О применении договора участия в долевом строительстве (О.Г. Ершов, "Право и экономика", N 2, февраль 2009 г.)

О применении договора участия в долевом строительстве

Введение в действие Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" обеспечило качественно иной уровень правового регулирования отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства.

Необходимость введения подобного акта была предопределена многочисленными нарушениями прав дольщиков, вкладывающих денежные средства в строительство. Несвоевременный ввод объектов в эксплуатацию, низкое качество строительства, "двойные продажи" объекта долевого строительства - неполный перечень нарушений, допускаемых недобросовестными застройщиками.

В связи с этим, разрабатывая закон о долевом участии в строительстве, законодатель сделал попытку обеспечить гарантии и защиту интересов дольщиков как слабой стороны. Эффективность защиты их имущественных интересов обеспечивается либо введением системы неустоек, которые носят штрафной характер и взыскиваются в случае ненадлежащего исполнения обязательств со стороны застройщика сверх возмещения убытков, либо реализацией с торгов недостроенного объекта, поскольку последний находится под залогом в силу прямого указания закона. В то же время закон практически не содержит норм, которые учитывали бы и интересы застройщика, вследствие чего возникающие отношения с дольщиками развивались на равных взаимовыгодных условиях.

Застройщик вынужден искать иные пути юридической регламентации отношений, связанных с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства жилья и иных объектов недвижимости. Возможность иным образом юридически оформить отношения участия в долевом строительстве приводит к тому, что при рассмотрении споров арбитражные суды испытывают определенные сложности в квалификации отношений. Так, анализ практики Северо-Кавказского округа указывает на то, что договоры долевого участия в строительстве являются самостоятельными гражданско-правовыми договорами, которые не предусматривают цели совместных действий, размера вкладов участников, ведение общих дел и не могут быть квалифицированы как договоры простого товарищества*(1).

Вместе с тем обращает на себя внимание отсутствие разграничения договоров долевого участия в строительстве от договора простого товарищества в Обобщении Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа практики рассмотрения споров о защите права собственности. В этом постановлении указывается на широкое применение в предпринимательской деятельности договора простого товарищества при совместном долевом строительстве [1].

Практика Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа исходит из того, что договор долевого участия в строительстве имеет признаки договора простого товарищества, включая наличие общей цели*(2). В практике Московского региона в одних случаях суд применяет по аналогии нормы о простом товариществе*(3), в других - нормы об иных договорах*(4).

Отсутствие единства судебной практики по данному вопросу не восполняется в полной мере и научными исследованиями. Например, было отмечено, что договор долевого участия в строительстве является комплексным договором, соединяющим в себе черты различных договоров. Договор долевого участия в строительстве является договором, направленным на привлечение денежных средств в обмен на предоставление строящихся помещений. Преобладающей чертой этих договоров является их выраженный обменный, встречный характер. Это договоры, в которых преобладают черты совместной деятельности [2].

Один из специалистов рассматривает договор участия в долевом строительстве в качестве инвестиционного договора, по которому физические или юридические лица, называемые, как правило, инвесторами, передают денежные средства (или иные объекты гражданских прав, например, автомобили, недвижимость, ценные бумаги) в пользу другого юридического лица (обычно именуемой инвестиционной компанией или строительно-инвестиционной компанией). Последнее за счет полученных средств обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости (самостоятельно либо с помощью третьих лиц), и после окончания строительства оно обязано передать инвесторам право собственности на часть этого объекта в соответствии с имущественной долей инвестора [3].

Изложенные положения предопределяют целесообразность проведения сравнения договора участия в долевом строительстве с иными гражданско-правовыми договорами. Договор участия в долевом строительстве - это соглашение, по которому застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязуется лично или с привлечением иных лиц в обусловленный срок на переданные ему заемные (личные) денежные средства граждан и (или) юридических лиц (дольщиков) построить здание (сооружение) и после окончания строительства передать часть здания (сооружения) дольщикам, пропорционально вложенным с их стороны денежным средствам, а дольщики обязуются принять часть здания (сооружения) в целях последующего оформления права собственности и оплатить деятельность застройщика.

Здесь необходимо обратить внимание на основные признаки рассматриваемого договора. В частности, к основным признакам можно отнести следующие:

физические и (или) юридические лица (дольщики) передают личные либо заемные денежные средства застройщику для строительства объекта недвижимости в виде здания или сооружения;

застройщик осуществляет строительство своими силами либо с привлечением иных лиц в срок, который устанавливается соглашением с дольщиками;

после завершения строительства застройщик передает часть здания (сооружения) физическим и (или) юридическим лицам, пропорционально вложенным денежным средствам;

физические и (или) юридические лица, вложившие денежные средства в долевое строительство, имеют возможность оформить право собственности на переданную застройщиком часть здания (сооружения);

деятельность застройщика по привлечению денежных средств физических и (или) юридических лиц для долевого строительства зданий (сооружений) является предпринимательской и осуществляется на возмездной основе.

Выделенные признаки позволяют провести разграничение рассматриваемого договора с другими гражданско-правовыми договорами. Так, вызывает сомнения квалификация договора долевого участия в строительстве как договора простого товарищества. Основу данного подхода составляет предположение о том, что стороны объединяют вклады для достижения общей хозяйственной цели, в качестве которой выступает строительство объекта недвижимости. При этом вкладом одного товарища признаются денежные средства, а вкладом другого - услуги по организации строительства.

Квалифицирующими признаками договора простого товарищества являются совместная деятельность для достижения общей цели, соединение вкладов для осуществления этой деятельности и, как следствие, возникновение общей долевой собственности. В отношениях долевого строительства жилья цели хозяйствующих субъектов часто не совпадают. Договор долевого строительства применяется часто при жилищном строительстве. Особенностью здесь является то, что цели, которые преследует дольщик-гражданин, существенно отличаются от целей застройщика. Первому необходима квартира для решения жилищной проблемы, второму - прибыль от занятия предпринимательской деятельности.

Кроме того, в договоре долевого участия в строительстве отсутствует общее управление, которое характерно для договора простого товарищества. Не требуется также объединения имущества.

Следует отметить, что в договоре долевого участия в строительстве организация, как правило, застройщик, не выделяет каких-либо средств на свое содержание. Такая обязанность лежит на дольщиках. К тому же если дольщик сделал взнос, то этот взнос соединяется с взносами остальных дольщиков, не образуя общей долевой собственности, характерной для договора простого товарищества.

Если рассматривать договор участия в долевом строительстве как предварительный договор купли-продажи недвижимости в будущем, то возникают трудности с определением предмета такого договора. В соответствии со ст. 554 ГК РФ в договоре купли-продажи недвижимости необходимо указать данные, индивидуализирующие объект. К таким данным относится расположение недвижимости на земельном участке, общая и полезная площадь, другие показатели.

В договоре участия в долевом строительстве точно обозначить объект долевого строительства не представляется возможным, поскольку объекта недвижимости еще нет в натуре. Например, до окончания строительства нельзя точно указать площадь помещений, поскольку эти данные могут быть получены только после технического обмера сотрудниками бюро технической инвентаризации. Более того, договор участия в долевом строительстве имеет свой предмет - создание объекта долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения, и его передача дольщику.

Вместе с тем предварительный договор предполагает существование обязанности у сторон заключить через некоторое время основной договор. Договор долевого строительства такой обязанности не содержит.

Договор участия в долевом строительстве не может быть агентским договором. В соответствие со ст. 1005 ГК РФ по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические или иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени и за счет принципала. Суть этого договора сводится к тому, что агент своими действиями создает, изменяет или прекращает права и обязанности принципала по отношению к третьим лицам. В этом смысле фигура агента напоминает застройщика, а фигура принципала - дольщика.

Однако в правоотношениях с третьими лицами застройщик выступает только от своего имени, самостоятельно приобретает права и обязанности. Действия застройщика нельзя признать действиями только в интересах дольщика. При долевом строительстве застройщик преследует цель получения собственной прибыли, поэтому его вознаграждение нельзя сводить к оплате только услуг. Кроме того, застройщик не обязан представить дольщику отчет о своих действиях, как при агентском договоре.

Более того, следует учитывать, что дольщик передает застройщику денежные средства не в качестве вознаграждения за оказанные услуги, как принципал агенту, а в целях финансирования строительства.

Договор участия в долевом строительстве не следует рассматривать в качестве инвестиционного договора.

Во-первых, отношения, связанные с инвестиционной деятельностью регулируются нормами Федерального закона "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", которые предусматривают заключение договора между участниками инвестиционного процесса. Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", содержащий основные нормативные положения о договоре участия в долевом строительстве, не распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости.

Все инвестиционные проекты независимо от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе на предмет экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, а также описания практических действий по осуществлению инвестиций. При заключении договора участия в долевом строительстве подобная экспертиза не проводится.

Во-вторых, инвестиционный договор преследует прежде всего цель по эффективному вложению инвестиций. Экономическая сущность инвестиций состоит в том, что некие имущественные активы вкладываются в доходную сферу, чем достигается экономический эффект: происходит их приращение. Соответственно, и оценка инвестиций производится по такому показателю, как эффективность - отношение результата к затратам. Построенные объекты строительства можно рассматривать как результат вложения инвестиций, если они связаны с предпринимательской или иного рода полезной деятельностью. Договор участия в долевом строительстве может заключаться не только в целях строительства объектов предпринимательской или иного рода полезной деятельности, но и для возведения жилых зданий, которые трудно отнести к результатам инвестирования, поскольку вложение происходит не для извлечения прибыли, а для улучшения жилищных условий.

Инвесторы являются субъектами инвестиционной деятельности, которые осуществляют вложение денежных средств и обеспечивают их целевое использование. Граждане, передавая свои денежные средства застройщику, как правило, не имеют возможности проконтролировать дальнейшее их использование.

Таким образом, следует признать, что договор участия в долевом строительстве является самостоятельным договором и его замена схожими гражданско-правовыми договорами должна признаваться недопустимой. Представляется, что изложенные положения о договоре участия в долевом строительстве и его соотношении с иными гражданско-правовыми договорами могут быть учтены судами при рассмотрении гражданско-правовых споров и будут способствовать вынесению законных и обоснованных решений.

Список литературы

1. Князева Г. О практике рассмотрения споров о защите права собственности, в том числе по договорам простого товарищества и долевого участия в строительстве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. - 2000. - N 3. - С. 41-49.

2. Скловский К.И. Долевое участие в строительстве // Закон. - 1999. - N 4. - С. 111-113.

3. Муравьев Б.В. Договор с участием инвесторов в строительстве // Законодательство. - 1999. - N 6. - С. 23-31.

О.Г. Ершов,

старший преподаватель кафедры гражданско-правовых

дисциплин Омской академии МВД России,

кандидат юридических наук,

специалист в области частного права

"Право и экономика", N 2, февраль 2009 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 26 февраля 2004 г. Ф08-105/2004.

*(2) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 7 июня 2000 г. по делу N А33-5378/99-С2-Ф02-965/00-С2.

*(3) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 6 апреля 2005 г. N КГ-А40/2182-05.

*(4) См.: Постановление Федерального арбитражного суда Московской области от 31 мая 2005 г. N КГ-А41/4081-05-3.