Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 12 мая 2008 г. N КГ-А40/3460-08 При новом рассмотрении дела о взыскании задолженности по арендной плате суду необходимо исследовать вопрос о том, имелись ли основания, предусмотренные договором, для внесения изменений в договор (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 12 мая 2008 г. N КГ-А40/3460-08
(извлечение)

ГАРАНТ:

По данному делу см. также постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 16 января 2009 г. N КГ-А40/12959-08-П-1,2

Резолютивная часть постановления объявлена 4 мая 2008 г.

Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2008 г.

Комитет по культурному наследию города Москвы (Москомнаследие) обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ЗАО "Реставрационная фирма "Смирвальд" о взыскании 1.582.618 руб. 46 коп., составляющих 849.631 руб. 09 коп. долга по арендной плате за период с 06.10.2006 года по 28.08.2007 года, 732.987 руб. 37 коп. пени за период с 06.10.2006 года по 28.08.2007 года.

Арбитражный суд г. Москвы решением от 18.12.2007 исковые требования удовлетворил частично в сумме 15.000 руб. неустойки.

В остальной части иска отказано.

Суд сослался на то, что в расчете арендной платы истцом неправильно применен повышающий коэффициент, изменение арендной платы с 01.12.2006 противоречит требованиям п. 3 ст. 614 ГК РФ, арендатор оплатил арендную плату в размере, установленном договором (до внесения изменений) суд применил ст. 333 ГК РФ и снизил размер неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2008 решение в части отказа в иске о взыскании долга отменено. Суд взыскал 817.227 руб. 35 коп. долга по арендной плате.

При этом суд исходил из того, что арендная плата подлежит взысканию с 1 квартала 2007 года по 28.08.2007 года с учетом внесенных арендодателем изменений - 3.072 руб. 30 коп. за 1 кв.м.

На указанный судебный акт ответчиком подана кассационная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене постановления и оставлении в силе решения суда, поскольку выводы суда не соответствуют установленным по делу обстоятельствам, неправильно применена ст. 614 ГК РФ.

Обсудив доводы жалобы, выслушав представителей сторон, проверив в порядке ст. 286 АПК РФ законность судебного акта, суд кассационной инстанции считает, что решение и постановление подлежат отмене по следующим основаниям.

Судом установлено, что между сторонами заключен охранно-арендный договор от 01.06.2000 N 133-з, сроком действия до 12 апреля 2025 года.

Во исполнение договора истец (арендодатель) по акту приема-передачи здания от 01.06.2000 передал ответчику (арендатору) в пользование памятник "Флигель усадьбы Аршеневского, Х1Х-ХХвв" под музей мебели, реставрационные мастерские, школу юного реставратора, салон антикварной мебели, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Таганская, д. 13, стр. 2, общей площадью 454,2 кв.м.

В Приложении к договору "Расчет стоимости арендной платы" арендная плата составляет 145 344 руб. в год, или 320 руб. за 1 кв.м.

В соответствии с п. 7 охранно-арендного договора при изменение порядка или размеров арендной платы в г. Москве производится перерасчет арендной платы. Изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета ответчиком (арендатором).

Истец уведомлением от 27.12.2005 известил ответчика об изменении арендной платы с 01.01.2006 в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 19.07.2005 N 520-ПП из учета 840 руб. за 1 кв.м. Уведомление получено ответчиком 10 января 2006 года.

Уведомлением от 28.12.2006 истец известил ответчика об изменении арендной платы с 01.12.2006 из учета 3072 руб. 30 коп. за 1 кв.м. Уведомление получено ответчиком 10 февраля 2007 года.

Москомнаследие обратилось с иском о взыскании арендной платы за период с 4-го квартала 2006 по 3-ий квартал 2007 (с 06.10.2006 по 28.08.2007).

Ответчик оспаривал внесение изменений в договор и оплатил арендную плату в размере, определенном договором аренды без учета изменений.

Арбитражный суд первой инстанции указал, что изменение арендной платы с 01.12.2006 из учета 3.072 руб. 30 коп. за 1 кв.м. противоречит требованиям ч. 3 ст. 614 ГК РФ, поскольку с 01.01.2006 были внесены изменения в размер арендной платы.

Апелляционная инстанция удовлетворила иск о взыскании арендной платы из расчета 3.072 руб. 30 коп. с 1 квартала 2007.

Однако данные выводы судов сделан без учета п. 7 договора, согласно которому изменение суммы арендной платы считается внесенным в договор с момента получения перерасчета арендатором.

Ответчик возражая, ссылался на то, что изменение в договор о перерасчете арендной платы подлежит государственной регистрации, поскольку договор предусматривает не только механизм изменения арендной платы, но в п. 5 указана твердая сумма арендной платы в год.

Суды не дали оценки данному доводу ответчика.

Суд первой инстанции указал, что в расчете арендной платы подлежат применению не повышающий коэффициент 1,5, используемый истцом при расчете арендной платы, а коэффициент 0,5.

В приложении к распоряжению Мэра Москвы от 08.08.1996 N 200/1-рм коэффициент 0,5 применяется при расчете арендной платы для организаций подчинения Правительства Москвы.

Согласно п. 2.8 распоряжения при использовании помещений под образовательные, медицинские, культурные и спортивные учреждения, осуществляющие свою деятельность на коммерческой, хозрасчетной основе, научно-исследовательские институты, институты РАН, применяются коэффициент 0,4.

Суд не в полной мере исследовал вопрос о применении указанного пункта распоряжения с учетом организационно-правовой формы ответчика.

Суд не учел, что помещение ответчику предоставлялось также и для использования для размещения салона антикварной мебели (торговли).

Согласно п. 7 договора при изменении порядка взимания ими размеров арендной платы в г. Москве арендодатель производит перерасчет платы за пользование зданием-памятником.

Судом не исследовался вопрос о том, имелись ли основания, предусмотренные договором, для внесения изменений в договор.

Таким образом, решение и постановление являются недостаточно обоснованными и подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении суду, с учетом изложенного, следует рассмотреть спор и принять обоснованное решение.

Руководствуясь ст.ст. 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановил:

решение Арбитражного суда г. Москвы от 18.12.2007 и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2008 по делу N А40-47568/07-60-304 отменить и дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы.