Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 25 декабря 2008 г. N КГ-А40/10572-08-П Суд удовлетворил требование о расторжении договора аренды нежилого помещения, поскольку установлен факт нарушения ответчиком условий договора, предусматривающих обязанность по содержанию арендованных помещений в исправном состоянии (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 25 декабря 2008 г. N КГ-А40/10572-08-П
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 18 декабря 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 декабря 2008 г.

Департамент имущества города Москвы (далее - ДигМ) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "Жилтоварищество-Наш дом" (далее - ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом") о расторжении договора аренды от 07.07.1991 г. N 48 в части нежилого помещения общей площадью 10 582.7 кв.м., расположенного по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, 2.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований, привлечены Москомнаследие, ГУП ЭВАЖД, ГУП ДЕЗ Басманного района, ООО "Театр на Солянке", ООО "Успех", ООО "Полет-ПВ", Н.А.А., ООО "Стандарт", ОАО "Аптека N 35 на Солянке", ООО "Солянка", ООО "Холдер Дом", ЗАО "Мега Банк", ООО "Надежда Т", Б.А.В., С.М.В.

Решением от 29 декабря 2006 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением от 8 августа 2007 года Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.

Постановлением от 11 октября 2007 года Федерального арбитражного суда Московского округа указанные судебные акты отменены, дело передано на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Суду предложено проверить наличие вины ответчика в том, что с 1991 года работы по капитальному ремонту не были произведены.

При новом рассмотрении решением от 19 марта 2008 года Арбитражного суда города Москвы, оставленным без изменения постановлением от 30 июля 2008 года Девятого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы тем, что материалы дела не содержат доказательств, позволяющих сделать однозначный вывод об отсутствии вины ответчика в непроведении капитального ремонта. Факт безусловного нарушения условий договора ответчиком подтвержден и является основанием для расторжения договора в судебном порядке.

Не согласившись с решением и постановлением, ЗАО "Жилтоварищество-Наш дом" обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит указанные судебные акты отменить как вынесенные с неправильным применением норм материального и процессуального права, а также несоответствием выводов суда установленным по делу обстоятельствам. Заявитель считает, что его вина в отсутствии капитального ремонта не доказана. Суду надлежало применить исковую давность. Судом неправильно применены положения статей 616, 619 ГК РФ.

Отзывы на кассационную жалобу от истца и третьих лиц не поступили.

В судебном заседании представитель ответчика настаивал на своих требованиях по доводам, изложенным в кассационной жалобе. Представители истца и Москомнаследия против удовлетворения кассационной жалобы возражали, полагая решение и постановление правильными. Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, явку своих представителей в суд не обеспечили.

Рассмотрев доводы кассационной жалобы, выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьями 286, 287 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в оспариваемом судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Судом установлено, что между Дирекцией N 7 МП по эксплуатации высотных административных и жилых домов (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 07.07.1991 г. N 48 нежилых помещений подвала и первого этажа жилого здания общей площадью 10 582,7 кв.м., принадлежащих на праве собственности городу Москве и расположенных по адресу: г. Москва, ул. Солянка, д. 1/2, стр. 1, 2, со сроком действия до 07.07.2016 г.

В соответствии с пунктом 2.2.3 договора арендатор (ответчик) обязан произвести капитальный ремонт арендуемых помещений своими силами и за свой счет и поддерживать помещения в исправном состоянии.

Из Технического заключения Мосжилниипроекта по состоянию на апрель 2003 года следует, что здание построено в 1914 году, на момент обследования капитальный ремонт в нем не проводился.

Согласно отчету Центральных научно-реставрационных проектных мастерских (2005 год), Техническому заключению Инженерно-технического центра "Эксперт", вышеуказанное здание, имеющее статус памятника ХХ века, находится в неудовлетворительном состоянии и нуждается в капитальном ремонте.

Судом установлено, что ответчиком не представлено документов о согласовании с соответствующими организациями конкретных видов работ, договоры на их производство, акты выполненных работ, акты приемочной комиссии, как это определено Положением по организации капитального ремонта жилых зданий в Москве, утвержденным распоряжением Премьера Правительства Москвы от 12.03.1996 г. N 223-РП.

Суд также указал, что доказательств надлежащего исполнения обязательств по содержанию арендованных помещений в исправном состоянии также не представлено.

Статьей 450 ГК РФ установлено, что договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Пунктом 4 статьи 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть расторгнут в случаях, когда арендатор не производит капитального ремонта арендуемого имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки, в тех случаях, когда в соответствии с договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Согласно пункту 5.1 договора, договор подлежит досрочному расторжению, если арендатор не приступит к производству капитального ремонта арендуемых помещений в течение года.

В соответствии со статьей 616 ГК РФ, если срок капитального ремонта не определен в договоре, то он должен быть произведен в разумный срок.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, а также установив, что капитальный ремонт не был произведен ответчиком в течение 17 лет, что привело к существенному ухудшению памятника, суд сделал правильный вывод о нарушении ответчиком условий договора аренды.

При таких обстоятельствах суд правильно, с учетом требований статей 450, 616, 619 ГК РФ, удовлетворил исковые требования.

Доводы кассационной жалобы о том, что вина ответчика в отсутствии капитального ремонта не доказана, противоречат имеющимся в деле доказательствам.

Ссылка заявителя на то, что суду надлежало применить исковую давность, основана на ошибочном толковании норм права и не может являться основанием к отмене решения и постановления. Срок проведения капитального ремонта договором не определен, его проведение возможно на протяжении всего действия договора. В этой связи суд правильно, с учетом требований статей 196, 199, 200 ГК РФ, не применил исковую давность.

Суд полно и всесторонне исследовал материалы дела, дал им правильную оценку и вынес законные решение и постановление.

Нормы материального и процессуального права применены судом правильно.

Оснований к отмене судебных актов по доводам жалобы в силу статьи 288 АПК РФ не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение от 19 марта 2008 года Арбитражного суда города Москвы и постановление от 30 июля 2008 года Девятого арбитражного апелляционного суда по делу N А40-63095/06-64-410 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.