной платы более двух раз подряд (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 9 сентября 2008 г. N КГ-А40/7270-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 2 сентября 2008 г.

Департамент имущества города Москвы (далее - ДИгМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к ООО "Юридическое информационное агентство "INTRALEX" о расторжении договора аренды от 29.01.2007 г. N 01-00053/07 и выселении ответчика из нежилого помещения площадью 111,5 кв. м., расположенного по адресу: г. Москва, пер. Тетеринский, д. 12, стр. 2., а также о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в сумме 208.365 руб. 65 коп. и пени за просрочку оплаты в сумме 4.550 руб. 71 коп.

Определением суда первой инстанции от 28.11.2007 г. принят встречный иск ООО "Юридическое информационное агентство INTRALEX" к Департаменту имущества г. Москвы о понуждении к выполнению условий договора аренды, пролонгации договора на новый срок и об изменении условий договора в части расчета арендных платежей.

Решением от 14.02.2008 г. Арбитражного суда г. Москвы, оставленным без изменения постановлением от 24.04.2008 г. Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования по основному иску удовлетворены, в удовлетворении встречного иска отказано.

При этом суды исходили из того, что ответчик не представил безусловных доказательств, свидетельствующих о неисполнении истцом обязанности по предоставлению помещения в состоянии, требующем капитального ремонта; указав при этом на то, что обязанность арендатора по проведению текущего ремонта предусмотрена договором аренды. Арендатором допущены существенные нарушения в виде неоплаты арендной платы более двух раз подряд, что является основанием для досрочного расторжения договора аренды на основании ч. 3 ст. 619, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды исходили из того, что арендатором не доказано, что арендодатель предоставил ему помещения, не соответствующие условиям договора аренды и назначению имущества, то есть с нарушением требований ст. 611 ГК РФ.

Не согласившись с принятыми судебными актами, ООО "Юридическое информационное агентство INTRALEX" подало кассационную жалобу, в которой ставится вопрос об их отмене и удовлетворении встречных исковых требований. Доводы заявителя мотивированы тем, что выводы судов не соответствуют фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, судами не применен закон, подлежащий применению (ст.ст. 611, 612 ГК РФ).

В заседании суда кассационной инстанции представители истца поддержали доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представители ответчика возражали против удовлетворения кассационной жалобы.

Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке ст. 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Как видно из материалов дела и установлено судом, 29.01.2007 г между истцом (Арендодатель) и ответчиком (Арендатор) был заключен договор аренды N 1- 53/07 нежилого помещения общей площадью 111,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, пер. Тетеринский, д. 12. стр. 2. Срок действия договора с 15.10.2006 г. по 01.10.2007 года.

Согласно Акту приема-передачи от 01.02.2007 г. спорное помещение передано во временное пользование ответчику.

В соответствии с п. 6.5. договора ответчик обязался вносить арендную плату ежемесячно с оплатой до 5-го числа текущего месяца в размере, установленном в соответствующих расчетах к договору.

Судом установлено, что в связи с нарушением ответчиком условий договора в части оплаты арендных платежей более двух периодов подряд, истцом в адрес ответчика была направлена претензия от 08.06.2007 г. N 10472/11/11/07 с предложением оплатить имеющуюся задолженность по арендной плате и пени, а в случае невозможности погашения предложено расторгнуть договора аренды и освободить арендуемое помещение, что подтверждается почтовыми квитанциями от 11.07.2007 г. N 22207 и N 22209. Ответчик оставил предложение истца без ответа и удовлетворения.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Суды первой и апелляционной инстанций, установив факт нарушения ответчиком обязательств по договору аренды, невыполнения требования истца об оплате задолженности по арендной плате, руководствуясь указанными выше нормами материального права, обоснованно пришли к выводу о расторжении спорного договора аренды, взыскании задолженности.

Как следует из п. 1 ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Приняв решение о расторжении договора аренды, арбитражный суд, в соответствии с названной нормой закона, сделал правильный вывод об обязанности ответчика освободить арендуемое помещение.

При предъявлении встречного иска ООО "Юридическое информационное агентство INTRALEX" ссылается на то, что им была приостановлена уплата арендных платежей по тем основаниям, что арендодатель предоставил ему в аренду помещение в состоянии, не соответствующем условиям договора и назначению имущества и не устранил выявленные после заключения договора недостатки.

В соответствии с ч. 2 ст. 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Судом установлено, что на момент заключения договора аренды арендатору было известно о неудовлетворительном состоянии помещения, что подтверждается актом технического обследования помещения от 17.01.2007 г., в котором зафиксировано, что нежилое помещение находится в технически неудовлетворительном состоянии и требует ремонта с частичным восстановлением инженерных систем и т.д.

При этом в соответствии с п. 5.4.11. арендатор обязался за свой счет произвести текущий ремонт Объекта аренды. Самостоятельно или за свой счет принять все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжении и др.

Судом также установлено, что при заключении договора аренды сторонами оговорены особые условия (п. 10), согласно которым арендатор обязался произвести ремонт помещения в течение 6 месяцев со дня заключения Договора аренды, т.е. стороны пришли к соглашению, что требуется ремонт, который будет произведен за счет арендатора.

С учетом изложенного суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения встречных исковых требований.

Суд кассационной инстанции находит выводы суда соответствующими установленным по делу обстоятельствам, имеющимся в деле доказательствам и закону.

Довод кассационной жалобы о том, что истец нарушил условие договора, предоставив ответчику нежилое помещение, которое не могло быть им использовано по назначению, рассматривался в судах первой и апелляционной инстанций, суды полно и всесторонне исследовали обстоятельства дела и дали им должную правовую оценку в соответствии с требованиями ст. 71 АПК РФ; нормы материального права - ст.ст. 452, 619, 622 ГК РФ - судами применены правильно.

Решение и постановление судов первой и апелляционной инстанций являются законными и обоснованными, принятыми по всесторонне и полно исследованным обстоятельствам дела. Оснований к отмене принятых по делу судебных актов, предусмотренных статьей 288 АПК РФ не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 284-289 АПК РФ, суд постановил:

решение от 14.02.2008 Арбитражного суда г. Москвы и постановление от 24.04.2008 Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-39823/07-59-311 - оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.