Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8494-08 При новом рассмотрении дела суду необходимо установить, вправе ли был ответчик заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя обязательства по заключению в будущем договора аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 18 сентября 2008 г. N КГ-А41/8494-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 11 сентября 2008 г.

Общество с ограниченной ответственностью "Компания "Малахит" (далее - ООО "Компания "Малахит") обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (далее - ООО "ИКЕА МОС") о признании недействительным (ничтожным) Соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 2 июня 2006 года, о взыскании 437205 рублей 22 копейки, перечисленных на расчетный счет ООО "ИКЕА МОС" в качестве уплаты страхового депозита, о взыскании 42634 рублей 36 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами и о взыскании 668250 рублей стоимости ремонтно-строительных работ.

Иск предъявлен на основании статей 166, 168, 395, 608, пункта 1 статьи 1103, пункта 1 статьи 1104, пункта 1 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

До принятия решения по делу в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил исковые требования и просил в части применения последствий недействительности сделки взыскать с ответчика: денежную сумму в размере 437205 рублей 22 копейки, перечисленную на расчетный счет ответчика в качестве уплаты страхового депозита; проценты за пользование чужими денежными средствами до момента фактической оплаты в размере 60703 рублей 21 копейка; сумму неосновательного обогащения в размере 668250 рублей (стоимость ремонтно-строительных работ, которые были произведены в период, когда истец и ответчик не были связаны договорными отношениями по аренде помещений).

Решением Арбитражного суда Московской области от 11 апреля 2008 года, оставленным без изменения постановлением от 19 июня 2008 года Десятого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении исковых требований отказано. Суд указал, что оспариваемое соглашение соответствует требованиям действующего законодательства. Суд сделал вывод о том, что на момент заключения спорного соглашения в части краткосрочного договора аренды ответчик не распорядился недвижимым имуществом, не являясь его собственником, а лишь предварительно предусмотрел условия и дату вступления в силу краткосрочного договора аренды.

Не согласившись с решением и постановлением, ООО "Компания "Малахит" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Заявитель указывает, что договор в части условий аренды является недействительным, поскольку заключен до государственной регистрация права собственности на объект договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик просит оставить решение и постановление без изменения, полагая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель заявителя поддержал жалобу по изложенным в ней доводам. Представитель ответчика против удовлетворения кассационной жалобы возражал, полагая решение и постановление законными.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

Судом установлено, что, между ООО "ИКЕА МОС" (Арендодатель) и ООО "Компания "Малахит" (Арендатор) было подписано соглашение от 02.06.2006 г. об использовании коммерческой недвижимости, предметом которого является определение сроков и условий для использования и аренды Арендатором Площадей до государственной регистрации договора аренды. Все определения, сроки и условия Договора Аренды составляют неотъемлемую часть настоящего Соглашения, если иное не следует из настоящего Соглашения. В приложении А стороны согласовали условия договора аренды коммерческих площадей.

Согласно названному приложению под Площадью понимается помещение N 4024 общей площадью 45 кв. м в Торговом центре "МЕГА Санкт-Петербург Парнас", расположенном по адресу: г. Санкт-Петербург, Выборгский район, перекресток Энгельса, для организации ресторана быстрого обслуживания Paul Bakery.

ООО "ИКЕА МОС" направило в адрес ООО "Компания "Малахит" письмо от 06.06.2006 г., в котором просило оплатить авансовый платеж за 1 месяц аренды и страховой депозит. Согласно платежному поручению N 10 от 25.07.06 ООО "Компания "Малахит" перечислило ООО "ИКЕА МОС" 437205 рублей 22 копейки в качестве страхового депозита по договору аренды на помещение N 4024, МЕГА Санкт-Петербург.

В соответствии с пунктом 2.1 соглашения об использовании коммерческой недвижимости Арендодатель предоставляет Арендатору право доступа на Площади для целей осуществления на Площадях работ, проводимых Арендатором с момента, когда, по единоличному усмотрению Арендодателя, Площади будут фактически доступны для посещения и проведения в них работ.

ООО "Компания "Малахит" направило ООО "ИКЕА МОС" уведомление от 08.06.2007 о досрочном расторжении договора аренды коммерческой недвижимости в Торговом центре "МЕГА Санкт-Петербург Парнас".

ООО "ИКЕА МОС" и ООО "Компания "Малахит" подписали соглашение от 31.08.2007 о досрочном расторжении Соглашения об использовании коммерческой недвижимости и договора аренды коммерческой недвижимости на помещение N 4024 в Семейном торговом центре "МЕГА Парнас", а также акт взаиморасчетов.

Согласно пункту 1.2 соглашения о досрочном расторжении Арендатор обязуется уплатить Арендодателю задолженность в сумме, равной 6413,49 долларов США. При этом Стороны согласились, что данная сумма подлежит зачету из Страхового Депозита. Оставшаяся часть Страхового Депозита удерживается Арендодателем в соответствии с пунктом 4.2.а Соглашения об использовании.

Суды первой и апелляционной инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, исходили из того, что оспариваемое соглашение соответствует требования действующего законодательства.

Между тем, с таким выводом судов нельзя согласиться, поскольку он сделан без учета требований статей 429, 608 ГК РФ.

Так, согласно статье 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия договора.

В этой связи суду следовало проверить с учетом требований статьи 431 ГК РФ, содержит ли спорный договор все существенные условия.

По условиям оспариваемого соглашения стороны приняли на себя обязательства заключить в будущем договор аренды нежилого помещения.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицу, управомоченному законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Как установлено судом первой инстанции и не оспаривается сторонами, ООО "ИКЕА МОС" на момент подписания оспариваемого соглашения не являлось собственником подлежащего передаче в аренду помещения, что также следует из условий оспариваемого соглашения.

Правовым последствием заключения предварительного договора аренды является обязанность заключить договор аренды, а в силу статьи 608 ГК РФ, лицо, не являющееся собственником объекта аренды, не может исполнить такое обязательство и его нельзя понудить к заключению такого договора в судебном порядке в силу статей 429, части 4 статьи 445 ГК РФ

В этой связи суду следовало установить, вправе ли был ответчик заключать оспариваемое соглашение с принятием на себя обязательства по заключению в будущем договора аренды.

Установление данного обстоятельства имеет существенное значение для правильного разрешения спора в части взыскания применении я последствий недействительности ничтожной сделки.

При таких обстоятельствах решение и постановление подлежит отмене с передачей дела на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, проверить доводы сторон, установить, содержит ли договор все существенные условия, вправе ли был ответчик заключать договор, не являясь собственником помещения, и с учетом установленных обстоятельств и требований закона разрешить спор и вынести обоснованное решение.

Руководствуясь ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 11 апреля 2008 года Арбитражного суда Московской области, постановление от 19 июня 2008 года Десятого арбитражного апелляционного суда по делу N А41-К1-1593/08 отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.