Сдача в аренду: не потерять в прибыли (Э. Глуховская, "эж-ЮРИСТ", N 44, ноябрь 2008 г.)

Сдача в аренду: не потерять в прибыли

Владея недвижимостью, собственник надеется, что располагает неким стабильным объектом вложения средств и источником дохода. Особенно на это рассчитывает собственник, выбравший для себя такой способ использования недвижимости, как сдача в аренду. Однако в условиях рынка основная проблема многочисленных владельцев складских и офисных помещений - рост цен на предоставляемую ими услугу. Последняя при этом дорожает быстрее, нежели истекает срок среднестатистического договора аренды (около года). Меньший срок, увы, не интересен арендаторам. Как манны небесной ждут арендодатели истечения срока очередного договора, чтобы увеличить цену за метр зачастую тому же арендатору. Обеспечение их коммерческого интереса в рамках действующего договора - тема, заслуживающая нашего внимания.

Изменение обстоятельств: убедить суд

Отметим существование механизма решения проблемы, подходящего для всех видов договоров. Общее правило п. 2 ст. 424 ГК РФ гласит, что изменение цены после заключения договора, в том числе договора аренды, допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом, либо в установленном законом порядке. Оттолкнемся от наиболее проблемного для арендодателя варианта - в договоре аренды ничего не сказано о том, как и каким образом арендодатель может пересмотреть арендную плату. Немного преимуществ дает арендодателю и включенное в договор условие о возможности пересмотра, сроки и размер которого устанавливаются соглашением сторон. При этом дополнительное соглашение, естественно, никто подписывать не спешит. Значит ли это, что реальные шансы пересмотреть цену аренды отсутствуют?

Норма ст. 451 ГК РФ устанавливает, что существенные изменения обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, являются основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его содержания. Существенным изменение признается, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на совершенно иных условиях.

Коль скоро стороны не смогли привести договор в соответствие с изменившимися обстоятельствами, по иску заинтересованной стороны договор может быть изменен. Итак, возможен судебный порядок повышения арендной платы.

Отметим сразу, что, на наш взгляд, нормы статьи 451 не слишком эффективны в данной ситуации, особенно если арендодатель решает таким образом вопрос рыночного роста цен на аренду. Поясним. Для того что бы норма "сработала", следует одновременно выполнить ряд условий. Во-первых, стороны предполагали, что такого изменения не произойдет; во-вторых, причины изменения обстоятельств не могли быть предотвращены стороной; в-третьих, исполнение договора без изменения условий нарушает соотношение имущественных интересов сторон, влечет ущерб, в результате которого сторона в значительной степени лишается того, на что рассчитывала; и, наконец, в-четвертых, из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Даже поверхностный анализ приведенных условий показывает, что механизм данной нормы имеет мало общего с правовой защитой обычных рыночных рисков участников гражданского оборота. Показательно в этом отношении Постановление ФАС МО от 04.12.2007 N КГ-А40/12576-07. Не признав существенным изменением обстоятельств инфляцию 1994-2002 годов и деноминацию 1997 года, ФАС МО отклонил требования истца о повышении арендной платы. В целом, по мнению суда, арендодатель "не доказал наличия совокупности вышеперечисленных условий".

Надо сказать, что в судебной практике можно найти примеры, когда требования, заявляемые по ст. 451, были удовлетворены. По одному из дел существенным было признано то, что истец-арендодатель "не покрывал затрат на содержание помещения" (Постановление ФАС ДО от 30.06.2008 N Ф03-А51/08-1/1860). В Постановлении ФАС ВСО от 18.09.2001 N А33-360/01-С2-Ф02-2146/01-С2 суд счел доказанным наличие существенного изменения обстоятельств исходя из непредсказуемых темпов инфляции, изменения нарицательной стоимости денежных знаков и методики исчисления арендной платы. В Волго-Вятском округе существенным изменением обстоятельств было признано увеличение штатной численности работников арендатора в три раза (Постановление ФАС ВВО от 27.08.2007 N А43-3233/2007-17-51).

Тем не менее нельзя говорить о наличии общей положительной тенденции (Постановление ФАС МО от 05.06.2007 N КГ-А41/6272-07). Выиграть подобные дела очень и очень сложно. Исследовав и темпы инфляции, и падение курса доллара за длительный период, суд Дальневосточного округа не счел доказанным факт существенного изменения обстоятельств и отказал в пересмотре арендной платы (Постановление ФАС ДО от 12.05.2008 N Ф03-А51/08-1/1516).

Кроме того, изменение договора в силу ст. 451 по решению суда неприоритетно по сравнению с его расторжением вследствие изменения обстоятельств и допускается лишь в исключительных случаях, когда расторжение договора влечет для стороны ущерб, способный значительно превысить затраты, которые пришлось бы понести при изменении договора. То есть на истце-арендодателе лежит также бремя доказывания исключительности своего случая.

Работаем над договором

Поэтому в наибольшей степени отвечает интересам арендаторов включение в текст договора возможности регулярного пересмотра арендной платы. Иногда арендодателю удается подписать договор с условием об увеличении арендной платы в одностороннем порядке. Тогда обязанность арендатора платить по повышенной ставке возникает уже на основании письменного требования кредитора.

Но и в том и в другом случае во избежание появления в тексте договора ничтожных условий следует соблюдать положения п. 3 ст. 614 ГК РФ. Норма п. 3 ст. 614 устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. В Постановлении ФАС СКО от 31.01.2002 N Ф08-41/2002 пункты договора аренды в части возможности пересмотра и перерасчета арендной платы раз в квартал были справедливо оценены как ничтожные.

Не следует отождествлять увеличение размера арендной платы, определенной в твердой денежной сумме, и ее перерасчет в соответствии с порядком, предусмотренным в договоре, а именно: установление арендной платы в рублях по курсу иностранной валюты, периодическая индексация арендной платы в соответствующие сроки и прочее. В последнем случае речь идет о механизме исчисления арендной платы, и ее фактический рост не регулируется п. 3 ст. 614 ГК (см. Постановление ФАС СЗО от 16.02.2000 N А56-26580/99). По крайней мере, на настоящий момент суды придерживаются следующей позиции: в течение года неизменным должно оставаться условие договора, предусматривающее твердый размер заработной платы либо порядок (механизм) ее исчисления (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

Риски при пролонгации

Для более детального понимания того, как работает механизм п. 3, разберем формулировку "не чаще одного раза в год". Год исчисляется с момента начала действия договора. А если быть абсолютно корректным - то с начала действия правоотношения. Соответственно если договор заключен на срок 11 месяцев - право на пересмотр размера арендной платы ограничивается п. 3 ст. 614 ГК. Не оценивая экономическую справедливость такого утверждения, отметим, что оно отвечает буквальному толкованию нормы п. 3.

Однако представим, что договор, заключенный на 11 месяцев, пролонгирован на тот же срок на тех же условиях. Появляется ли у арендодателя такое право? В судебной практике находим удивительные примеры, из которых следует, что не появляется. ФАС ЗСО рассуждает следующим образом. По материалам дела договор аренды на 11 месяцев был пролонгирован автоматически, так как "ни одна из сторон не предупредила о прекращении его действия по истечении 11 месяцев". Ссылаясь на тот же п. 3 ст. 614 "суд пришел к правомерному выводу, что между сторонами действует новый договор сроком на 11 месяцев", после чего отметил "неправомерность изменения истцом в период действия этого договора размера арендной платы", так как "твердый размер арендной платы должен оставаться неизменным в течение года с момента заключения договора" (Постановление ФАС ЗСО от 20.07.2004 N Ф04/3914-760/А46-2004).

Отсюда еще одна рекомендация: чтобы пересмотреть размер арендных платежей после пролонгации, следует подчеркивать длящийся характер арендного правоотношения. Для ясности не стоит пренебрегать подписанием дополнительного соглашения даже в ситуации, когда договор пролонгируется автоматически.

Э. Глуховская,

газета "эж-ЮРИСТ"

"эж-ЮРИСТ", N 44, ноябрь 2008 г.