Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 11 января 2009 г. N КГ-А40/10197-08 При новом рассмотрении дела о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора аренды суду необходимо установить, возможно ли заключение представленного на регистрацию договора без проведения торгов, а также выяснить, приведет ли частичное признание отказа в регистрации к устранению нарушения прав и законных интересов заявителя (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 11 января 2009 г. N КГ-А40/10197-08
(извлечение)

Департамент земельных ресурсов города Москвы (ДЗР г. Москвы) обратился в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной регистрационной службы по Москве (УФРС по Москве) о признании незаконным отказа от 10 октября 2007 г. N 11/006/2007-1034 в государственный регистрации договора краткосрочной аренды от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 земельного участка площадью 5.640 кв. м., заключенного ДЗР г. Москвы и ГУП "Москва-Центр", а также об обязании произвести государственную регистрацию этого договора. К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Государственное унитарное предприятие города Москвы "Управление инвестиционными проектами городских строительных программ "Москва-Центр" (ГУП "Москва-Центр") - т. 1, л. д. 2-5.

До принятия решения по делу заявитель, уточнив требования, просил признать незаконным в части п. 1 отказ УФРС по Москве от 10 октября 2007 г. N 11/006/2007-1034 в государственной регистрации договора краткосрочной аренды от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 земельного участка площадью 5.640 кв. м., заключенного ДЗР г. Москвы и ГУП "Москва-Центр" (т. 1, л. д. 120, 126).

Решением Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2008 г. суд, проверив на соответствие Федеральному закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признал недействительным п. 1 решения об отказе в государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898, оформленного письмом от 10 октября 2007 г. N 11/006/2007-1034. Решение мотивировано тем, что между ДЗР г. Москвы и ГУП "Москва-Центр" оформлен договор от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 на аренду земельного участка площадью 5.640 кв.м., имеющий адресные ориентиры: г. Москва, Цветной бульвар, вл. 15, для строительства жилого дома сроком до 31 декабря 2006 г., что в соответствии со ст.ст. 16, 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" 9 августа 2007 г. ГУП "Москва-Центр" обратилось в УФРС по Москве с заявлением (вх. N 77-77-11/006/2007-1034) о государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 с дополнительными соглашениями от 21 сентября 2006 г. и от 10 апреля 2007 г., что письмом от 10 октября 2007 г. N 11/006/2007-1034 УФРС по Москве уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации вышеназванного договора, со ссылкой на непредставление заявителем документов, подтверждающих проведение аукциона в отношении земельного участка в соответствии с п. 2 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (пункт 1), что в остальной части указанное решение заявитель не оспаривает. Далее первая инстанция указала, что, по смыслу норм ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объектов установлена только в случае их предоставления в собственность, что согласно распоряжению Первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 22 июня 2001 г. N 331-РЗП, распоряжениям Правительства Москвы от 4 октября 2004 г. N 1954-РП, от 19 сентября 2005 г. N 1843-РП, распоряжению Префекта ЦАО Москвы от 7 ноября 2005 г. N 4652-р, пункта 1.1 представленного для государственной регистрации договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 с дополнительными соглашениями от 21 сентября 2006 г. и от 10 апреля 2007 г., предметом данного договора является земельный участок, предоставляемый с предварительным согласованием мест размещения объектов, что согласно ст. 14 Закона города Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 "О землепользовании и застройке в городе Москве" договор заключается без проведения торгов по продаже права на заключение договора аренды при предоставлении земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта, выбор и формирование которого осуществляется по инициативе и за счет инвестора в соответствии с решением Правительства Москвы. Первая инстанция пришла к выводу, что вышеназванные нормативные акты допускали возможность предоставления земельных участков под строительство с предварительным согласованием мест размещения объектов без проведения аукциона, в связи с чем оспариваемый в указанной части ненормативный правовой акт не соответствует п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушает права и законные интересы заявителя, вытекающие из договора краткосрочной аренды земельного участка на период строительства от 21 декабря 2005 г. N М-01-512898 (т. 1, л. д. 143-144).

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июня 2008 г. N 09АП-7959/2008-АК решение Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2008 г. по делу N А40-879/08-92-7 оставлено без изменения (т. 2, л. д. 20-24).

В кассационной жалобе УФРС по Москве просит решение и постановление апелляционной инстанции отменить и (с учетом внесенных в заседании кассационной инстанции уточнений) передать дело на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, на неправильное применение судом ст. 30-32, 38 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 14 и 26 Закона города Москвы "О землепользовании и застройке в городе Москве" от 14 мая 2003 г. N 27, ст. 16-26 Закона города Москвы "О генеральном плане развития города Москвы (основные направления градостроительного развития города Москвы)" от 27 апреля 2005 г. N 14 (т. 2, л. д. 34-38).

Давая объяснения в заседании кассационной инстанции, представитель УФРС по Москве привел доводы, аналогичные изложенным в жалобе.

Представитель ДЗР г. Москвы просил оставить без изменения обжалуемые решение и постановление, сославшись на их законность и обоснованность, а также на несостоятельность доводов жалобы.

Третье лицо, надлежаще извещенное о времени и месте заседания кассационной инстанции, своего представителя в суд не направило.

Проверив доводы жалобы, материалы дела, выслушав объяснения представителей УФРС по Москве и ДЗР г. Москвы, кассационная инстанция находит решение и постановление подлежащими отмене в связи со следующим.

Согласно ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный акт (решение или действие) не соответствует закону или иному нормативному правовому акту и нарушает их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагает на ни какие-либо обязанности, создает иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Если законом предусмотрена государственная регистрация сделки, то названное требование относится только к действительным сделкам. Ничтожную сделку регистрирующий орган не имеет ни права ни обязанности регистрировать.

Договор аренды земельного участка, заключенный с нарушением установленного Земельным кодексом Российской Федерации порядка предоставления земельного участка, является ничтожным.

Согласно п. 1 ст. 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных п.п. 5 п. 1 ст. 24, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с п. 2 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных п.п. 5 п. 1 ст. 24, п. 2.1 ст. 30 и п. 27 ст. 38.1 настоящего Кодекса.

В силу п. 1 ст. 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом торгов (конкурсов, аукционов) может быть сформированный в соответствии с п.п. 1 п. 4 ст. 30 настоящего Кодекса земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка.

Первой инстанцией не учтены также положения, содержащиеся в п. 15 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18 декабря 2006 г. N 232-ФЗ).

В связи с неправильным применением, а также неприменением норм материального права, подлежащих применению, первая инстанция не выяснила, возможно ли заключение представленного на государственную регистрацию договора аренды земельного участка без проведения торгов (конкурса, аукциона).

Первой инстанцией не учтено, что целью требований, заявленных и рассматриваемых в порядке, предусмотренном главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является устранение допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя. В связи с этим первая инстанция оставила без проверки вопрос о том, приведет ли частичное признание отказа в государственной регистрации договора аренды к устранению нарушения прав и законных интересов, которые заявитель считает нарушенными.

Резолютивная часть решения не соответствует требованиям п. 2 и 3 ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Недостатки решения апелляционной инстанцией не исправлены.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция считает, что выводы суда, содержащиеся в решении, постановлении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, установленным арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, и имеющимся в деле доказательствам, что допущено нарушение норм материального права и норм процессуального права, а поэтому в силу п. 3 ч. 1 ст. 287 и ч. 1, 2, 3 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение от 24 апреля 2008 года и постановление от 21 июля 2008 года подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы

При новом рассмотрении дела необходимо учесть изложенное, определить нормы материального права регулирующие спорные правоотношения, установить наличие или отсутствие обстоятельств, предусмотренных этими нормами права, после чего принять решение, отвечающее требованиям ч. 4 ст. 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, постановил:

решение Арбитражного суда города Москвы от 24 апреля 2008 г. и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 21 июля 2008 г. по делу N А40-879/08-92-7 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 января 2009 г.