Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 30 октября 2008 г. N КГ-А40/9968-08 Суд направил дело о заключении договора аренды недвижимого имущества на новое рассмотрение, поскольку выводы суда о соответствии смены предмета аренды требованиям действующего в рассматриваемый период порядка являются необоснованными, кроме того, не представляется возможным определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 30 октября 2008 г. N КГ-А40/9968-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17 июля 2009 г. N КГ-А40/6258-09-П

Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2008 г.

Товарищество с ограниченной ответственностью "Лидия-Мода" (г. Москва) (далее по тексту - ТОО "Лидия-Мода" или истец) 19 марта 2008 года обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Департаменту имущества города Москвы (далее - ДИгМ или ответчик) об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды на нежилое помещение площадью 76,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Москва, улица Б. Дмитровка, дом 5/6, строение 3 (подвал, помещение 7 комнаты 1-3).

При рассмотрении заявленных требований по существу, решением Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2008 года (резолютивная часть решения объявлена 16.06.2008) по делу N А40-13297/08-82-137 в иске ТОО "Лидия-Мода" к Департаменту имущества города Москвы об обязании заключить договор аренды на нежилые помещения по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, дом 5/6 стр. 3 площадью 76,4 кв.м. подвал, пом. 7 комнаты 1-3/ было отказано. При принятии решения суд руководствовался статьями 8, 11, 12, 421, 445, 606, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктом 1.4 приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 (л.д. 112-113).

Отказывая в удовлетворении заявленного иска, суд первой инстанции пояснил, что 20.12.1992 между Дирекцией "Тверская" ТУ "Тверское" (арендодатель), правопреемником которого в части прав и обязанностей арендодателя является ответчик, и ТОО "Лидия-Мода" был заключён договор аренды N 0-5254/92 на нежилые помещения площадью 427,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пушкинская (в настоящее время ул. Б. Дмитровка), дом 5/6, стр. 3, при том, что срок действия согласно пункта 2 указанного договора был установлен с 01.08.1992 на 5 лет, до момента приватизации.

В связи с принятием Правительством Москвы решения о реконструкции указанного здания, стороны подписали к договору аренды Дополнительное соглашение от 01.08.2002, согласно которому на время капитального ремонта арендуемого истцом помещения ему передаются в пользование другие помещения площадью 293,7 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, дом 5/6, стр. 3 (подвал) и по акту приёма-передачи от 01.08.2002 помещения были получены истцом в пользование.

При этом суд первой инстанции пояснил, что в обоснование заявленного требования истец не сослался на наличие норм Гражданского кодекса Российской Федерации или иной закон, которым предусмотрена обязанность ответчика заключить с истцом договор аренды на спорные помещения, при том, что отсутствуют документы, свидетельствующие о принятом ответчиком обязательстве заключить с истцом договор аренды на вышеуказанные помещения.

Также суд отметил, что в настоящее время на названные помещения подвала площадью 217,3 кв.м. ответчиком был заключён договор аренды с ООО "АБАГОР", а на оставшуюся часть помещений подвала площадью 76,4 кв.м. истец просил заключить договор аренды с ним, считая, что обязанность ответчика заключить такой договор вытекает из пункта 1.4 приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689.

Кроме того, суд посчитал, что между истцом и ответчиком имеются договорные отношения по аренде нежилого помещения площадью 293,7 кв.м. (подвал пом. 2 комн. 1-7, пом. 7 комн. 1-3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, в том числе на спорные помещения площадью 76,4 кв.м.

Суд первой инстанции в своем решении отметил, что как указано выше, взаимоотношения сторон урегулированы договором от 20.10.1992 N 0-5254/92, по которому истцу в пользование были переданы нежилые помещения площадью 427,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пушкинская (Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3) этажи 1, комн. с 1-29 и 2 комн. 1-8. В действующий договор сторонами были внесены изменения в части объекта аренды, а именно вместо вышеуказанных помещений в аренду истцу были переданы помещения по тому же адресу в подвале площадью 293,7 кв.м., что подтверждается дополнительным соглашением от 01.08.2002 к договору аренды от 20.10.1992 N 0-5254/92.

При этом суд первой инстанции пояснил, что, несмотря на то, что новый договор аренды на помещение подвала с истцом не заключался, изменение объекта аренды по договору не противоречит положениям пункта 1.4. приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689, а сторонами спора не представлены доказательства того, что договор аренды N 0-5254/92 от 20.10.1992 расторгнут в установленном законом порядке или признан в установленном порядке недействительным или незаключённым.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что отсутствуют основания для заключения сторонами другого договора аренды на часть вышеуказанных помещений подвала площадью 76,4 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, дом 5/6, стр. 3.

Также в решении отмечено, что ответчик, не возражая против того, что в соответствии с Дополнительным соглашением от 01.08.2002 к договору аренды фактически изменился объект аренды, посчитал, что, поскольку помещения подвала предоставлялись истцу только на время капитального ремонта арендуемых истцом помещений 1 и 2 этажей, капитальный ремонт (реконструкция) 1 и 2 этажей завершен, истец не имеет право занимать помещения подвала.

Оценивая данный довод ответчика, арбитражный суд первой инстанции нашёл его несостоятельным, поскольку при действующем договоре аренды должен быть определен объект аренды, при том, что стороны, по мнению суда, изменили объект аренды, новые нежилые помещения были переданы истцу в пользование, истец указанные помещения не возвращал, помещения, являющиеся объектом аренды при заключении договора аренды N 0-5254/92 истцу в пользование не возвращены, договор аренды нежилых помещений подвала не расторгался, в него изменения в части объекта аренды не вносились.

Из изложенного суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что договор аренды N 0-5254/92 от 20.10.1992 действует до настоящего времени с объектом аренды площадью 293,7 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, дом 5/6, стр. 3 подвал пом. 2 комн. 1-7, пом. 7 комн. 1-3.

При этом судом первой инстанции не было принято во внимание заявление ответчика о применении срока исковой давности, поскольку требование истца об обязании заключить с ним договор аренды заявлено относительно помещений, которые были фактически предоставлены истцу в пользование путем внесения изменений в действующий договор аренды, а не каких-либо иных помещений, которые должны быть представлены истцу в пользование в соответствии с положениями постановления Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689.

В Девятый арбитражный апелляционный суд решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2008 года сторонами спора не обжаловалось.

Не согласившись с решением суда первой инстанции от 23.06.2008 ДИгМ обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой ответчик просит арбитражный суд кассационной инстанции указанный судебный акт изменить, в связи с тем, что названным арбитражным судом нарушены и неправильно применены нормы статей 421, 450, 452, 607, 611, 615 и 650 Гражданского кодекса Российской Федерации, исключив из мотивировочной части названного решения следующие абзацы:

"Между истцом и ответчиком имеются договорные отношения по аренде нежилого помещения площадью 293,7 кв.м. (подвал пом. 2 комн. 1-7, пом. 7 комн. 1-3), расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3, в том числе на спорные помещения площадью 76,4 кв.м." (абз. 4 стр. 2 Решения).

"Как указано выше, взаимоотношения сторон урегулированы договором от 20.10.1992 N 0-5254/92. По указанному договору истцу в пользование были переданы нежилые помещения площадью 427,6 кв.м., расположенные по адресу: г. Москва, ул. Пушкинская (Б. Дмитровка, д. 5/6, стр. 3) этажи 1, комн. с 1-29 и 2 комн. 1-8. В действующий договор сторонами были внесены изменения в части объекта аренды, а именно вместо вышеуказанных помещений в аренду истцу были переданы помещения по тому же адресу в подвале площадью 293,7 кв.м., что подтверждается дополнительным соглашением от 01.08.2002 к договору аренды от 20.10.1992 N 0-5254/92. Несмотря на то, что новый договор аренды на помещение подвала с истцом не заключался, изменение объекта аренды по договору не противоречит положениям п. 1.4. приложения N 1 к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689" (абз. 5 стр. 2 Решения).

"Ответчик, не возражая против того, что в соответствии с Дополнительным соглашением от 01.08.2002 к договору аренды фактически изменился объект аренды, считает, что поскольку помещения подвала предоставлялись истцу только на время капитального ремонта арендуемых истцом помещений 1 и 2 этажей, капитальный ремонт (реконструкция) 1 и 2 этажей завершена, истец не имеет право занимать помещения подвала" (абз. 8 стр. 2 Решения).

"Оценивая данный довод ответчика, суд находит его несостоятельным, поскольку при действующем договоре аренды должен быть определен объект аренды. Стороны изменили объект аренды, новые нежилые помещения были переданы истцу в пользование, истец указанные помещения не возвращал, помещения, являющиеся объектом аренды при заключении договора аренды N 0-5254/92 истцу в пользование не возвращены, договор аренды нежилых помещений подвала не расторгался, в него изменения в части объекта аренды не вносились" (абз. 9 стр. 2 Решения).

"Таким образом, договор аренды N 0-5254/92 от 20.10.1992 действует до настоящего времени с объектом аренды площадью 293,7 кв.м. по адресу: г. Москва, ул. Б. Дмитровка, дом 5/6, стр. 3 подвал пом. 2 комн. 1-7, пом. 7 комн. 1-3" (абз. 10 стр. 2 Решения).

При этом в своей жалобе ответчик указывает на то, что ТОО "Лидия-Мода" арендовало нежилые помещения площадью 427,6 кв.м. (1 этаж пом. 1 комн. 1-20, 2 этаж пом. 1 комн. 1-8) в здании по указанному адресу на основании договора аренды от 20.10.1992 N 0-5254/92, а в соответствии с инвестиционным контрактом от 01.07.1993 N 8-1/р-2 инвестором - ООО "Политерн" в здании по указанному адресу проводились реконструктивные работы.

В 2002 году в связи с необходимостью проведения ремонтных работ в помещениях арендуемых ТОО "Лидия-Мода", арендатору на период проведения ремонтных работ было предоставлено помещение площадью 293,7 кв.м. в здании по указанному адресу, в котором работы были уже закончены. Согласно Акту приемки законченного строительством объекта, приемочной комиссией от 24.02.2004, утвержденному распоряжением Префекта ЦАО г. Москвы от 12 марта 2004 года N 152-р, указанный объект недвижимости был введен в эксплуатацию.

Из установленного, как отметил ответчик в своей жалобе, в соответствии с соглашением сторон арендатор обязан был освободить предоставленные на период проведения ремонтных работ нежилые помещения площадью 293,7 кв.м. и продолжить использовать объект аренды в соответствии с условиями договора аренды от 20.10.1992 N 0-5254/92, чему не было дано оценки судом первой инстанции в обжалуемом акте.

В отзыве на кассационную жалобу ответчика истец просит арбитражный суд кассационной инстанции обжалуемый судебный акт оставить без изменения, а жалобу ДИгМ - без удовлетворения, ссылаясь при этом на то, что статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень полномочий кассационной инстанции, которая не вправе устанавливать и считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены судом первой инстанции, а удовлетворение кассационной жалобы ответчика приведёт к переоценке установленных судом обстоятельств.

В судебном заседании кассационной инстанции представитель ответчика поддержал доводы рассматриваемой кассационной жалобы, настаивая на исключении из мотивировочной части решения выводов, не соответствующих, по его мнению, обстоятельствам дела.

Надлежащим образом уведомленное о времени и месте слушания кассационной жалобы заявителя (почтовое уведомление о вручении N 16184), участвующее в деле ТОО "Лидия-Мода" своих представителей в судебное заседание кассационной инстанции не направило, при том, что в силу части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции лица, участвующего в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на неё, заслушав представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права при принятии обжалуемого решения, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом акте установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, арбитражный суд кассационной инстанции пришел к выводу о том, что названный судебный акт подлежит отмене, как принятый с нарушением применения норм права, а дело подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что решения, принимаемые арбитражным судом должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Как следует из статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в мотивировочной части решения должны быть указаны фактические и иные обстоятельства дела, установленные арбитражным судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах и доводы в пользу принятого решения, мотивы, по которым суд отверг те или иные доказательства, принял или отклонил приведенные в обоснование своих требований и возражений доводы лиц, участвующих в деле, а также должны быть указаны законы и иные нормативные акты, которыми руководствовался суд при принятии решения и мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Согласно статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, при этом каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Результаты оценки доказательств суд отражает в судебном акте, содержащем мотивы принятия или отказа в принятии доказательств, представленных лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений.

Однако обжалуемый судебный акт нельзя признать в полной мере соответствующими указанным нормам права в связи с нижеследующим.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством, при том, что согласно пункта 4 статьи 445 названного Кодекса, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Как указано в статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец должен доказать те обстоятельства, на которые он ссылается как на основание своих требований, то есть должен представить доказательства того, что ДИгМ в силу закона или принятого на себя обязательства должен заключить с истцом договор аренды на спорные заявленные помещения.

При этом ссылка суда первой инстанции в обоснование принятого им решения на пункт 1.4 приложения N 1 "Положение о порядке учета и оформления прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве" к постановлению Правительства Москвы от 13.08.1996 N 689 не может служить достаточным правовым обоснованием принятого судебного акта, учитывая, что суд первой инстанции не дал также надлежащей оценки названному акту.

Так, пунктом 1.4 указанного Приложения N 1 предусмотрено, что объекты нежилого фонда могут быть переданы: в хозяйственное ведение; в оперативное управление; в безвозмездное пользование; в аренду; в субаренду, а также проданы в соответствии с действующим законодательством, Государственной и Московской программами приватизации, а также действующими нормативными документами по городу Москве.

Кроме того, пунктом 5.2 названного Приложения N 1, на который также сослался суд первой инстанции, предписано, что передача нежилого помещения в аренду без аукциона или конкурса может быть произведена юридическим и физическим лицам на основании распоряжения Мэра Москвы, постановления Правительства Москвы, распоряжения Департамента имущества города Москвы в следующих случаях: вывод арендаторов из высвобождаемых зданий - памятников истории, культуры, культовых сооружений, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий, сооружений; обмен нежилых помещений или замена. Указанные распорядительные документы Правительства Москвы и Департамента имущества города Москвы могут быть приняты при наличии согласования (визы) префектуры административного округа, при этом указываются название юридического (физического) лица и конкретное нежилое помещение (общая площадь, этаж, номера помещений) и цель его использования.

Однако суд первой инстанции не сослался на упомянутый указанным пунктом 5.2. Приложения N 1 акт, которым была предусмотрена передача истцу спорных нежилых помещений, в связи с чем вывод названного суда о соответствии смены предмета аренды с требованиями действующего порядка такой смены нельзя признать в достаточной мере обоснованным.

Также следует учитывать, что согласно пункту 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды; при отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Конкретизируя названные требования, статья 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что право аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 1); в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения) (пункт 3).

При таких обстоятельствах можно сделать вывод о том, что решение суда первой инстанции от 23.06.2008 принято с нарушением применения норм права, что могло привести к принятию неправильного решения, а также изложения спорных выводов, перечисленных в мотивировочной части названного судебного акта, которые могут быть использованы как преюдициально установленные при дальнейшем разрешении спорных правоотношений сторон, в связи с чем, в соответствии с частями 1-3 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Так как для принятия обоснованного и законного решения требуется исследование и оценка доказательств, а также иные процессуальные действия, что невозможно в суде кассационной инстанции в силу его полномочий, дело в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса подлежит передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

При новом рассмотрении дела арбитражному суду первой инстанции следует учесть изложенное, определить спорное правоотношение сторон, применимые к нему нормы права, соблюдение установленного порядка передачи в аренду нежилых помещений сторонами спора, учесть доводы сторон и с надлежащим применением закона принять обоснованное решение.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 23 июня 2008 года по делу N А40-13297/08-82-137 отменить, дело направить на новое рассмотрение в тот же арбитражный суд первой инстанции.