Заключение Министерства экономического развития РФ об оценке регулирующего воздействия на проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (от 18.01.2016) (не действует)

Заключение Министерства экономического развития РФ об оценке регулирующего воздействия на проект Федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"
(от 18.01.2016)

Досье на проект

Минэкономразвития России в соответствии с пунктом 26 Правил проведения федеральными органами исполнительной власти оценки регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов, проектов поправок к проектам федеральных законов и проектов решений Евразийской экономической комиссии, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2012 г. N 1318 (далее - правила проведения оценки регулирующего воздействия), рассмотрело проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - проект акта), подготовленный и направленный для подготовки настоящего заключения Минстроем России (далее - разработчик), и сообщает следующее.

В соответствии с пунктом 1.5 сводного отчета о проведении оценки регулирующего воздействия (далее - сводный отчет) проект акта разработан во исполнение распоряжения Правительства Российской Федерации от 13 августа 2015 г. N 1554-р "Об утверждении плана мероприятий по подготовке проектов федеральных законов, актов Правительства Российской Федерации и ведомственных актов, необходимых для отмены избыточных и (или) дублирующих процедур, а также совершенствования реализации процедур, включенных в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства, утвержденный постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. N 403" (далее - распоряжение, план мероприятий, постановление N 403 соответственно).

В соответствии с пунктом 1.4 сводного отчета проблема, на решение которой направлен предлагаемый проектом акта способ регулирования заключается в наличии избыточных и (или) дублирующих административных процедур представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, предусмотренной исчерпывающим перечнем процедур в сфере жилищного строительства, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 30 апреля 2014 г. N 403.

В соответствии с пунктом 1.6 сводного отчета проект акта разработан в целях повышения защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Законопроект направлен на обеспечение информационной открытости застройщиков, привлекающих денежные средства граждан-участников долевого строительства, установление дополнительных требований к таким застройщикам, уточнение направлений целевого использования застройщиком, привлекающим средства граждан-участников долевого строительства на строительство многоквартирных домов, расширение полномочий уполномоченных органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, осуществляющих государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - контролирующий орган) и создание единого реестра застройщиков, регулирования механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках, предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Разработчиком проведено публичное обсуждение уведомления о подготовке проекта акта в сроки с 26 октября 2015 г. по 6 ноября 2015 г., а также проекта акта и сводного отчета в сроки с 10 ноября 2015 г. по 7 декабря 2015 г., посредством размещения указанных документов на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети Интернет по адресу: regulation.gov.ru, ID 02/04/10-15/00041361.

Проект акта направлен разработчиком для подготовки настоящего заключения впервые.

По итогам рассмотрения проекта акта, сводного отчета установлено, что при подготовке проекта акта процедуры, предусмотренные пунктами 9-23 правил проведения оценки регулирующего воздействия, разработчиком соблюдены.

В соответствии с пунктом 28 правил проведения оценки регулирующего воздействия Минэкономразвития России были проведены публичные консультации по проекту акта в период с 14 декабря 2015 г. по 21 декабря 2015 г. По итогам проведения публичных консультаций по проекту акта в Минэкономразвития России поступило 29 позиций, представленных органами государственной власти субъектов Российской Федерации, а также субъектами предпринимательской и иной деятельности, содержащих ряд замечаний и указаний на возможные риски принятия предлагаемого регулирования, учтенные в настоящем заключении. Кроме того, в рамках проведения публичных консультаций по проекту акта поступил ряд предложений, требующих обязательного рассмотрения разработчиком в целях учета при доработке проекта акта (прилагаются).

Минэкономразвития России концептуально поддерживает необходимость повышения защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Вместе с тем с учетом информации, представленной разработчиком, а также поступивших позиций к проекту акта в рамках подготовки настоящего заключения, обращаем внимание разработчика на возможные риски принятия проекта акта.

1. Разработчиком в пункте 1.5 сводного отчета указывается, что основанием для разработки проекта акта послужил утвержденный распоряжением план мероприятий.

Вместе с тем согласно пункту 10 плана предусматривается необходимость разработки Минстроем России совместно с Минэкономразвития России проекта акта, изменений в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон N 214-ФЗ), предусматривающих отмену процедуры представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с ожидаемым результатом, заключающимся в исключении процедуры, предусмотренной пунктом 63 исчерпывающего перечня процедур в сфере жилищного строительства, утвержденного постановлением N 403.

Таким образом, распоряжением не предусматривается необходимости внесения изменений в закон N 214-ФЗ иных, кроме отмены процедуры представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество.

Учитывая изложенное, пункт 1.5 сводного отчета требует доработки в части указания основания для установления проектом акта требований в отношении застройщиков в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

Также разработчиком не представлено сведений о проведении публичного обсуждения проекта акта, сроках его проведения, федеральных органах исполнительной власти и представителях предпринимательского сообщества, извещенных о проведении публичных консультаций, а также о лицах, представивших предложения, и рассмотревших их структурных подразделениях разработчика, предусмотренных пунктом 19 сводного отчета, что свидетельствует о необходимости соответствующей доработки пункта 19 сводного отчета.

2. Разработчиком в пункте 1.4 сводного отчета описана проблема наличия избыточных и (или) дублирующих административных процедур представления проектной декларации в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом одновременно с исключением обязанности по предоставлению проектной декларации для государственной регистрации договора долевого участия проектом акта расширяется состав сведений, содержащихся в проектной декларации.

Так, к таким сведениям, в частности, отнесены сведения о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, перечень помещений общего пользования с указанием их площадей, а также устанавливается недостаточно определенное положение по указанию других подобных характеристик.

В силу положений пункта 1 части 4 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - закон N 214-ФЗ) в редакции проекта акта указанные сведения в полном объеме должны быть включены в договор долевого участия, а, следовательно, при изменении каких-либо из указанных сведений потребуется изменение договора долевого участия и внесение соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Таким образом, принятие проекта акта на практике способно привести к возникновению избыточных административных и иных обязанностей и ограничений в отношении застройщиков, привлекающих денежные средства по договорам долевого участия.

Кроме того, в соответствии с представленной в ходе проведения публичных консультаций по проекту акта позицией Ассоциации "Национальное объединение строителей", проблемы, обострившиеся в настоящее время на рынке долевого строительства, связаны в первую очередь с нежизнеспособностью существующей системы страхования гражданской ответственности застройщиков и невозможностью для них в сложившихся условиях привлекать денежные средства для финансирования строительства по договорам долевого участия. Исходя из этого, принятие проекта акта в представленной редакции не позволит решить и иные проблемы, помимо обозначенных в сводном отчете, существующие в долевом строительстве.

Дополнительно требуется отметить необходимость доработки пункта 1.4 сводного отчета в части указания на существующую в настоящее время проблему, на решение которой направлены положения проекта акта, устанавливающие требования в отношении застройщиков в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов.

3. Частью 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта предусматриваются недостаточно определенные и(или) обоснованные положения, определяющие право застройщика на привлечение денежных средств граждан на основании договора долевого участия, в случае соответствия застройщика предлагаемым проектом акта критериям.

3.1. Пунктами 1-9 части 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливаются недостаточно определенные требования к застройщикам.

Так, застройщик должен соответствовать указанным требованиям на дату государственной регистрации договора участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства многоквартирного дома.

С учетом того, что контролирующим органом осуществление функций по государственному контролю (надзору) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости указанный контроль может начать осуществляться только с момента государственной регистрации первого договора долевого участия между гражданином и застройщиком, из предлагаемого регулирования остается неясным, кто, в какие сроки и в каком порядке будет контролировать (определять) выполнение застройщиком требований к размеру собственного капитала застройщика (далее - РСК) и иных устанавливаемых проектом акта требований, а также, каким образом будет подтверждаться такое соответствие в целях доведения соответствующей информации до потенциальных участников долевого строительства и иных заинтересованных лиц.

Таким образом, проект акта требует доработки в части указания способов верификации (источников подтверждения) выполнения требований, предусмотренных Пунктами 1-9 части 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта, для всех заинтересованных лиц.

3.2. Требуется отметить, что устанавливаемые пунктами 1-9 части 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта требования к застройщику, имеющему право на привлечение денежных средств граждан по договорам долевого строительства, определяются только на момент заключения первого договора. Учитывая достаточно длительный срок строительства, застройщик может впоследствии перестать соблюдать указанные требования.

Одновременно, в соответствии со статьей 21 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта установлено, что застройщики, не удовлетворяющие установленным требованиям, могут привлекать средства участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов, в отношении которых уже был зарегистрирован договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства многоквартирного дома. Таким образом, принятие предлагаемого регулирования способно привести к тому, что после заключения договора с первым участником долевого строительства застройщик, не отвечая устанавливаемым проектом акта требованиям, может продолжать привлекать денежные средства граждан, что противоречит целям принятия проекта акта.

3.3. Пунктом 1 части 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливаются требования к РСК, в соответствии с которыми РСК, определенный по данным бухгалтерского учета на последнюю отчетную дату, предшествующую дате государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, должен составлять не менее пяти процентов от величины, рассчитываемой как произведение общей площади жилых помещений в многоквартирных домах, строящихся застройщиком с привлечением средств участников долевого строительства и не введенных в эксплуатацию, на среднюю цену одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в субъекте Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство таких многоквартирных домов, по данным Федеральной службы государственной статистики, или среднюю цену, определяемую на основании указанных данных по методике, устанавливаемой уполномоченным органом в случае осуществления строительства таких многоквартирных домов на территории нескольких субъектов Российской Федерации. При этом в случае, если РСК не соответствует такому требованию, сумма собственного капитала застройщика и собственных капиталов юридических лиц, заключивших договор поручительства с застройщиком в соответствии с частью 11 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта, должна составлять не менее одного миллиарда рублей.

Разработчиком не приводится обоснования ни способа определения РСК на основании средней цены одного квадратного метра на первичном рынке субъекта Российской Федерации, ни устанавливаемого РСК в размере не менее 1 миллиарда рублей.

Так, в соответствии с данными Департамента строительства и архитектуры Мэрии города Новосибирска, если застройщик ведет строительство хотя бы одного не введенного в эксплуатацию многоквартирного дома с привлечением средств участников долевого строительства, то размер собственного капитала в этом случае должен быть не менее 20,0 млн. рублей*(1), что в 50 раз меньше предлагаемого проектом акта порогового значения в 1 млрд. рублей.

В соответствии с позицией Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия) предлагаемое регулирование в части требований к РСК может привести к негативным последствиям для бизнеса в сфере долевого строительства. Так, до 75% застройщиков в Республики Саха (Якутия) не смогут осуществлять данный вид предпринимательской деятельности, учитывая, что по данным отчетности за 3-й квартал 2015 года только 25% застройщиков имеют размер собственного капитала свыше 40 млн. руб., при этом средняя сумма обязательств на одного застройщика составляет 417 млн. рублей*(2). Согласно представленной позиции максимальное негативное влияние предлагаемое регулирование окажет на небольшие поселения, а также на арктические районы, где фактически нет строительных организаций, способных осуществить строительство типового многоквартирного дома собственными силами, что способно привести к прекращению строительства жилых домов в районах Крайнего севера, сокращению строительства в целом по республике.

При этом, представляется очевидным, что в ряде регионов Российской Федерации цена на один квадратный метр жилья может значительно различаться в различных районах таких регионов. Например, на практике в отдельных крупных городах субъектов Российской Федерации цена квадратного метра жилья может превышать в несколько раз цену квадратного метра жилья в удаленных населенных пунктах тех же субъектов.

С учетом изложенного предлагаемое регулирование на практике будет способствовать получению преимущества крупных застройщиков, осуществляющих строительство дорогого жилья в значимых городах субъектов Российской Федерации перед мелкими застройщиками, осуществляющими деятельность по строительству жилья эконом-класса, в том числе в небольших населенных пунктах, что способно привести к остановке строительства жилья эконом-класса, разорению небольших строительных компаний, монополизации рынка долевого строительства многоквартирных домов и росту стоимости жилья.

Таким образом, требуется дополнительная проработка и обоснование вопроса целесообразности установления проектом акта пороговых значений РСК, а также представляется важным дополнительно проработать вопрос целесообразности передачи полномочий по определению РСК на уровень субъектов Российской Федерации.

4. Проектом акта предлагается внести изменения в пункт 4 части 1 статьи 21 закона N 214-ФЗ в части включения в состав информации о проекте строительства (в состав проектной декларации) сведений о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, планируемых сроках такого подключения и размере платы за подключение.

Согласно пункту 2 статьи 19 закона N 214-ФЗ проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети "Интернет").

Одновременно, проектом акта предлагается дополнить положения закона N 214-ФЗ статьей 3.1, согласно которой на официальном сайте застройщика в электронном виде также должна быть отражена информация: "технические условия договоров на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения и сетям электросвязи". Представляется очевидным, что положения проекта акта в совокупности с положениями закона N 214-ФЗ носят недостаточно определенный и избыточный характер.

В случае если разработчик имеет в виду необходимость размещения на официальном сайте застройщика электронной копии заключенного договора о подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, то важно отметить, что соответствующий договор может содержать персональные данные, а также сведения, составляющие коммерческую тайну сторон договора.

Кроме того, как отмечалось выше, проектом акта предлагается включить в состав проектной декларации сведения о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения, планируемых сроках такого подключения и размере платы за подключение, в связи с чем требование по размещению на официальном сайте застройщика электронной копии заключенного договора о подключении представляется избыточным.

Дополнительно требуется отметить позицию Министерства экономического развития Иркутской области, согласно которой договоры на подключение (технологическое присоединение) к сетям инженерно-технического обеспечения заключаются в период готовности объекта к вводу в эксплуатацию, а не начальном этапе строительства, когда осуществляется привлечение денежных средств по договорам долевого участия в строительстве многоквартирных жилых домов. Согласно указанной позиции представляется целесообразным сделать ссылку на градостроительные планы, в которых в соответствии с пунктом 7 части 3 статьи 44 Градостроительного Кодекса Российской Федерации содержится информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.

Учитывая изложенное, представляется необходимым доработать редакцию проекта акта в указанной части.

5. Статьями 153 и 154 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта предусматривается механизм привлечения застройщиком средств участников долевого строительства с использованием счетов эскроу.

Минэкономразвития России полагает, что предложенный механизм способен привести к достижению цели регулирования проекта акта в части повышения защиты прав граждан-участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Вместе с тем предлагаемое регулирование предполагает блокирование на счете эскроу в банке и, как следствие, отвлечение и из финансового оборота деятельности застройщика привлеченных средств участников долевого строительства, что приведет к необходимости застройщика привлекать дополнительные кредитные ресурсы, направленные на финансирование долевого строительства. Представляется, что привлечение дополнительных кредитов будет происходить с повышенной кредитной ставкой, обусловленной необходимостью банка создавать резервы по счетам эскроу, а также необходимостью осуществлять платежи, направленные на обеспечение страхования размещенных на счете эскроу денежных средств в соответствии со статьей 122 Федерального закона от 23 декабря 2003 г. N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" в редакции проекта акта.

Так, согласно представленной в ходе проведения публичных консультаций позиции Министерства экономического развития и торговли Рязанской области, хотя при использовании застройщиками и банками такого механизма требования о страховании ответственности застройщиков или поручительстве банка не применяются, тем не менее, проектное финансирование будет осуществляться банком на возмездной основе и по экспертным оценкам повлечет увеличение стоимости 1 м2 жилья на 8-10 %. Респондент также дополнительно обращает внимание, что предлагаемое проектом акта регулирование в указанной части противоречит положениям Указа Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг".

Изложенное на практике способно привести к росту себестоимости многоквартирных жилых домов в рамках долевого строительства, что на практике способно привести к отказу застройщиков привлекать денежные средства участников долевого строительства с использованием предлагаемого проектом акта механизма счетов эскроу. Аналогичный вывод содержится в представленной в рамках проведения публичных консультаций по проекту акта позиции Национального объединения изыскателей и проектировщиков.

Указанное выше также подтверждается поступившей в рамках проведения публичных консультаций по проекту акта позицией Управления государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия), согласно которой в настоящее время в республике застройщиками не используется такой способ обеспечения исполнения обязательств по договору как поручительство банка.

При этом респондент обращает внимание, что, например, в Республике Саха (Якутия) специальные счета для накопления средств взносов на капитальный ремонт многоквартирных домов открыты лишь в 4 банках, соответствующих требованиям закона в части размера собственных средств (капитала).

С учетом изложенного, а также устанавливаемых проектируемой статьей 153 закона N 214-ФЗ требований к величине собственных средств (капитала) банка не менее 20 млрд. рублей, респондент ставит под сомнение возможность небольших банковских организаций участвовать в предлагаемом проектом акта механизме, а также заинтересованность застройщиков в получении целевого кредита на условиях, указанных в статьях 153 и 154 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта и доступность таких кредитов в отдельных субъектах Российской Федерации.

Таким образом, представляется целесообразным доработать предлагаемое регулирование в части установления механизмов использования счетов эскроу при привлечении денежных средств участников долевого строительства.

6. Частью 5 статьи 154 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливается норма, противоречащая положениям статей 1 и 2 закона N 214-ФЗ.

Согласно статье 1 закона N 214-ФЗ указанный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности).

Одновременно, статьей 2 закона N 214-ФЗ установлено, что объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

Вместе с тем положениями части 2 статьи 154 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта предусмотрено, что счет эскроу открывается банком для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от являющегося владельцем счета участника долевого строительства в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве. Указанные денежные средства в соответствии с положениями части 5 статьи 154 закона N 214-ФЗ банк направит застройщику только на основании передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, подписанного сторонами договора участия в долевом строительстве.

Исходя из изложенного, оплата цены договора участия в долевом строительстве будет осуществлена только после ввода объекта строительства в эксплуатацию и передачи готового жилого помещения участнику долевого строительства, а строительство объекта застройщик будет осуществлять только за счет собственных (в том числе кредитных) средств.

Таким образом, может быть сделан вывод, что положения проекта акта противоречат отдельным положениям закона N 214-ФЗ, что приводит к необходимости доработки проекта акта.

7. Редакцией части 11 статьи 18 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливается недостаточно определенное положение, в соответствии с которым возмещение затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры и на уплату процентов по целевым кредитам на их строительство и (или) реконструкцию в устанавливаемых случаях допускается только при условии безвозмездной передачи застройщиком таких объектов в государственную или муниципальную собственность.

Вместе с тем, содержание термина "объекты социальной инфраструктуры" действующим законодательством не определено, что приводит к рискам избирательного правоприменения норм проекта акта в случае его принятия.

Таким образом, представляется целесообразным доработать редакцию проекта акта в части определения термина "объекты социальной инфраструктуры".

8. Редакцией части 14 статьи 18 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливается недостаточно определенное положение, в соответствии с которым лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа юридического лица - застройщика, и главный бухгалтер застройщика или иное должностное лицо, на которое возложено ведение бухгалтерского учета, либо лицо, с которым заключен договор об оказании услуг по ведению бухгалтерского учета застройщика, несут ответственность за использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, на не предусмотренные проектом акта цели.

Так, остается непонятным, какими нормативными правовыми актами установлены меры такой ответственности.

Учитывая изложенное, представляется целесообразным доработать редакцию проекта акта в части установления соответствующих мер ответственности указанных лиц.

9. Редакцией пункта 5 части 15 статьи 23 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта устанавливается избыточное положение, в соответствии с которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в случае, если истек срок исполнения предписания выданного контролирующим органом застройщику или, в случае, установленном частью 11 статьи 3 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта, юридическим лицам, заключившим договор поручительства с застройщиком, об устранении нарушений требований к размеру собственного капитала.

Таким образом, устанавливается право контролирующего органа по обращению в арбитражный суд по факту истечения срока исполнения выданного предписания без привязки непосредственно к факту неисполнения такого предписания. Однако истечение срока исполнения предписания не свидетельствует о факте неустранения выявленных нарушений, указанных в соответствующем предписании.

Представляется целесообразным доработать редакцию предлагаемого положения в части указания, что право обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком его деятельности, возникает у контролирующего органа вследствие неисполнения предписания по истечении установленного срока.

10. В соответствии с положениями статьи 23 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта предусматривается расширение полномочий контролирующих органов в сфере долевого строительства.

Согласно представленной в ходе проведения публичных консультаций позиции Министерства экономического развития и торговли Рязанской области реализация положений проекта акта в указанной части может вызвать проблемы для большинства субъектов Российской Федерации.

Предметом контроля и надзора в сфере долевого строительства является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства граждан для строительства, обязательных требований, установленных законом N 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, что, в первую очередь означает осуществление финансового контроля, проводимого имеющими экономическое и юридическое образование специалистами.

Таким образом, при наделении контрольного органа дополнительными полномочиями по контролю за соблюдением застройщиком требований проекта акта, существует вероятность возникновения проблемы отсутствия в штате соответствующих специалистов. Так, указанные функции в Рязанской области отнесены к полномочиям государственной инспекции строительного надзора. При этом по данным Минстроя России лишь 45 % субъектов Российской Федерации имеют объединенные органы по контролю и надзору в области долевого строительства и строительному надзору. Отсутствие единого федерального стандарта требований к структуре контрольно-надзорных органов на практике способно привести к сложностям реализации отдельных положений проекта акта.

Введение новых полномочий в части контроля за целевым использованием денежных средств дольщиков, за привлечением денежных средств граждан застройщиками по договорам долевого строительства и прочего также потребует увеличения штатной численности контролирующего органа, что приведет к росту расходов соответсвующих бюджетов бюджетной системы Российской Федерации.

11. Статьей 5 проекта акта устанавливаются недостаточно определенные переходные положения.

Так, из редакции проекта акта остается неясным, к каким из застройщиков применяются требования проекта акта, вступающие в силу с 1 марта 2016 г.:

к застройщикам, которые заключают первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома с 1 марта 2016 г. (дата регистрации позднее 1 марта 2016 г.);

к застройщикам, у которых первый договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома зарегистрирован с 1 марта 2016 г. (дата заключения указанного договора ранее 1 марта 2016 г.), в том числе к застройщикам, которые начали строительство объекта до 1 марта 2016 г. (выдано разрешение на строительство) и заключали (регистрировали) такие договоры до 1 марта 2016 г.;

к застройщикам, планирующих строительство и заключающих договора с 1 марта 2016 г. (после вступления в силу проекта акта).

Представляется целесообразным доработать редакцию переходных положений, устанавливаемых статьей 5 проекта акта, в части конкретизации указанной неопределенности.

На основе проведенной оценки регулирующего воздействия проекта акта с учетом информации, представленной разработчиком в сводном отчете, Минэкономразвития России сделаны следующие выводы.

Решение проблемы предложенным способом регулирования обосновано.

В проекте акта выявлены положения, вводящие избыточные обязанности, запреты и ограничения для физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности или способствующие их введению, а также положения, приводящие к возникновению необоснованных расходов физических и юридических лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также бюджетов всех уровней бюджетной системы Российской Федерации.

Приложение: на 14 л. в 1 экз.

Приложение к заключению об оценке регулирующего воздействия на проект федерального закона "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Справка о проведении публичных консультаций по проекту акта

1. Список субъектов предпринимательской и иной деятельности, представивших позиции в рамках публичных консультаций

1	Администрация города Челябинска
2	Администрация Тигильского муниципального района
3	Вятская торгово-промышленная палата
4	Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края
5	Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре (Госстрой РБ)
6	Девелоперская компания "Сити-ХХI век"
7	Департамент строительства и архитектуры мэрии города Новосибирска
8	Департамент типового проектирования и ценообразования Национального объединения изыскателей и проектировщиков
9	Департамент экономики и развития предпринимательства Приморского края
10	Департамент экономического развития Ханты-Мансийского автономного округа - Югры
11	Инспекция государственного строительного надзора Волгоградской области
12	Комиссия РСПП по строительному комплексу
13	Министерство развития промышленности и предпринимательства Мурманской области
14	Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл
15	Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики
16	Министерство экономики Краснодарского края
17	Министерство экономического развития и торговли Рязанской области
18	Министерство экономического развития Иркутской области
19	Министерство экономического развития Кировской области
20	Министерство экономического развития Новосибирской области
21	Министерство экономического развития Республики Башкортостан
22	Министерство экономического развития Республики Башкортостан (Минэкономразвития РБ)
23	Национальное объединение строителей
24	ООО "Экспертный центр "ИНДЕКС"
25	ПАО "МОЭК
26	Уполномоченный по защите прав предпринимателей в Новосибирской области
27	Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия)
28	Управление регионального государственного контроля и лицензирования Правительства Хабаровского края
29	Челябинское региональное отделение Общероссийской общественной организации "Деловая Россия"

2. Сводная таблица неучтенных результатов проведения публичных консультаций

NN ПП	Нормативное требование закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта	Замечания и предложения	Комментарии Минэкономразвития России
Девелоперская компания "Сити-ХХI век"
1.	В целом по проекту акта	В условиях жесткой стагнации и рецессии строительного рынка, новые правила только усугубят кризис рынка новостроек, количество застройщиков и активных участников рынка сократится, инвестиции будут уходить с этого рынка с учетом падения платежеспособного спроса. Финансовые и инвестиционные модели застройщиков не будут показывать приемлемого уровня рентабельности. Это повлечет переток инвестиций на финансовые и иные рынки, где рентабельности инвестиций выше. Лучше отложить реформу на время, пока ситуация на рынке не улучшится, желательно - как минимум на год. Эта реформа на руку крупным игрокам рынка новостроек и ухудшит положение малых и средних компаний в этой сфере. Кроме того, ряд поправок создают для инвесторов дополнительные риски, например, запрет продавать недвижимость по ДДУ в случае наличия хотя бы одной налоговой недоимки или неснятого предписания.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
2.	Подпункт 1 пункта 2 статьи 3	Фразу "размер собственного капитала" заменить везде на фразу "размер активов". Понятие активы шире понятие "собственный капитал". Примечание: В условиях кризиса и недостатка денежных средств застройщики не могут себе позволить фактически заморозить денежные средства в объеме 5% от стоимости объекта строительства. Деньги нужны на строительство. Кроме того, денежные средства легче вывести, так как у них выше оборотоспособность. Активы, в том числе недвижимость вывести сложнее, это требует больше времени и усилий. Поэтому для защиты прав долевых инвесторов и соблюдения сроков строительства может оказаться предпочтительнее понятие использовать в проекте акта "активы".	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
3.	Подпункт 1 пункта 2 статьи 3	Для расчета блокируемых активов застройщика нужно знать такую величину как средняя стоимость кв. м. по региону. В проекте акта предлагается ориентироваться на данные Госкомстата, либо на методику контролирующего органа по расчету такой цены. Однако, порядок определения стоимости Госкомстатом не прозрачен и законодательством РФ не установлен. В то же время от контролирующего органа застройщикам требуется не только и не столько методика расчета, а конкретно величина, которую будут учитывать при блокировании активов. Эта величина должна быть обоснована разумной и эффективной методикой. По этой причине, кроме методики в законопроекте лучше прямо установить, что средняя стоимость кв. м. определяется либо по данным Госкомстата ежеквартально (но тогда нужно в законодательстве четко зафиксировать порядок ее определения Госкомстатом ежеквартально), либо по данным контролирующего органа (тогда должна быть утверждена методика и средняя цена). Кроме того, средняя цена по региону может постоянно меняться, то есть это не статичная постоянная величина, а переменная. Соответственно, в законопроект следует внести обязанность Госкомстата и/или контролирующего органа (в зависимости от того, кто останется в итоговом варианте закона в качестве лица устанавливающего таку. стоимость) заранее (не мене чем за 10 рабочих дней) до первого числа следующего отчетного периода публиковать решение об утверждении средней стоимости для сведения застройщиков. Этого в законопроекте пока нет. Важно, чтобы и инвестор и застройщик могли достоверно и заблаговременно установить размер активов, которыми должен обладать застройщик на отчетную дату.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
4.	Подпункт 1 пункта 2 статьи 3	Обсуждать проект акта при отсутствии определенной и утвержденной методики расчета средней цены строительства 1 кв.м. некорректно, так как застройщики не понимают, по какой методике будет рассчитываться средняя цена за 1 кв.м. строительства, а эта величина прямо влияет на размер блокируемых активов застройщика. Проект акта принимается сейчас, а методика устанавливается потом. Норму о блокировании активов застройщика рекомендуется в силу не вводить до тех пор, пока не будет определена методика расчета на уровне контролирующего органа с выпуском НПА. То есть это обсуждение вслепую, когда участники рынка не понимают во что ввязываются.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
5.	Подпункт 1 пункта 2 статьи 3	Величина в 1 миллиард рублей не понятно откуда взялась. Если это стоимость строительства одного дома, то в различных регионах она различна. Кроме того, многое зависит от типа здания. Необходимо обосновать величину в 1 млрд. рублей. Она не обоснована, и пока складывается впечатление, что взята "с потолка". Понятно, что малые и средние компании не способны блокировать на счета ресурсы в таком объеме.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
6.	Подпункт 8 пункта 2 статьи 3	Требование по отсутствию недоимки рекомендуется исключить из проекта акта, так как наличие даже самой незначительной недоимки, может остановить продажи, а значить вызвать как минимум задержку строительства и кассовые разрывы у застройщиков. Нельзя ограничивать при наличии недоимки право предпринимателей на осуществление предпринимательской деятельности. В случае неправомерной недоимки застройщики понесут убытки. Те или иные недоимки то и дело возникают практически у каждого субъекта предпринимательской деятельности по причине различного толкования налогового законодательства РФ, которое не идеально. Нельзя связывать урегулирование недоимок и продажи по ДДУ. Это повлечет уход застройщиков от применения ДДУ, как наиболее защищенной для инвесторов формы привлечения долевых инвестиций в строительство. Не ясно, кто и в каком объеме возместить застройщику убытки в случае предъявления неправомерных требований со стороны ФНС о недоимках. Этот вопрос также требует своего решения в том случае, если пункт по недоимкам останется в итоговом варианте проекта акта.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
7.	Пункт 2 статьи 2	Необходимо указать, что новые требования к застройщикам не применяются при продаже застройщиком по ДДУ нежилых помещений.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
8.	Пункт 2 статьи 4	Необходимо уточнить, что типовые формы, утверждаемые Правительством РФ, носят рекомендательный характер.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
9.	Часть 21 статьи 19	Рекомендуется сократить перечень основных характеристик здания, оставить только самые основные, а также этот перечень сделать закрытым, - сейчас он открыт, а это не допустимо. Перечень существенных условий договора не может быть открытым, условия должны быть предельно четко обозначены в законе.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
10.	Статья 18	Рекомендуется перечень целевых расходов застройщика, на которые допускается использование денежных средств долевых инвесторов расширить на следующие позиции: 1) "проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию объектов сопутствующей транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, предусмотренные утвержденной документацией по планировке территорий" 2) "любая плата за землю, связанная прямо или косвенно с реализацией инвестиционного проекта по строительству жилого дома и иной недвижимости, в том числе: налог на землю, арендная плата за земельные участки, расходы на приобретение прав на земельные участки, необходимые для строительства объектов сопутствующей транспортной, социальной и инженерной инфраструктуры, плата за сервитут, плата правообладателям земельных участков при их изъятии для публичных нужд для целей строительства сопутствующей объектов инфраструктуры и т.д." Обоснование: сейчас большинство строительных проектов реализуется путем комплексной жилой застройки, однако, закон 214-ФЗ необоснованно ограничивает использование средств долевых инвесторов на строительство инфраструктуры для инвесторов, а также на платежи за землю различных видов.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Чувашской Республики
11.	Статья 31	Данное регулирование считаем избыточным, т.к. проектная декларация застройщика содержит всю необходимую информацию по строительству объекта, за исключением пункта 4 и 8. Предлагаем данные пункты включить в проектную декларацию.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
12.	Часть 2 статьи 31; Часть 2 статьи 19; Часть 22 статьи 19; Часть 31 статьи 23; Часть 32 статьи 23; Часть 33 статьи 23;	Требования по нижеуказанным статьям в разрезе их частей должны быть скорректированы на федеральном уровне в целях обеспечения единообразия на территории Российской Федерации к следующим порядкам: - размещения на официальном сайте застройщика информации (части 2 статья 31); - направление проектной декларации в электронной форме с использованием цифровой подписи (часть 2 статьи 19); - форма проектной декларации (часть 22 статьи 19, часть 31 статьи 23); - форма и порядок предоставления застройщиками отчетов в форме электронного документа (часть 32 статьи 23); - утверждения методики определения средней цены одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья (часть 33 статьи 23).	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Главное управление строительства, транспорта, жилищно-коммунального и дорожного хозяйства Алтайского края
13.	В целом по проекту акта	В целях предотвращения ситуаций, когда земельный участок, заложенный в пользу банка в обеспечение кредитного договора, с согласия участников долевого строительства переходит в собственность банка в связи с неисполнением застройщиком кредитного договора, что фактически делает невозможным исполнение застройщиком своих обязательств перед дольщиками, предлагаем внести изменения в закон N 214-ФЗ, исключающие возможность осуществления деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, на земельных участках, находящихся в залоге у иных организаций. В связи с этим предлагаем дополнить статью 13 закона N 214-ФЗ частью 3.1 следующего содержания: "Имущество, указанное в частях 1-3 настоящей статьи, не может передаваться в залог в качестве обеспечения иных обязательств застройщика.". Части 6,7, 7.1 из статьи 13 закона N 214-ФЗ исключить. Из части 8 статьи 13 закона N 214-ФЗ исключить следующие слова: "а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях,". Из части 8.1 статьи 13 закона N 214-ФЗ исключить следующие слова: "или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 настоящей статьи случаях". Часть 2 статьи 14 закона N 214-ФЗ исключить. В части 1 статьи 15 закона N 214-ФЗ слова "и залогодержателей, указанных в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона" исключить. В части 2 статьи 15 закона N 214-ФЗ слова "и залогодержателями, указанными в частях 6 и 7 статьи 13 настоящего Федерального закона," исключить.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Вятская торгово-промышленная палата
14.	Статья 12	Страхование ответственности застройщиком является нелогичным условием проекта акта, при котором добросовестные строительные организации фактически будут дополнительно оплачивать риски авантюристов, работая на прибыль страховых компаний. Общее удорожание и прибыль страхового бизнеса будет оплачивать конечное звено - заказчик. В силу изложенного основное страхование риска должно быть обязательным для заказчика строительства, физического лица - будущего собственника объекта. В случае подписания рискового, но дешевого контракта он будет оплачивать более дорогую страховку. При этом логично вступят в действие рыночные механизмы, включал воздействие страховых структур на недобросовестных участников строительного бизнеса. Предлагается в раздел статьи 12 ввести пункт обязательного страхования своих рисков физическим лицом - застройщиком, отменив остальные пункты статьи 12.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Государственный комитет Республики Башкортостан по строительству и архитектуре (Госстрой РБ); Министерство экономического развития Республики Башкортостан (Минэкономразвития РБ)
15.	Статья 4	Из пояснительной записки к проекту акта следует, что типовой договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости будет утверждаться Правительством Российской Федерации (стр. 2-3 пояснительной записки). При этом согласно действующей редакции статьи 4 N 214-ФЗ и редакции статьи 1 проекта акта, вносящей изменения в статью 4 закона N 214-ФЗ, Правительство РФ будет вправе утверждать типовые договоры участия в долевом строительстве многоквартирного дома и иных объектов недвижимости. В целях защиты прав граждан и приведения правоотношений в рассматриваемой сфере к определенному единообразию полагаем целесообразным предусмотреть обязательность утверждения Правительством РФ форм типовых договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Управление государственного строительного и жилищного надзора Республики Саха (Якутия)
16.	В целом по проекту акта	Полагаем, что самым действенным и эффективным механизмом, обеспечивающим завершение строительства объекта долевого участия и целевое использование денежных средств дольщиков, будет обязанность застройщика ввести учет денежных средств отдельно по каждому объекту. Данное требование обеспечит не только прозрачность, но и исключит возможность отвлечения денежных средств на иные цели, повысит ответственность застройщика, финансовую дисциплину в организации. Проектом акта как раз предлагается установить такой механизм в части 13 статьи 18 закона N 214-ФЗ. В дополнение к нему достаточно установить законом обязанность проведения проверки целевого использования денежных средств застройщиком один раз в 2 года, исключив требования к размеру собственного капитала застройщика, установленные проектом акта в пункте 1 части 2 статьи 3 закона N 214-ФЗ.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
17.	Пункт 2 части 1 статьи 18	Согласно части 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ только при строительстве линейного объекта для принятия решения о выдаче разрешения на строительства проверяется соответствие проектной документации требованиям проекта планировки территории и проекта межевания территории, а также красным линиям. Для остальных объектов, в том числе многоквартирных домов, такое требование не предъявляется. Статьей 44 Градостроительного Кодекса установлено, что в составе градостроительного плана земельного участка, на основании которого разрабатывается проектная документация объекта, указывается информация, содержащаяся в утверждённой содержащаяся в утверждённой документации по планировке территории соответствующего элемента планировочной структуры. Соответственно предлагаем, в пункте 2 части 1 статьи 18 закона N 214-ФЗ в редакции проекта акта после слов "при условии" изложить в следующей редакции: "соответствия такой проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка, утвержденного уполномоченным органом".	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Министерство экономического развития Иркутской области
18.	В целом по проекту акта	Требуется переходный период для вступления в силу проекта акта - один год, поскольку необходимо достроить объекты, на которые получены разрешения на строительство и которые находятся в стадии строительства. Отсутствие переходного периода негативно скажется на выполнении обязательств застройщика перед участниками долевого строительства. Нормы проекта Федерального закона должны распространяться только на здания, сооружения, разрешение на строительство которых получено после его вступления в силу.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
Инспекция государственного строительного надзора Волгоградской области
19.	В целом по проекту акта	В настоящее время законом N 214-ФЗ предусматривается в качестве одного из способов исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по договору страхование гражданской ответственности застройщика. Страховым случаем является неисполнение или ненадлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору, подтвержденные одним из следующих документов: 1) вступившим в законную силу решением суда об обращении взыскания на предмет залога в соответствии со статьей 14 закона N 214-ФЗ; 2) решением арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", а также выпиской из реестра требований кредиторов о размере, составе и об очередности удовлетворения требований. В то же время, в соответствии с Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. N 403 "Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены" установлен перечень критериев, согласно которых гражданин может быть признан пострадавшим. Учитывая, что страхование является мерой, направленной на защиту прав участников долевого строительства и является одним из способов исполнения обязательств застройщика по передаче жилого помещения, предлагаем расширить перечень страховых случаев в корреспонденции с Приказом Минрегиона России от 20.09.2013 г. N 403.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
20.	Часть 2 статья 3	Предлагаем перечень требований, предъявляемых к застройщику, имеющему право на привлечение денежных средств граждан, дополнить следующим: "отсутствие неоднократного или грубого нарушения застройщиком требований настоящего Федерального закона или принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов". Понятие грубого нарушения Федерального закона уже используется в ч. 16 ст. 23 закона N 214-ФЗ, однако имеется необходимость дать определение данному понятию, так как оно отсутствует в действующем законодательстве.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
ПАО "МОЭК"
21.	В целом по проекту акта	Действующая редакция закона N 214-ФЗ предусматривает требования к содержанию проектной декларации: проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства (п. 1 ст. 19). Согласно п. 7 ч. 1 ст. 21 закона N 214-ФЗ информация о проекте строительства должна содержать информацию о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. В соответствии с проектом акта указанную формулировку предлагается дополнить и изложить пункт 7 части 1 статьи 21 закона N 214-ФЗ в следующей редакции: "о составе и основных проектных характеристиках элементов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме_". Содержание правовой категории "общее имущество в многоквартирном доме" определено в п. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, согласно которому в состав соответствующей категории включаются также земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. При этом право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников помещений в многоквартирном доме в силу закона одновременно с государственной регистрацией права на помещение в таком доме и не требует обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). Между тем, на практике застройщики зачастую отражают в проектной декларации неполный перечень объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. В частности, застройщики не указывают сведения об иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объектах, что впоследствии может привести к возникновению ситуаций, когда обслуживание и эксплуатация объекта должным образом не организованы, но в силу закона объект относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. В целях исключения возникновения описанных ситуаций правовой неопределенности, обеспечения вещных прав участников долевого строительства (будущих собственников помещений в многоквартирном доме), предлагаем следующую формулировку п. 7 ч. 1 ст. 21 закона N 214-ФЗ: "7) о составе и основных проектных характеристиках элементов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями жилищного законодательства и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства, в том числе об объектах, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости". Соответствующая информация, содержащаяся в проектной декларации, должна быть в обязательном порядке отражена и в договоре участия в долевом строительстве, в связи с чем предлагаем пункт 1 части 4 статьи 4 закона N 214-ФЗ изложить в следующей редакции: "1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе сведения о составе и основных проектных характеристиках элементов, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями жилищного законодательства и (или) ином объекте недвижимости, в том числе об объектах, предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости".	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.
22.	В целом по проекту акта	Дополнительно необходимо обратить внимание разработчика на ситуацию, возникающую при осуществлении т.н. "комплексной жилой застройки" (возведение на земельном участке нескольких многоквартирных жилых домов, а также нежилых зданий в соответствии с заключенными договорами о комплексном освоении территории, об освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, о комплексном освоении территории в целях строительства жилья экономического класса, о развитии застроенной территории). Так, в случае строительства тепловых сетей на соответствующем земельном участке силами застройщика те инженерные коммуникации, которые не отвечают признакам общего имущества в многоквартирном доме, получат неопределенный правовой режим: право собственности на такие участки инженерных коммуникаций не возникнет ни у собственников помещений многоквартирных домов 1, ни у застройщика 2. Вариант восполнения указанного законодательного пробела предполагает внесение изменений в закон N 214-ФЗ в части расширения понятия "объект долевого строительства" путем включения в него также инженерных коммуникаций, расположенных на застраиваемом земельном участке и предназначенных для снабжения ресурсами возводимых многоквартирных домов, которые будут составлять общую долевую собственность всех участников долевого строительства. При этом в качестве объекта права общей долевой собственности целесообразнее было бы определить не отдельную инженерную коммуникацию (сеть), а их совокупность (единый недвижимый комплекс (ст. 133.1 Гражданского кодекса РФ), состоящий из сооружений - коммуникаций, расположенных на соответствующей территории и обслуживающих возведенные на средства участников долевого строительства многоквартирные дома). Согласно ст. 2 Федерального закона объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 2 В силу ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.	Представляется целесообразным разработчику рассмотреть указанное предложение на предмет его учета при подготовке проекта акта.

-------------------------------------------

*(1) Примерная общая площадь жилых помещений во не введенном в эксплуатацию доме - 10 000 м2.

Средняя цена 1 м2 площади на первичном рынке в Новосибирской области - 40 000 рублей

РСК = 5%*(10000 м2*40000 рублей) = 20 000 000 рублей

*(2) В Республике Саха (Якутия) по данным 3 квартала количество застройщиков, осуществляющих привлечение денежных средств граждан на долевое строительство, составляет 71 организацию. Общая сумма обязательств по договорам участия в долевом строительстве - 29 607,3 млн. рублей. Средний размер обязательств на одну организацию составит 29607,3 млн. рублей/71= 417 млн. рублей.