Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2014 г. N ВАС-1152/14 "О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации" (ключевые темы: объекты недвижимости - строительство - государственный кадастровый учет - переработка - оборона и безопасность)

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 апреля 2014 г. N ВАС-1152/14
"О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации"

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Г.Г. Поповой, судей Е.Е. Борисовой, Г.Д. Пауля, рассмотрев в судебном заседании представление заместителя Генерального прокурора Российской Федерации о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013 по делу N А10-78/2013, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.10.2013 по тому же делу,

УСТАНОВИЛА:

Прокурор Республики Бурятия (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия с иском к администрации муниципального образования "Иволгинский район" Республики Бурятия (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Фортуна плюс" (далее - общество) о признании договора купли-продажи земельного участка от 20.04.2012, заключенного между администрацией и обществом, недействительной (ничтожной) сделкой, и о применении последствий недействительности сделки в виде возложения на общество обязанности возвратить администрации земельный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148, площадью 50 000 кв. метров, расположенный примерно в 450 метрах на северо-запад относительно ориентира, расположенного по адресу: Иволгинский район, с. Поселье, ул. Советская, д. 1.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013 в удовлетворении иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 решение от 17.04.2013 оставлено без изменения.

Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа постановлением от 29.10.2013 указанные судебные акты оставил без изменения.

В представлении, поданном в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре судебных актов в порядке надзора заместитель Генерального прокурора Российской Федерации ссылается на нарушение единообразия в толковании и применении судами норм права.

Указал, что земельные участки могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), только для целей эксплуатации существующих зданий, строений, сооружений. Общество являлось собственником двух зданий, нормативный размер земельного участка для которых составляет 1015, 3 кв. метра. Между тем, спорной сделкой ему был передан в собственность земельный участок площадью 50 000 кв. метров, что противоречит статье 36, пункту 3 статьи 33, пункту 2 статьи 35 Земельного кодекса. Вывод суда о том, что участок такой площадью был передан в собственность не только для эксплуатации объектов недвижимости, но и для строительства производственной базы по переработке древесины противоречит статьям 36, 30 Земельного кодекса. Общество 22.04.2013 продало спорный участок и расположенные на нем объекты недвижимости Федоровой А.Н., которая впоследствии разделила данный участок на 47 участков, 22 из которых проданы физическим лицам. Указанные обстоятельства свидетельствуют о том, что общество, приобретая земельный участок, в том числе для строительства производственной базы, данное строительство осуществлять не намеревалось. При таких обстоятельствах просит отменить обжалуемые судебные акты в части отказа в иске о признании сделки недействительной и в этой части иск удовлетворить. В части применения последствий недействительности ничтожной сделки - судебные акты оставить без изменения.

Рассмотрев представление, изучив материалы дела, коллегия судей пришла к выводу о наличии оснований, предусмотренных частью 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Как следует из материалов дела и установлено судами, по результатам проведенного 08.12.2008 аукциона по продаже права на заключение договора аренды, оформленным протоколом N 4, в соответствии с постановлением администрации от 09.12.2008 N 871 администрация и общество 09.12.2008 заключили договор аренды N 30/08 земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148 площадью 50 000 кв. метров сроком на 36 месяцев.

В соответствии с условиями указанного договора арендодатель передает за плату во временное пользование сроком на 36 месяцев, а арендатор принимает земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного использования площадью 50 000 кв. метров, с кадастровым номером 03:08:380101:148, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Наименование ориентира - жилой дом, расположенный по адресу: Республика Бурятия, Иволгинский район, с. Поселье, ул. Советская, д. 1 (пункт 1.1 договора).

Распоряжением администрации от 24.10.2011 N 831-р утвержден градостроительный план переданного в аренду обществу земельного участка, согласно которому на участке расположены объекты капитального строительства - бревенчатые здания конторы и бытового помещения.

Администрация обществу 25.10.2011 выдала разрешение на ввод в эксплуатацию объектов недвижимости - здания конторы площадью 123, 3 кв. метра и бытового помещения площадью 49, 3 кв. метра, расположенных на спорном земельном участке. Право собственности общества на данные объекты зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.12.2011.

Общество 28.11.2011 обратилось в администрацию с заявлением о приватизации арендуемого земельного участка в целях эксплуатации принадлежащих ему недвижимых объектов на основании пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса.

Впоследствии, 07.12.2011 общество обратилось в Министерство имущественных и земельных отношений Республики Бурятия с ходатайством о переводе земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148 из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения. Ходатайство обосновано тем, что на данном участке ведение сельскохозяйственного производства не рентабельно из-за низкой продуктивности почв, невозможно строительство жилых домов, поскольку данная территория согласно схеме территориального планирования муниципального образования "Иволгинский район" запланирована для строительства производственной базы; общество обладает необходимым оборудованием для организации деятельности по переработке древесины, участок идеально подходит для строительства производственной базы.

Распоряжением правительства Республики Бурятия от 27.12.2011 N 962-р земельный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148 переведен из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения для строительства производственной базы. Перевод осуществлен в соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 7 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" в связи с наличием исключительного случая, связанного с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень по муниципальному району.

16.04.2012 стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от 09.12.2008 N 30/08.

Администрация 19.04.2012 вынесла постановление N 579 о предоставлении в собственность общества за плату земельного участка с кадастровым номером 03:08:380101:148.

На основании постановления от 19.04.2012 администрация и общество 20.04.2012 заключили договор купли-продажи спорного земельного участка площадью 50 000 кв. метров категории земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения. Разрешенное использование участка - для строительства производственной базы (пункт 1 договора).

Цена земельного участка определена в размере десятикратной ставки земельного налога за единицу площади в сумме 328 050 рублей (пункт 2 договора).

Договор исполнен сторонами, право собственности общества на земельный участок зарегистрировано в ЕГРП 19.08.2012 (свидетельство о государственной регистрации права N 03-АА 204156).

На указанном земельном участке расположено находящееся в собственности общества недвижимое имущество: одноэтажное строение конторы, общей площадью 123,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф, литер А; нежилой дом (бытовое помещение), общей площадью 49,3 кв. метра, инвентарный номер 45129ф, литер Б.

Прокурор указав, что договор купли-продажи земельного участка не соответствует статьям 33, 35, 36 Земельного кодекса, поскольку площадь предоставленного в собственность земельного участка значительно превышает размер участка, необходимого для использования принадлежащих обществу объектов недвижимости, обратился в арбитражный суд с иском в порядке статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование иска прокурор представил расчет нормативных размеров земельного участка для размещения объектов недвижимости общества, произведенный 26.03.2013 Министерством строительства и модернизации жилищно-коммунального комплекса Республики Бурятия (далее - министерство) в соответствии с региональными нормативами градостроительного проектирования, утвержденными постановлением Правительства Республики Бурятия от 16.04.2010 N 155. Согласно данному расчету предельный размер земельного участка, занятого объектами недвижимости и необходимого для их использования по виду разрешенного использования для производственной базы составляет 1015, 3 кв. метра.

Отказывая в удовлетворении иска, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Формальные выводы прокурора о несоответствии условий договора купли-продажи о размере земельного участка статьям 33, 36 Земельного кодекса являются верными. Однако эти выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам данного дела, поскольку земельный участок, занятый и необходимый для эксплуатации объектов недвижимости сформирован не был, его площадь не определена. Спорный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148 сформирован для строительства производственной базы, а не для эксплуатации находящихся на нем двух объектов недвижимости. Из пояснений общества следует, что на этом участке возведены также движимые строения, установлено оборудование и осуществляется деятельность по переработке древесины. Здания, строения и прилегающая к ним территория составляют единый технологический комплекс, поэтому общество было вправе выкупить земельный участок площадью 50 000 кв. метров в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса для осуществления строительства комплекса объектов недвижимости - производственной базы. При этом суд отклонил ссылку прокурора на расчет нормативных параметров земельного участка, указав, что площадь участка определена неверно, поскольку при расчете не учтены временные строения, а также недвижимое имущество, право собственности на которое не зарегистрировано в ЕГРП.

Суд кассационной инстанции согласился с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав, что сделка является законной, поскольку спорный участок сформирован не только для эксплуатации объектов недвижимости, но и для строительства производственной базы.

Кроме того, суды указали, что неправильное определение в договоре купли-продажи площади земельного участка не является основанием для признания недействительной всей сделки, а не ее части в силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс).

Поскольку часть участка занята объектами недвижимости и в связи с этим не может быть возвращена, а о возврате уплаченных покупателем денежных средств прокурор не заявлял, суд отказал в применении реституции.

Между тем, отказывая в удовлетворении требования о признании сделки недействительной (ничтожной), суды не учли следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами.

Из совокупного толкования норм пункта 1 статьи 36, пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса собственник объектов недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется в соответствии с правилами пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Из положений пункта 3 статьи 33 данного Кодекса следует, что предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Постановлением правительства Республики Бурятия от 16.04.2010 N 155 утверждены региональные нормативы градостроительного проектирования (далее - региональные нормативы) в соответствии с пунктом 4 статьи 24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьей 5 Закона Республики Бурятия от 10.09.2007 N 2425-III "О Градостроительном уставе Республики Бурятия".

В состав нормативов, действие которых распространяется на всю территорию Республики Бурятия, включены дифференцированные, применительно к различным типам поселений и населенных пунктов, рекомендуемые минимальные и (или) максимальные показатели для определения, в том числе размеров земельных участков для размещения объектов капитального строительства, необходимых для государственных или муниципальных нужд, а также применяемых при подготовке проектов планировки и проектов межевания для определения размеров земельных участков, выделяемых для использования существующих зданий, строений, сооружений (подпункт "а" пункта 5 раздела Введение региональных нормативов).

Из расчета министерства, произведенного на основании региональных нормативов, следует, что площадь земельного участка, занятого и необходимого для двух объектов производственного назначения общей площадью застройки 172,6 кв. метров, составляет 1015, 3 кв. метра, в то время как обществу передан в собственность участок площадью 5000 кв. метров.

При этом в силу пункта 1 статьи 37 Земельного кодекса объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

В случае если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка, орган местного самоуправления утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета участка в порядке, установленном Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости". Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка (пункт 7 статьи 36 Земельного кодекса).

Таким образом, исключительное право собственника объекта недвижимости распространяется только на земельный участок занятый этим объектом и необходимый для его использования, прошедший государственный кадастровый учет. Для целей реализации этого права собственник объекта недвижимости обеспечивает за свой счет выполнение в установленном порядке кадастровых работ, при проведении которых путем составления межевого дела формируется земельный участок площадью не менее предельных минимальных размеров и не более предельных максимальных размеров, установленных для конкретных видов деятельности или площадью, определенной в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. При определении конкретной площади земельного участка в указанных пределах и при формировании границ участка подлежат соблюдению требования пункта 7 статьи 36 Земельного кодекса.

Судами трех инстанций установлено, что в предусмотренном законом порядке обществом не был сформирован земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их эксплуатации и площадь его не определена, поэтому оспариваемый договор купли-продажи противоречит пунктам 1 и 7 статьи 36, пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса и является недействительной (ничтожной) сделкой.

Указав, что общество вправе выкупить в собственность земельный участок для строительства производственной базы, суды не учли, что предоставление земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства осуществляется по особым правилам, установленным статьями 30-32 Земельного кодекса: без предварительного согласования мест размещения объектов (на торгах) и с предварительным согласованием мест размещения объектов (для коммерческих организаций только в аренду).

Стороны сделки не ссылались, и из материалов дела не следует, что земельный участок с кадастровым номером 03:08:380101:148, площадью 50 000 кв. метров, был предоставлен обществу для строительства производственной базы с соблюдением одной из приведенных процедур.

Напротив, из заявления общества от 28.11.2011 и постановления администрации от 19.04.2012 N 579 следует, что земельный участок испрашивался и предоставлен в собственность для эксплуатации объектов недвижимости по правилам статьи 36 Земельного кодекса и по льготной цене, установленной для собственников недвижимых объектов пунктом 2 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Таким образом, выводы суда о том, что спорный земельный участок правомерно передан обществу в собственность по договору купли-продажи для строительства производственной базы, грубо противоречит пункту 1 статьи 36, пункту 1 статьи 37, пункту 2 статьи 35, пункту 3 статьи 33, статьям 30-32 Земельного кодекса. Такая сделка в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является недействительной (ничтожной).

Учитывая, что земельный участок, занятый объектами недвижимости и необходимый для их использования, не сформирован по заявлению собственника в соответствии с требованиями пункта 1 статьи 37 и пункта 7 статьи 36 в соответствии с порядком, установленном Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", правила статьи 180 Гражданского кодекса применению к спорным правоотношениям не подлежат.

При названных обстоятельствах принятые судебные акты нарушают единообразие в применении судами норм права, что в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для передачи дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 299, 300, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

1. Передать в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации дело N А10-78/2013 Арбитражного суда Республики Бурятия для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Республики Бурятия от 17.04.2013, постановления Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2013 и постановления Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 29.10.2013.

2. Направить копии определения, заявления и прилагаемых к ним документов лицам, участвующим в деле.

3. Предложить лицам, участвующим в деле, представить отзыв в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации на заявление о пересмотре судебных актов в порядке надзора в срок до 19 мая 2014 года.

Председательствующий судья

Г.Г. Попова

Судьи

Е.Е. Борисова Г.Д. Пауль