Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 7 октября 2008 г. N КГ-А41/8965-08 Удовлетворяя требование о взыскании с ответчика суммы полученного им авансового платежа с начисленными на нее процентами за период пользования чужими денежными средствами, суд указал на ничтожность условий соглашения в части договора аренды, в результате чего, согласно гражданскому законодательству, при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 7 октября 2008 г. N КГ-А41/8965-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 23 сентября 2008 г.

ООО "Компания "Малахит" обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" о признании недействительным (ничтожным) соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 21 марта 2007 г., о взыскании 109050 руб. 40 коп., перечисленных на расчетный счет ответчика в качестве авансового платежа, и процентов за пользование чужими денежными средствами до момента фактической оплаты.

До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил иск и просил применить последствия недействительности ничтожной сделки - соглашения об использовании коммерческой недвижимости от 21 марта 2007 г. и взыскать с ответчика 109050 руб. 40 коп., перечисленные на расчетный счет ответчика в качестве авансового платежа и проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 8709 руб. 85 коп. и до момента фактической оплаты.

Решением Арбитражного суда Московской области от 9 апреля 2008 года иск был удовлетворен.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что соглашение от 21 марта 2007 г. об использовании коммерческой недвижимости является смешанным договором, содержащим элементы договора аренды недвижимого имущества, и в этой части условия договора противоречат закону, поскольку на момент подписания соглашения от 21 марта 2007 г. здание торгового центра "МЕГА Адыгея", как объекта недвижимости, не существовало. Вследствие того, что ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" не являлось собственником объекта недвижимого имущества, то в силу требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации оно не имело права сдавать имущество в аренду.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 июня 2008 г. решение Арбитражного суда г. Москвы от 9 апреля 2008 г. отменено. В удовлетворении иска отказано.

При принятии постановления суд апелляционной инстанции исходил из того, что соглашение от 21 марта 2007 г. об использовании коммерческой недвижимости является предварительным договором аренды коммерческой недвижимости. При подписании указанного соглашения ответчик не распорядился недвижимым имуществом, а лишь принял на себя обязательство заключить в будущем договор аренды с ООО "Компания "Малахит" при условии государственной регистрации здания торгового центра "МЕГА Адыгея" как объекта недвижимости и на условиях, определенных в приложении к договору (приложение А).

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 21 марта 2007 г. соответствует требованиям закона и иных правовых актов, в связи с чем основания для признании его недействительным и применении последствий недействительности сделки путем возврата денежной суммы в размере 109050 рублей 40 копеек, перечисленной на расчетный счет ответчика в качестве уплаты авансового платежа и процентов за пользование чужими денежными средствами отсутствуют.

Не согласившись с принятым судом апелляционной инстанции постановлением, истец обратился с кассационной жалобой, в которой просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

В обоснование кассационной жалобы истец указывает, что постановление принято апелляционной инстанцией с нарушением норм материального права. По утверждению истца договор аренды от 21 марта 2007 г. является сделкой, заключенной с нарушением статей 609, 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть является ничтожной сделкой, поскольку ответчик не являлся собственником объекта недвижимого имущества и не имел права в силу требований статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации сдавать его в аренду.

В отзыве на кассационную жалобу ответчик против удовлетворения кассационной жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность принятого постановления.

В судебном заседании кассационной инстанции, представитель истца поддержал доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Представитель ответчика против удовлетворения жалобы возражал, ссылаясь на законность и обоснованность принятого постановления, а также на несостоятельность доводов кассационной жалобы.

Обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, проверив в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция к пришла к следующим выводам.

Как установлено судами обеих инстанций 21 марта 2007 г. между ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" (арендодатель) и ООО "Компания Малахит" (арендатор) было заключено соглашение об использовании коммерческой недвижимости от 21 марта 2007 г., предметом которого является определение сроков и условий для использования и аренды арендатором площадей до государственной регистрации договора аренды.

Приложением к договору под буквой "А" является подписанный сторонами договор аренды коммерческих площадей, по которому арендодатель обязался передать в аренду арендатору 55 кв.м в торговом центре МЕГА Адыгея, расположенном по адресу: Республика Адыгея, Тахтамукайский район, район аула Новая Адыгея, муниципального образования "Старобжегокайское поселение", Южный подъезд к автомагистрали "Дон", номер площадей на плане аренды 3044.

Срок аренды установлен сторонами с 21 марта 2008 г. до 31 марта 2013 г. Указанный договор не прошел государственной регистрации.

Во исполнение условий договора 18 апреля 2007 г. истцом был перечислен ответчику авансовый платеж фиксированной арендной платы за 1 месяц в размере 109050 руб. 04 коп. для дальнейшего перечисления на счет ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)".

На момент подписания договора аренды и соглашения от 21 марта 2007 г. ООО "ИКЕА МОС (Торговля и недвижимость)" здание, помещение в котором передавалось в аренду, являлось объектом договора строительного подряда, не было введено в эксплуатацию, право собственности ответчика на него не было зарегистрировано.

Ответчик не передавал истцу по передаточному акту площади, поскольку здание являлось предметом действующего договора строительного подряда. Соответствующих счетов на оплату коммунальных услуг ответчиком также не выставлялось.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Статьей 219 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежит государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно статье 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Из положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Исследовав и оценив доказательства в их совокупности, руководствуясь положениями действующего законодательства, суд первой инстанции правильно определил спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил имеющие значение для дела обстоятельства, обоснованно пришел к выводу о ничтожности условий соглашения в части договора аренды. Установив, что на момент подписания соглашения сторонами уже был подписан договор аренды, суд правомерно не признал этот договор предварительным договором аренды недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

С учетом названной нормы суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика суммы полученного им авансового платежа с начисленными на нее процентами за период пользования чужими денежными средствами, предусмотренными статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда об отмене решения и отказе в удовлетворении иска является незаконным и подлежит отмене, а решение суда первой инстанции оставлению в силе.

Руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

постановление от 23 июня 2008 г. по делу N А41-К1-1601/08 Десятого арбитражного апелляционного суда отменить, решение от 9 апреля 2008 г. по тому же делу Арбитражного суда Московской области оставить в силе.

Взыскать с ООО "ИКЕА МОС (Торговля и Недвижимость)" в пользу ООО "Компания "Малахит" 1000 руб. 00 коп. госпошлины по кассационной жалобе.