Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 2014 г. N ВАС-19318/13 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: долевое участие в строительстве - привлечение денежных средств - многоквартирный дом - предварительный договор - объекты недвижимости)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 3 марта 2014 г. N ВАС-19318/13
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Березия А.Е., судей Александрова В.Н., Кирюшиной В.Г., рассмотрев в судебном заседании заявление Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства от 19.12.2013 о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.10.2013 по делу N А40-6078/2013,

УСТАНОВИЛА:

общество с ограниченной ответственностью "СтройСити" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением об оспаривании постановления Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства (далее - Комитет) от 13.12.2012 N 5 о привлечении к административной ответственности, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 18.04.2013 заявленное требование удовлетворено.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Московского округа постановлением от 30.10.2013 решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции оставил без изменения.

В заявлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора комитет ссылается на нарушение единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм права, регулирующих данные правоотношения.

Изучив материалы дела и доводы комитета, изложенные в заявлении, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в связи со следующим.

В ходе проверки соблюдения обществом требований Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве, Закон), проведенной 19.09.2012 прокуратурой СЗАО г. Москвы совместно с Комитетом, установлено, что обществом на основании предварительного договора от 20.02.2012 N 49-5к привлечены денежные средства гражданки Корнеевой Е.В. на строительство объекта; оплата по указанному предварительному договору произведена по реквизитам и в срок согласно договору 22.02.2012 платежным поручением 11.03.2012 N 2, 3, 4 на общую сумму 7.674.100 рублей.

Полагая, что действия общества по привлечению денежных средств гражданки по предварительному договору, связанное с возникающим у неё правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права нарушают часть 2 статьи 1, части 1, 2 статьи 3 и часть 3 статьи 4 Закона о долевом участии в строительстве, что образует состав административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, Комитет вынес постановление от 13.12.2012 N 5 о привлечении общества к административной ответственности на основании указанной нормы в виде штрафа в размере 500 000 рублей.

Не согласившись с указанным постановлением, общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании его незаконным и отмене.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции исходил из того, что в действиях общества отсутствует состав вмененного ему правонарушения, поскольку по условиям предварительного договора у гражданки не возникает права собственности на квартиру. Суд указал на то, что предварительный договор обязывает стороны после завершения строительства объекта оформить право собственности на общество, а затем заключить основной договор на условиях, предусмотренных в предварительном. Перечисленные на расчетный счет общества денежные средства гражданки в качестве обеспечения обязательств (гарантийный взнос) не являются ни авансом, ни задатком, находятся у общества и возвращаются обратно после подписания основного договора.

Кроме того, денежные средства гражданки не могли быть привлечены на строительство квартир, так как на момент заключения предварительного договора спорный объект (корпус 5) был полностью построен за счет средств соинвесторов, а не физических лиц.

Оставляя решение без изменения, суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции, а также указал на то, что общество не является ни застройщиком, ни участником правоотношений по привлечению средств инвесторов или дольщиков для создания продаваемой недвижимости, следовательно, общество не может быть субъектом данного правонарушения, поскольку не участвовало в долевом строительстве многоквартирного дома.

Право собственности на спорную квартиру возникло бы у покупателя, заключившего в данном случае предварительный договор купли-продажи уже созданной недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса (далее - ГК РФ), то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем, но не ранее заключения основного договора с продавцом и не ранее регистрации права собственности последнего на продаваемую квартиру, а также не ранее ввода дома в эксплуатацию.

Суд кассационной инстанции поддержал позицию судов первой и апелляционной инстанций.

Однако судами не учтено следующее.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Законом о долевом участии в строительстве (часть 1 сттьи 1 Закона).

В пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" разъяснено, что положения Закона об участии в долевом строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах; 3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Согласно части 2 статьи 3 Закона о долевом участии в строительстве право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям названного Закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Законом о долевом участии в строительстве (часть 3 статьи 4 Закона).

В силу частей 2.1 и 2.2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 этого Закона. Лица, привлекающие денежные средства граждан для строительства в нарушение требований, установленных настоящей статьей, несут ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации об административных правонарушениях.

Административная ответственность за привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.

Объективной стороной данного административного правонарушения является привлечение денежных средств граждан для целей строительства лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством.

Как усматривается из материалов дела и установлено судами общество, не являясь застройщиком объекта, заключив вышеуказанный предварительный договор купли-продажи, привлекло денежные средства гражданки с целью приобретения ею в будущем права собственности на квартиру.

При этом вопреки выводам судов о том, что на момент заключения указанного предварительного договора объект был полностью построен, в материалах дела не содержится доказательств того, что имелось разрешение на ввод его в эксплуатацию.

В данном случае, с учетом существа фактически сложившихся отношений видно, что квартира приобретается физическим лицом для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, следовательно, действие Закона о долевом участии в строительстве, целью которого является, в том числе защита прав граждан, приобретающих квартиры в многоквартирных домах должно распространяться на все отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами, а именно: заключение предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.

Поскольку денежные средства гражданки Корнеевой Е.В. были привлечены обществом, не являющимся застройщиком объекта, на основании предварительного договора купли-продажи, то есть способом, отличным от указанных в части 2 статьи 1 Закона о долевом участии в строительстве, то выводы судов об отсутствии в действиях общества состава административного правонарушения, ответственность за которое установлена частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, ошибочны.

При таких обстоятельствах, коллегия судей полагает, что обжалуемые судебные акты подлежат пересмотру в порядке надзора в соответствии с пунктом 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, коллегия судей

ОПРЕДЕЛИЛА:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А40-6078/2013 Арбитражного суда города Москвы для пересмотра в порядке надзора решения суда первой инстанции от 18.04.2013, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 30.10.2013.

2. Направить копии определения лицам, участвующим в деле, с приложением копии заявления.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в срок до 07.04.2014 отзыв на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора.

Председательствующий судья

А.Е. Березий

Судьи

В.Н. Александров В.Г. Кирюшина