Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 22 октября 2008 г. N КГ-А40/9315-08 Переход права собственности на помещения к ответчику не является основанием прекращения договоров, заключенных истцом с первым собственником (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 22 октября 2008 г. N КГ-А40/9315-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

Резолютивная часть постановления объявлена 13 октября 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 22 октября 2008 г.

ООО "Престиж" обратилось в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО "Интэко" о выселении из здания, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корп. 8 и вселении истца в указанное здание на основании ст.ст. 301, 305 ГК РФ.

В обоснование исковых требований указывалось на то, что ООО "Престиж" является арендатором помещений в здании на основании договоров аренды от 19.04.2005 г. N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ, заключенных с ООО "Стейт Ко" - первоначальным собственником помещений. Объект аренды был передан истцу по акту от 19.04.2005 г., однако впоследствии истец фактически выселен из помещений.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено ООО "Стейт Ко".

Решением от 14.01.2008 г. иск в части требования о вселении истца в помещения удовлетворен со ссылкой на то, что вышеуказанные договоры аренды являются действующими и подлежат исполнению. В остальной части в удовлетворении иска отказано по мотиву выбора истцом ненадлежащего способа защиты нарушенного права.

Постановлением апелляционного суда от 15.04.2008 г. указанное решение отменено на основании п. 4 ч. 4 ст. 270 АПК РФ как принятое о правах и обязанностях не привлеченного к участию в деле ООО "Астрон" - фактического пользователя помещений на основании договора аренды с ООО "Интэко" от 13.03.2007 г. N 08/05. ООО "Астрон" привлечено к участию в деле в качестве третьего лица.

Определением от 22.05.2008 г. изменено процессуальное положение ООО "Астрон", которое привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.

До принятия постановления ООО "Престиж" в порядке ст. 49 АПК РФ уточнило исковые требования и просило выселить ООО "Астрон" из здания и вселить в него ООО "Престиж".

Постановлением от 09.06.2008 г. иск удовлетворен. Постановление мотивировано неправомерностью действий ООО "Интэко" по размещению в арендованном ООО "Престиж" помещении ООО "Астрон" и заключению с последним договора аренды от 13.03.2007 г. N 08/05.

В кассационной жалобе ООО "Интэко" просит указанное постановление отменить. В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправомерность оставления апелляционным судом без учета обстоятельств прекращения заключенных между ООО "Престиж" и ООО "Стейт Ко" - первоначальным собственником помещений договоров аренды от 19.04.2005 г. N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ, установленных вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.08.2007 г. по делу N А40-24097/07-91-244. Также заявитель полагает недоказанным факт выселения истца из спорных помещений.

В отзыве ООО "Престиж" просит оставить кассационную жалобу без удовлетворения, ссылаясь на правильность установления апелляционным судом обстоятельств по делу и применения к ним норм материального права.

ООО "Астрон" и ООО "Стейт Ко" отзывы не представили.

В заседании суда кассационной инстанции 06.10.2008 г. в порядке ст. 163 АПК РФ объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 13.10.2008 г. В указанное время заседание было возобновлено.

Представители ООО "Интэко" поддержали доводы жалобы. Представитель ООО "Престиж" возражал против удовлетворения жалобы по мотивам, изложенным в отзыве.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания ООО "Астрон" и ООО "Стейт Ко" явку представителей не обеспечили.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ правильность применения судом норм процессуального и материального права, суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

Как установлено апелляционным судом, между ООО "Стейт Ко" (арендодатель) и ООО "Престиж" (арендатор) заключены договоры от 19.04.2005 г. N 2-АРСТ, N 3-АРСТ, N 4-АРСТ на аренду нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Москва, ул. Нижняя Красносельская, д. 40/12, корп. 8, площадью 505,2 кв.м. (подвал, комнаты NN 1-20), площадью 620,9 кв.м. (1 этаж, комнаты NN 1-28, А), площадью 623,3 кв.м. (2 этаж, комнаты NN 1-22, А). Договоры NN 2-АРСТ, 3-АРСТ заключены на срок до 21.04.2010 г., договор N 4-АРСТ - до 15.04.2010 г. По актам приема-передачи от 19.04.2005 г. помещения переданы арендатору.

Впоследствии право собственности на вышеуказанные помещения перешло к ООО "Интэко".

Установив, что указанные договоры аренды 24.03.2006 г. были зарегистрированы в установленном порядке, суд пришел к выводу о неправомерности последующей передачи ООО "Интэко" спорных помещений ООО "Астрон" по договору аренды от 13.03.2007 г. N 08/05 и размещения ООО "Астрон" в данных помещениях.

Удовлетворение иска по указанным мотивам суд кассационной инстанции считает соответствующим требованиям ст.ст. 168, 301, 305, 310, 606, 609, 617 ГК РФ. Апелляционный суд правомерно исходил из того, что переход права собственности на помещения к ООО "Интэко" в силу ст. 617 ГК РФ не является основанием прекращения договоров, заключенных ООО "Престиж" с первым собственником - ООО "Эстейт Ко". Поскольку закон не допускает повторную сдачу в аренду имуществу, обремененного правами аренды третьего лица, суд правильно посчитал, что договор аренды от 13.03.2007 г. N 08/05 между ООО "Интэко" и ООО "Астрон" не может служить законным основанием для нахождения последнего в спорных помещениях. Учитывая, что положения ст. 305 ГК РФ предоставляют арендатору право истребовать объект аренды из чужого незаконного владения, судом правомерно удовлетворены заявленные требования.

Доводы кассационной жалобы о нарушении апелляционным судом ст. 69 АПК РФ, поскольку обстоятельства прекращения заключенных между ООО "Престиж" и ООО "Стейт Ко" договоров установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда г. Москвы от 06.08.2007 г. по делу N А40-24097/07-91-244, суд кассационной инстанции считает несостоятельными.

Указанным решением отказано в удовлетворении иска о признании договоров расторгнутыми, со ссылкой на то, что данный факт сторонами не отрицается. Учитывая, что на момент составления арендодателем актов об одностороннем расторжении договоров, последние в установленном законом порядке не были зарегистрированы, их регистрация осуществлена 24.03.2006 г., в силу ст.ст. 606, 651 ГК РФ договоры не могли рассматриваться в качестве заключенных, и, следовательно, не могли быть расторгнуты арендодателем в одностороннем порядке, независимо от того отрицает или нет данный факт арендатор.

Ссылки заявителя на недоказанность истцом факта препятствования ему в пользовании спорными помещениями опровергается имеющимися в материалах дела доказательствами, которым апелляционным судом дана полная и всестороння оценка в соответствии с правилами ст. 71 АПК РФ.

Доводы заявителя о неправомерности регистрации договоров аренды на основании заявления арендатора при отсутствии соответствующего заявления арендодателя, основаны на ошибочном толковании закона, которым не предусмотрено обязательное наличие заявлений обеих сторон договора аренды для его государственной регистрации. Кроме того, регистрация носит уведомительный, а не правоустанавливающий характер.

При изложенных обстоятельствах оснований для отмены обжалуемого постановления, предусмотренных ст. 288 АПК РФ, не имеется.

Руководствуясь ст. 284, 286-289 АПК РФ, суд постановил:

постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 9 июня 2008 г. по делу N А40-51206/07-64-411 Арбитражного суда г. Москвы оставить без изменения, кассационную жалобу ООО "Интэко" - без удовлетворения.