Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 мая 2000 г. N КА-А40/4280-99 Отказывая в удовлетворении требования по делу о признании недействительным договора залога недвижимого имущества, суд исходил из того, что при залоге строений, зданий и сооружений с земельным участком, находящимся непосредственно под зданием, строением, сооружением, Москомзем не регистрирует залог недвижимости, а использует полученные от держателя реестра сведения о залоге недвижимости при составлении и ведении земельного кадастра (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 мая 2000 г. N КА-А40/4280-99
(извлечение)

Решением арбитражного суда г. Москвы от 15.07.99 признан недействительным договор залога недвижимого имущества от 16.08.96, заключенный между АООТ "Чипполино" и КБ "Реформа".

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемый договор залога подлежал регистрации в Московском земельном комитете и отсутствие такой регистрации влечет его недействительность по основаниям, предусмотренным ст. 339, 164, 131, 168 ГК РФ.

В апелляционном порядке дело не рассматривалось.

В кассационной жалобе КБ "Реформа" просит об отмене вышеназванного решения суда по основаниям нарушения судом норм материального права: ст. 165, 168, п. 4 ст. 339 ГК РФ.

Судом кассационной инстанции по ходатайству ОАО "Чипполино" произведена замена заявителя кассационной жалобы - ТОО КБ "Реформа" на ЗАО КБ "Фабер-банк" в порядке процессуального правопреемства (ст. 40 АПК РФ), возникшего в результате заключения договора цессии от 25.02.2000 между КБ "Реформа" и ЗАО АКБ "Фабер-банк", по которому к последнему перешло право требования по кредитному договору N 652/96 от 21.05.96, в обеспечение которого был заключен оспариваемый договор залога строения N 2 по адресу: г. Москва, Коровинское шоссе, д. 35. Данные обстоятельства подтверждены надлежащими доказательствами.

Проверив материалы дела, выслушав представителя ЗАО АКБ "Фабер-банк", поддержавшего доводы кассационной жалобы, представителей ООО "Золотой Фрукт" и ОАО "Чипполино", возражавших против отмены обжалуемого судебного акта, считая его законным и обоснованным, суд кассационной инстанции находит, что решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.99 по делу N А40-16543/99-9-221 подлежит отмене по следующим основаниям.

Из материалов дела усматривается, что согласно договору залога недвижимого имущества от 16.08.96, заключенному между КБ "Реформа" (залогодержатель) и АООТ (в настоящее время ОАО) "Чипполино" (залогодатель) в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору N 652/96 от 21.05.96 залогодатель передал в залог принадлежащий ему на праве собственности объект недвижимости по адресу: Москва, Коровинское шоссе, д. 35, стр. 2 вместе с правом пользования (аренды) соответствующим земельным, участком, на котором находится это строение.

Данный договор залога зарегистрирован в Москомимуществе в реестре залога N 430 от. 18.11.96, о чем участники сделки были уведомлены письмом от 20.11.96 N 96/14143.

Признавая данную сделку недействительной, суд ссылаясь на п. 3 ст. 339 ГК РФ указал на то, что сторонами по договору не соблюден установленный порядок регистрации сделок, а именно: ипотека земельного участка не зарегистрирована в Москомземе.

Данный вывод суда является ошибочным и противоречит материалам дела.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части.

Согласно п. 3 ст. 339 ГК РФ договор залога должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с соответствующим имуществом.

По делу видно, что передаваемое ОАО "Чипполино" в залог строение 2 по вышеназванному адресу принадлежит обществу на праве собственности, а земельный участок, неразрывно связанный с передаваемым в залог строением - на праве аренды.

Из оспариваемого договора залога видно, что земельный участок не был предметом самостоятельной ипотеки. По данному договору в залог передавалось лишь право пользования (аренды) той частью земельного участка, которая занята непосредственно передаваемым в залог строением.

При таких обстоятельствах регистрация отдельно ипотеки земельного участка под строением не нужна, что подтверждается действовавшим в г. Москве на период заключения договора залога порядком регистрации ипотеки недвижимого имущества.

Так, в период заключения спорной сделки (16.08.96) порядок регистрации залога недвижимого имущества определялся распоряжением мэра, Москвы от 16.06.94 N 288-РМ "О регистрации операций с собственностью, физических и юридических лиц в г. Москве" и постановлением Правительства Москвы N 788 от 20.09.94 "О введении на территории Москвы единой системы государственной регистрации залога и единого реестра договоров залога".

Порядок регистрации ипотеки недвижимого имущества, предусмотренный названными нормативными актами, не был нарушен сторонами оспариваемой сделки.

Согласно п. 1.5 Положения о регистрации залога на территории Москвы, утвержденного постановлением правительства Москвы от 20.09.94 N 788, залог имущества должен быть зарегистрирован в обязательном порядке в тех же органах, которые осуществляют государственную регистрацию соответствующих объектов.

В соответствии с вышеназванным распоряжением мэра Москвы от 16.06.94 N 288-РМ регистрация зданий, строений, сооружений, принадлежащих на праве собственности физическим и юридическим лицам, а также регистрация на базе реестра собственности операций залога недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений) предприятий всех форм собственности поручена Москомимуществу.

В компетенцию Москомзема в силу приложения N 3 к постановлению Правительства Москвы N 788 от 20.09.94 входит регистрация ипотеки земельных, участков, а также залога зданий, строений, сооружений... совместно с земельным участком.

В данном случае, как уже было отмечено выше, имел место договор залога строения.

Ипотека части земельного участка, находящегося под строением происходит одновременно с ипотекой строений, с которыми земля связана как принадлежность.

В этом случае согласно вышеназванному постановлению Правительства Москвы N 788 от 20.09.94 на Единого держателя реестра залога возложена обязанность уведомить Москомзем о регистрации залога недвижимости.

Таким образом, при залоге строений, зданий и сооружений с земельным участком, находящимся непосредственно под зданием, строением, сооружением, Москомзем не регистрирует залог недвижимости, а использует полученные от держателя реестра сведения о залоге недвижимости при составлении и ведении земельного кадастра и поземельной книги в соответствии с Указом президента РФ от 11.12.93. N 2130.

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор залога строений N 2 по адресу: Коровинское ш., д. 35 от 16.08.96 зарегистрирован в Москомимуществе в реестре залога N 430 от 18.11.96 и внесен в Единый государственный реестр прав.

Учитывая изложенное, вывод суда о нарушениях ответчиками порядка, регистрации ипотеки недвижимости от 16.08.96 является необоснованным.

Кроме того, как видно из материалов дела через два года после заключения оспариваемого договора залога стороны урегулировали свои отношения по вопросу обращения взыскания на заложенное имущество путем заключения мирового соглашения, по которому обращено взыскание на заложенное по договору от 16.08.96 строение 2 по адресу Коровинское шоссе, д. 35 для продажи его на открытом аукционе в порядке, предусмотренном законом.

Данное мировое соглашение было утверждено определением суда от 03.09.98, вступившим в законную силу.

Во исполнение указанного мирового соглашения было проведено два аукциона, но имущество продано не было.

Доводы ООО "Золотой Фрукт" и ОАО "Чипполино" о незаконности определения об утверждении указанного выше мирового соглашения не влияют на законность решения суда, вынесенного по вопросу о признании недействительным договора залога по основаниям несоблюдения порядка регистрации залога.

Кроме того, данное определение об утверждении мирового соглашения проверялось в порядке надзора и не было опротестовано.

Учитывая, что все обстоятельства по делу установлены и не требуется их дополнительного исследования, суд кассационной инстанции считает необходимым в пределах своей компетенции, установленной ст. 174, 175 АПК РФ, вынести новое решение об отказе ООО "Золотой Фрукт" в иске о признании недействительным договора залога от 16.08.96.

Руководствуясь ст. 175-177 АПК-РФ. Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 15.07.99 по делу N А40-16543/99-9-221 отменить.

В иске ООО "Золотой Фрукт" о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 16.08.96, заключенного между АООТ "Чипполино" и КБ "Реформа" отказать.

Взыскать с ООО "Золотой Фрукт" в доход федерального бюджета РФ государственную пошлину в размере 417 руб. 45 коп.