Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и в статью 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"" (подготовлен Минэкономразвития России 01.06.2017) (не действует)

Пояснительная записка к проекту Федерального закона "О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и в статью 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации""
(подготовлен Минэкономразвития России 01.06.2017 г.)

Текст проекта

Досье на проект

Проект Федерального закона "О внесении изменений в статью 3 Федерального закона "Об ипотечных ценных бумагах" и в статью 9 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - законопроект) разработан в целях реализации в соответствии с пунктом 6 протокола заседания проектного комитета по основному направлению стратегического развития Российской Федерации "Ипотека и арендное жилье" от 31 марта 2017 г. N 21(2).

Законопроект направлен на обеспечение возможности включать права требования, обеспеченные залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, в ипотечное покрытие облигаций с поручительством АО "АИЖК".

В настоящее время Федеральный закон от 11 ноября 2003 г. N 152-ФЗ "Об ипотечных ценных бумагах" не позволяет включить в ипотечное покрытие облигаций права требования по кредитам и займам, обеспеченным правами требования по договорам долевого участия в строительстве. При этом доля кредитов, выданных для приобретения жилья на первичном рынке по договорам участия в долевом строительстве, которые не могут быть секьюритизированы до завершения строительства объектов, составляет в среднем 40% от объема ипотечного кредитования. При этом уровень просроченных платежей по таким кредитам примерно в 4 раза ниже, чем по кредитам с залогом готового жилья (по данным Банка России). В феврале 2017 года объем просроченной задолженности в ипотечном портфеле под залог прав по договорам участия в долевом строительстве вырос на 0,9 млрд руб. в годовом исчислении. Соответствующий прирост по остальному ипотечному портфелю составил 6,4 млрд руб.

Кроме того, именно кредитование на рынке первичного жилья стимулирует снижение процентных ставок. Падение в марте 2017 года значения средневзвешенной ставки по ипотечным кредитам на первичном рынке ниже уровня 11% является положительной тенденцией развития российского рынка ипотеки. При этом, несмотря на завершение государственной программы субсидирования, процентные ставки по кредитам, выданным для приобретения жилья на первичном рынке, остаются в среднем ниже ставок по кредитам под залог готового жилья. Конкуренция оказывает влияние на банки в части последовательного снижения ставок и по ипотечным кредитам под залог вторичного жилья: с начала 2017 года разрыв между процентными ставками по ипотеке на первичном и вторичном рынке сократился с 1,0 п.п. до 0,6 п.п.

В целях снижения рисков в отношении облигаций, в ипотечное покрытие которых будут включаться права требования по договорам участия в долевом строительстве, предлагается применить следующие требования:

- доля кредитов с залогом прав по договорам долевого участия в строительстве не может превышать 40% от размера ипотечного покрытия;

- отношение долга по кредиту к денежной оценке прав требования по договору участия в долевом строительстве не должно превышать 80%;

- запрет залогодателю без согласия залогодержателя на замену предмета залога, на отказ в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве, а также передачу по нему права.

Законопроектом предлагается также установить условие, при котором требования включаются в ипотечное покрытие, в части удовлетворения залогодержателем своих требований за счет имущества, причитающегося участнику долевого строительства при исполнении третьим лицом обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве, право требования по которому передано в залог (статья 334 Гражданского кодекса Российской Федерации), или получения залогодержателем возмещения от Фонда защиты прав граждан - участников долевого строительства в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

В соответствии с пунктом 5 статьи 9 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон N 102-ФЗ) правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее-Закон N 214 - ФЗ). Таким образом, права требования участника долевого строительства, по которому застройщик обязуется передать квартиру и по которому платежи осуществляются участником долевого строительства с использованием кредитных средств либо средств целевого займа, предоставленного на осуществление оплаты по договору участия в долевом строительстве, считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации такого договора участия в долевом строительстве в соответствии с положениями пункта 5 статьи 5, пункта 2 статьи 11 и статьи 77 Закона N 102 - ФЗ. Залог в указанном случае подлежит государственной регистрации без представления отдельного заявления в момент регистрации указанного договора.

После регистрации права собственности на построенное недвижимое имущество, требования, обеспеченные ипотекой, для включения в ипотечное покрытие облигаций должны будут соответствовать условиям, предъявляемым законодательством к требованиям, обеспеченным ипотекой готового жилья.

Для обеспечения защиты прав кредитора предлагается внести также соответствующие изменения в Закон N 214 - ФЗ.

Предлагаемые законопроектом изменения, по мнению АО "АИЖК", позволят банкам увеличить объемы и снизить ставки ипотечного кредитования за счет получения доступа к оперативному рефинансированию кредитов, предоставленных для приобретения жилья на первичном рынке. Одновременно, включение в ипотечное покрытие облигаций с поручительством АО "АИЖК" прав требований по кредитам, обеспеченным залогом прав по договорам участия в долевом строительстве, обеспечит повышение кредитного качества и ликвидности рынка ипотечных ценных бумаг.

Законопроект не содержит положений, противоречащих положениям Договора о Евразийском экономическом союзе, а также положениям иных международных договоров Российской Федерации.