Вопрос: В соответствии с договором лизинга лизингодатель приобретает для лизингополучателя и предоставляет ему во временное владение и пользование нежилое здание. Последнее после внесения всех лизинговых платежей лизингополучателем переходит в его собственность. Как в этой ситуации быть с земельным участком, находящимся под зданием? ("Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 24, декабрь 2008 г.)

В соответствии с договором лизинга лизингодатель приобретает для лизингополучателя и предоставляет ему во временное владение и пользование нежилое здание. Последнее после внесения всех лизинговых платежей лизингополучателем переходит в его собственность. Как в этой ситуации быть с земельным участком, находящимся под зданием?

Действительно, споры по данному вопросу возможны, о чем свидетельствует и арбитражная практика (см., например, определения ВАС РФ от 05.06.2008 N 4904/08 и от 25.07.2008 N 8215/08). Предметом гражданско-правового спора стала следующая ситуация.

Согласно договору лизинга лизингодатель приобретает для лизингополучателя (в обоих случаях это одно и то же лицо) по договору купли-продажи нежилое здание (офис, гараж), которое при соблюдении условий договора, в том числе по уплате всей суммы лизинговых платежей, переходит в собственность последнего. Выполнив условия договора лизинга, лизингополучатель рассчитывал получить недвижимость в собственность, однако лизингодатель не спешил с указанной передачей. По этой причине лизингополучатель обратился в суд.

Лизингодатели были обязаны арбитражным судом передать лизинговое имущество в собственность лизингополучателя в соответствии с положениями выполненных сторонами договоров лизинга. Однако высшие арбитры в указанных определениях нашли основания для передачи дел в Президиум ВАС в целях проверки обоснованности вынесенных судами решений. При этом были приведены такие аргументы.

Земельный участок, принадлежащий лизингодателю на праве собственности, не может являться составной частью недвижимого имущества, передаваемого по договору лизинга (ст. 666 ГК РФ, абз. 3 п. 4 ст. 35 ЗК РФ). В этой связи выкуп лизингополучателем недвижимого имущества по спорным договорам финансовой аренды (лизинга) невозможен, поскольку нельзя выкупить недвижимость без земельного участка, который, в свою очередь, не может являться предметом лизинга.

И вот не так давно были обнародованы окончательные решения ВАС по спорным договорам лизинга недвижимости (постановления от 16.09.2008 N 4904/08 и 8215/08), в которых Президиум ВАС не поддержал своих коллег по вынесенным ими определениям, сделав выводы в пользу лизингополучателя по договору лизинга недвижимости, полностью оплатившего лизинговые платежи и потребовавшего от лизингодателя передать ему в собственность предмет лизинга в соответствии с условиями договора лизинга.

В силу ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О лизинге" земельные участки не могут являться предметом договора лизинга. В то же время п. 4 ст. 35 ЗК РФ содержит запрет на отчуждение земельного участка без находящегося на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, законодательством установлен принцип единства юридической судьбы земельного участка и расположенного на нем здания, строения, сооружения.

Поскольку здания, строения и сооружения могут являться предметом договора лизинга, согласно ст. 19 Федерального закона "О лизинге" они могут переходить в собственность лизингополучателя на условиях, предусмотренных соглашением сторон, и без включения в договор земельного участка в качестве составной части этого недвижимого имущества. В таком случае следует руководствоваться положениями ст. 273 ГК РФ, предусматривающей переход права собственности на земельный участок к приобретателю здания (сооружения), либо договором между собственником земельного участка и лизингополучателем. Иное толкование означало бы запрет на переход права собственности на предмет лизинга к лизингополучателю, который может быть установлен только федеральным законом.

Кроме того, взаимосвязанное толкование ст. 666 ГК РФ и ст. 3 Федерального закона "О лизинге" позволяет сделать вывод о том, что предметом договора лизинга не могут быть только земельные участки, являющиеся самостоятельным предметом договора лизинга. Содержащийся в указанных нормах запрет не распространяется на случаи, когда предметом лизинга служат здание (сооружение), предприятие, иной имущественный комплекс.

Н.Н. Луговая,

эксперт журнала "Актуальные вопросы

бухгалтерского учета и налогообложения"

15 декабря 2008 г.

"Актуальные вопросы бухгалтерского учета и налогообложения", N 24, декабрь 2008 г.