Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 23 марта 2000 г. N КГ-А40/4017-99 Суд отказал в удовлетворении требования по делу о взыскании задолженности по арендной плате и выселении из нежилого помещения, поскольку договор субаренды признан ничтожной сделкой в связи с тем, что на момент его заключения помещение было обременено арендными обязательствами и арендодатель являлся ненадлежащим (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 23 марта 2000 г. N КГ-А40/4017-99
(извлечение)

ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" обратилось в арбитражный суд с иском к Учреждению культуры "Орден магов "Атис" о взыскании задолженности по арендной плате по договору от 18.10.96 N 33 в сумма эквивалентной 15999,14 долларов США по курсу ЦБ Российской Федерации на день вынесения решения и обязании ответчика освободить помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2, строение 1.

Определениями суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Департамент государственного и муниципального имущества г. Москвы (ДГМИ) и ТОО "Театр на Солянке".

Суд определением от 22.07.99 привлек в качестве второго ответчика ТОО "Театр на Солянке", исключив его третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований.

Истец до принятия решения уточнил требования и просил взыскать с Учреждения культуры "Орден магов "Атис" 445.816 руб. 42 коп. долга по арендной плате и пени за просрочку платежа и обязать ответчиков освободить нежилое помещение.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 09-10.08.99, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 05.10.99, в иске отказано.

При этом суд исходил из того, что договор субаренды от 18.10.96 N 33, заключенный ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" с УК "Орден магов "Атис", является ничтожной сделкой, поскольку заключен на обремененное обязательствами имущество. Договор субаренды правовых последствий для сторон не порождал. Суд указал, что истец является ненадлежащим, т.к. он передал свои права арендатора другому лицу.

На указанные судебные акты истцом подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения и постановления, поскольку суд неправильно применил нормы материального права, регламентирующие перемену лиц в обязательстве, предварительный договор и последствие расторжения договора, суд не учел, что договор субаренды от 19.07.91 N 3 является ничтожной сделкой, а также суд нарушил нормы процессуального права.

В судебном заседании представители истца настаивали на своих требованиях, а представители ответчика возражали против доводов жалобы и просили оставить решение и постановление без изменения.

Представителем Департамента государственного и муниципального имущества города Москвы заявлено ходатайство о рассмотрении кассационной жалобы без участия третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.

Изучив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены решения и постановления.

Как усматривается из материалов дела, Дирекция N 7 Муниципального предприятия по эксплуатации высотных административных и жилых домов заключила с ООО "Жилтоварищество - Наш Дом" договор от 07.07.91 N 48 на аренду нежилой площади жилого дома N 1/2 (строение 1 и 2) по ул. Солянка площадью 13,912 кв. у. сроком по 07.07.2016.

ООО "Жилтоварищество - Наш Дом" заключило с Театром на коллективном подряде "Театр на Солянке" (правопреемником которого является ТОО "Театр на Солянке") договор от 19.07.91 N 3 на субаренду нежилых помещений площадью 3482.2 кв. м в доме 1/2 строение 1 и 2 по ул. Солянка. Срок субаренды определялся с 19.07.91 по 07.07.2016.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12.10.99, вступившем в законную силу 06.12.99, в иске ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" к ТОО "Театр на Солянке" о признании недействительным договора субаренды от 19.07.91 N 3 отказано.

Правительством Москвы - администрация, Жилищно-кредитным коммерческим банком "Жилкредит" - инвестор и ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" подписан контракт от 16.08.93 N l-3/p-l на капитальный ремонт и реконструкцию жилого дома по адресу: ул. Солянка, д. 1/2 (строение 1, 2 и 2а). Согласно п. 5.2.1 Жилтоварищество обязуется с момента подписания настоящего контракта уступить в пользу инвестора право по договору от 07.07.91 N 48 (на аренду нежилой площади жилого дома N 1/2, стр. 1, 2, 2а по ул. Солянка).

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 25.05.98 по делу N А40-9194/98-64-153 установлено, что условия контракта об уступке прав арендатора, по договору от 07.07.91 N 48 не противоречат действующему законодательству, поскольку в контракте речь идет о переоформлении прав на арендуемое нежилое помещение по указанному договору с согласия арендатора и собственника помещений, о котором свидетельствует участие в контракте Правительства Москвы, а также согласование его условий с Москомимуществом.

Постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 27.08.98 решение оставлено без изменения и подтвержден вывод о перенайме, т.е. передаче арендатором - ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" прав и обязанностей по договору аренды от 07.07.91 N 48 ЖККБ "Жил кредит" с) согласия собственника.

С учетом изложенного, а также контракта от 16.08.93. N l-3/p-l, действующего на момент заключения договора субаренды от 18.10.96 N°33, суд обоснованно пришел к выводу об отсутствии у ТОО "Жилтоварищество - Наш Дом" правовых оснований для заключения договора субаренды от 18.10.96 N 33, т.е. ТОО "Жилтоварищество-Наш Дом" являлся ненадлежащем арендодателем.

При этом суд кассационной инстанции не усматривает нарушением судом первой и апелляционной инстанции п. 5 Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.10.96 N 13.

Суд пришел к выводу о прекращении договора субаренды от 19.07.91 N 3 с момента заключения контракта от 16.08.93 N l-3/p-l, поскольку с этого периода права и обязанности арендодателя по договору от 07.07.91 N 48 переуступлены в порядке перенайма ЖКК Б "Жилкредит". Однако вывод нельзя признать достаточно обоснованным, т.к. к договорам субаренды применяются такие же правила как к договорам аренды и действующее на тот период законодательство не предусматривало такого основания прекращения договора субаренды как передача прав и обязанностей арендатор - ТОО "Жилтоварищество-Наш Дом" (является по отношению к ТОО "Театр на Солянке" арендодателем по договору от 19.07.91 N 3) другому лицу.

При таких обстоятельствах суд правомерно признал договор от 18.10.96 N 33 ничтожной сделкой в соответствии со ст. 168 ГК РФ как не соответствующий требованиям закона, поскольку помещение на момент заключения указанного договора было обременено арендными обязательствами (договор субаренды от 19.07.91 N 3) и заключен ненадлежащим арендодателем.

Согласно ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий и недействительна с момента ее совершения, суд обоснованно отказал в удовлетворении иска о взыскании задолженности по арендной плате и выселении Учреждения культуры "Орден магов "Атис" из нежилого помещения, т.к. оно согласно актам обследования, его освободило.

Ссылка заявителя на дополнительное соглашение от 15.08.96 к договору субаренды от 19.07.91 N 3, согласно которому ООО "Театр на Солянке" возвратило помещение ТОО "Жилтоваришество - Наш Дом", не может быть принята во внимание, поскольку соглашение не было предметом рассмотрения суда первой и апелляционной инстанции и не получило надлежащей оценки.

ТОО "Театр на Солянке" занимает помещение на основании договора субаренды от 19.07.91 N 3, заключенного с согласия арендодателя (п. 4.2 договора от 07.07.91 N 48), то оснований для его выселения не имелось.

Пунктом 9.6 контракта установлено, что в случаях, указанных в п.п. 9.4 (право администрации требовать расторжения контракта в арбитражном суде, когда инвестор не обеспечит соблюдение сроков реализации проекта...) и 9.5 права, переданные Жилтовариществом инвестору - ЖК КБ "Жилкредит" в соответствии с п. 5.2.1 контракта (права арендатора по договору от 07.07.91 N 48) возвращаются Жилтоваришеству без дополнительных соглашений между сторонами настоящего контракта.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 04.11.98 по делу N А40-31649/98-27-386 расторгнут контракт от 16.08.98 N l-3/p-l на основании п. 9.4 в связи с нарушением сроков исполнения обязательств.

С вступлением решения в законную силу ЖКК Б "Жилкредит" передал права и обязанности арендатора по договору от 07.07.91 N 48 ТОО "Жилтоваришество - Наш Дом" с согласия собственника в соответствии с п. 9 контракта-. При этом указание суда о том, что обратная передача прав и обязанностей в отношение арендованного имущества должна производиться в той же форме, в которой произошел перенайм, т.е. должен быть заключен новый договор аренды, не соответствует требования ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации и п. 9.6 контракта.

Учитывая изложенное и руководствуясь ст.ст. 171, 174, 175, 177 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд постановил:

решение от 09-10.08.99 и постановление от 05.10.99 Арбитражного суда г. Москвы по делу N А40-17664/99-19-113 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Взыскать с ТОО "Жилтоваришество - Наш Дом" в доход федерального бюджета 5.675 руб. 62 коп. госпошлины по кассационной жалобе.