ЖКХ: учет в управляющих компаниях (Г. Юдина, М. Черных, С. Попкова, "Аудит и налогообложение", N 11, ноябрь 2008 г.)

ЖКХ: учет в управляющих компаниях

Деятельность управляющих компаний сферы ЖКХ регулируется Гражданским, Жилищным, Бюджетным и Налоговым кодексами РФ, а также иными нормативными правовыми актами. Правовая сущность деятельности управляющих компаний сферы ЖКХ четко не определена законодательством, что приводит к неоднозначному толкованию экономического содержания операций и их отражению в бухгалтерском учете, финансовой (бухгалтерской) отчетности, признанию для целей налогообложения. В настоящее время управляющая компания выступает в качестве:

посредника (агента) при обеспечении собственников жилья коммунальными и жилищными услугами;

организации, самостоятельно оказывающей жилищные и коммунальные услуги.

Возможен третий, смешанный вариант, когда управляющая компания согласно условиям договора на управление жилищным фондом самостоятельно оказывает жилищные услуги, однако в отношении предоставления коммунальных услуг является посредником. Такой вариант правовых отношений применялся ранее в производственных жилищных ремонтно-эксплуатационных трестах (ПЖРЭТ).

Управляющая компания - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, управляющее многоквартирным домом на основании договора управления. В качестве управляющего может выступать также индивидуальный предприниматель.

Организация и ведение учета расчетов с населением за коммунальные и жилищные услуги - ключевые моменты деятельности управляющих компаний.

В соответствии с п. 2 ст. 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей компанией.

Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Принципиальным является то, что в первом случае собственник самостоятельно осуществляет управление жилым помещением, во втором и третьем случаях поручает управление третьим лицам: ТСЖ, жилищному кооперативу, специализированному потребительскому кооперативу либо управляющей компании. При управлении жилым помещением третьим лицом, независимо от его организационной формы, общие принципы ведения учета должны быть едиными.

По договору управления многоквартирным домом согласно п. 2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

В договоре управления многоквартирным домом в соответствии с п. 3 ст. 162 Жилищного кодекса РФ должны быть указаны:

состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и его адрес;

перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, порядок внесения платы;

порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Так как управляющая компания обязуется (за плату) оказывать коммунальные и жилищные услуги и выполнять соответствующие работы, а также отчитываться перед собственником жилого помещения, то, по сути, договор управления соответствует агентскому договору, определенному ГК РФ.

По агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

В ходе исполнения агентского договора согласно ст. 1008 ГК РФ агент обязан представлять принципалу отчеты в порядке и в сроки, предусмотренные договором. К ним должны быть приложены документы, подтверждающие расходы, произведенные агентом за счет принципала.

Как видим, из договора управления с управляющей компанией и агентского договора вытекает обязанность компании представлять отчет собственнику жилья, что соответствует норме ст. 162 Жилищного кодекса РФ в части осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору.

Собственники жилья могут самостоятельно выбирать управляющую компанию, расторгать договор, обращаться за услугой в другую управляющую компанию.

При выборе управляющей компании собственники жилья должны руководствоваться такими критериями, как качество услуги, размер оплаты за управление, прозрачность, периодичность отчета управляющей компании. На качество информации, которую необходимо представлять в таком отчете, оказывает существенное влияние организация и ведение бухгалтерского учета в управляющей компании.

То что договор управления жилищного фонда по сути носит черты агентского, следует также из Постановления Правительства РФ от 23.05.2006 г. N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам". В нем говорится, что при отсутствии у собственников помещений в многоквартирном доме (в случае непосредственного управления таким домом) или собственников жилых домов договора, заключенного с исполнителем, собственники заключают договор о снабжении холодной и горячей водой, электроэнергией, газом и тепловой энергией, а также о водоотведении непосредственно с соответствующей ресурсоснабжающей организацией.

В этом случае ресурсоснабжающая организация несет ответственность за режим и качество подачи холодной и горячей воды, электроэнергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения на границе сетей, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме или принадлежащих собственникам жилых домов, с системами коммунальной инфраструктуры. При этом обслуживание внутридомовых инженерных систем осуществляется лицами, привлекаемыми по договору собственниками помещений в многоквартирном доме либо собственниками жилых домов, если договором с ресурсоснабжающей организацией не предусмотрено иное.

Собственник-домовладелец может самостоятельно осуществлять рациональное распределение финансовых ресурсов между производителями тех или иных жилищно-коммунальных услуг либо нанять специализированную управляющую организацию, которая может быть муниципальной (служба заказчика), или стороннюю управляющую организацию, в том числе частную. Управляющая организация по поручению собственника может осуществлять также сбор платежей, заключение договоров с подрядными организациями и контроль за их исполнением, заключать договоры найма.

Для реализации своих функций управляющие компании заключают договоры с производителями (поставщиками) коммунальных и жилищных услуг (работ), действуя от своего имени и за счет собственников жилья.

Таким образом, исходя из договорных обязательств, управляющие компании являются посредниками, "закупающими" по поручению жильцов услуги соответствующих организаций по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории, по технической инвентаризации жилого дома, содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, услуги по капитальному ремонту дома. Учитывая, что управляющая компания является коммерческой организацией, за свою услугу она должна взимать плату, определенную в договоре управления.

Бухгалтерские записи по учету операций управляющей компании:

Дт 51 "Расчетные счета" или Дт 50 "Кассы" Кт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Собственники жилья" - получена плата от собственников жилья за коммунальные и жилищные услуги;

Дт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Собственники жилья", Кт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Жилищная услуга" - на основании квитанций по квартплате отражена сумма целевого поступления в части жилищной услуги;

Дт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Собственники жилья", Кт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Коммунальная услуга" - на основании квитанций по квартплате отражена сумма целевого поступления в части коммунальной услуги;

Дт 51 "Расчетные счета" Кт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Бюджетное финансирование" - получены субсидии на покрытие убытков по коммунальной услуге;

Дт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" Кт 51 "Расчетные счета" - перечислены средства организациям, непосредственно обеспечивающим услуги по водоснабжению, водоотведению, отоплению жилых помещений, ремонту жилищного фонда, предоставленные третьими лицами;

Дт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Жилищная услуга", Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Подрядчики, выполняющие ремонт жилищного фонда" - на основании актов выполненных работ средства целевого финансирования направлены на ремонт жилищного фонда;

Дт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Коммунальная услуга", Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками", субсчет "Организации, непосредственно обеспечивающие услуги по водоснабжению, водоотведению, отоплению жилых помещений" - на основании актов, счетов средства целевого финансирования направлены на обеспечение коммунальной услуги;

Дт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Бюджетное финансирование", Кт 86 "Целевое финансирование", субсчет "Коммунальная услуга" - отражено погашение убытков по коммунальной услуге за счет бюджетного финансирования;

Дт 76 "Расчеты с разными дебиторами и кредиторами", субсчет "Собственники жилья", Кт 90 "Продажи", субсчет "Выручка" - на основании отчета агента отражено вознаграждение в соответствии с условиями договора управления жилищным фондом;

Дт 26 "Общехозяйственные расходы" Кт 02 "Амортизация основных средств", 70 "Расчеты с персоналом по оплате труда", 69 "Расчеты по социальному страхованию и обеспечению" - отражены расходы управляющей компании в части амортизации основных средств, начисленной заработной платы, социальному страхованию и обеспечению;

Дт 90 "Продажи", субсчет "Себестоимость продаж", Кт 26 "Общехозяйственные расходы" - списаны расходы управляющей компании;

Дт 90 "Продажи", субсчет "Налог на добавленную стоимость", Кт 68 "Расчеты по налогам и сборам" - начислен НДС с комиссионного вознаграждения;

Дт 19 "НДС по приобретенным ценностям" Кт 60 "Расчеты с поставщиками и подрядчиками" - отражен НДС по приобретенным активам, полученным услугам непосредственно для нужд управляющей компании;

Дт 68 "Расчеты по налогам и сборам" Кт 19 "НДС по приобретенным ценностям" - принят НДС к вычету.

При рассмотрении деятельности управляющей компании в контексте агентского договора налогообложение средств, поступающих на ее счета от такой деятельности, осуществляется с учетом положений подпункта 9 п. 1 ст. 251 НК РФ. То есть в состав доходов, учитываемых при налогообложении, включаются только суммы агентского, посреднического или иного аналогичного вознаграждения управляющей компании. Статьей 156 НК РФ определено, что налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе договоров поручения, комиссии либо агентских договоров определяют налоговую базу по НДС как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений (любых иных доходов) при исполнении любого из указанных договоров.

С 2006 года производится сбор платежей на проведение капитального ремонта. В соответствии со ст. 154 Жилищного кодекса РФ определена структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в том числе расходы на капитальный ремонт. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственников жилищного фонда.

Средства, собранные на капитальный ремонт, носят целевой характер, формируются по конкретному жилому дому и могут быть использованы только на этот же объект. Для подтверждения формирования и использования средств на капитальный ремонт по конкретному объекту жилого фонда составляется график проведения капитального ремонта, утвержденный в установленном порядке. В противном случае будет иметь место нецелевое использование средств либо их неиспользование.

Управляющей компании следует иметь в виду, что ст. 250 НК РФ определен перечень доходов, подлежащих включению в базу по налогу на прибыль. К ним, в частности, относятся доходы в виде использованных не по целевому назначению имущества (в том числе денежных средств), работ, услуг, которые получены в рамках благотворительной деятельности (в том числе в виде благотворительной помощи, пожертвований), целевых поступлений, целевого финансирования, за исключением бюджетных средств. В отношении бюджетных средств, использованных не по целевому назначению, применяются нормы бюджетного законодательства РФ.

Согласно Постановлению Президиума ВАС России от 01.04.2008 г. N 12611/07 управляющие компании сферы ЖКХ самостоятельно оказывают жилищные и коммунальные услуги. Вместе с тем в этом документе не приводится достаточно аргументов в пользу такой позиции, не анализируется правовая природа отношений управляющих компаний и собственников жилья, в связи с чем проблема в области правового аспекта и, следовательно, в части бухгалтерского учета и финансовой (бухгалтерской) отчетности на сегодня остается открытой. В данной ситуации существует риск, что отсутствие учета платежей от населения по целевому характеру приведет к ненадлежащему контролю за такими средствами и как следствие - к проблемам в реализации управляющей компанией своих обязательств перед собственниками жилья, что, по сути, может привести к социальным последствиям.

Г. Юдина,

М. Черных,

С. Попкова,

аудиторы ООО "КВП "Сибаудит инициатива", г. Красноярск

"Аудит и налогообложение", N 11, ноябрь 2008 г.